Обвал в прошлое: продажи московских новостроек вернулись к показателям 2019 года
После мартовского всплеска продаж новостроек по итогам апреля количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) снизилось. По данным сервиса DataFlat, в «старой» Москве снижение относительно марта составило 9%, до 5691 ДДУ, в Новой Москве — 10%, до 1570 ДДУ. По оценке Циан (есть у Forbes), «старая» Москва просела в продажах на 4%, до 5900 ДДУ, Новая Москва — на 9%, до 1600 ДДУ. «В «старой» Москве, по предварительным данным, прошли регистрацию 4319 сделок — на 12,6% меньше, чем в марте, в Новой Москве — 1434, снижение к марту 22,2%», — говорит управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Спад без причины
Собеседники Forbes не нашли ни одной значимой причины, которая бы привела к апрельскому спаду продаж, зато они сошлись во мнении, что мартовский рост был, по сути, всплеском, а нынешние показатели следует считать нормой, а не приметой кризиса. «Как таковой причины снижения покупательской активности нет, однако стоит отметить, что покупатели по-прежнему придерживаются выжидательной позиции», — считает директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Евгений Межевикин.
«Оптимистичные заявления некоторых экспертов о восстановлении рынка в марте нам и месяц назад казались сомнительными, — отмечает главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. — Скорее это был психологический всплеск, кратковременная реализация отложенного спроса». «За последние восемь лет в трех случаях спрос в апреле был выше мартовского, в четырех случаях ниже, один раз — почти идентичен», — напоминает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
«Это последствия ограничения околонулевой ипотеки, — полагает директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — В марте еще можно было встретить рекордно низкие ставки, и многие поспешили этим воспользоваться, но гонка покупателей за околонулевой ипотекой подходит к концу». «Это не апрель был провальный, это март был пиковый», — заключает Доброхотова из «БЕСТ-Новострой».
Назад в стабильность
Опрошенные участники рынка отказываются называть снижение продаж кризисом, по их словам, происходит стабилизация, поскольку уровень сопоставим с 2019-м годом. В декабре 2022 года собеседники Forbes считали, что «допандемийные» продажи уже никого не устраивают, но к маю 2023-го рынок пересмотрел позицию: теперь это не спад, а стабильность. «Поддержание активности на уровне 2019-2020 годов — нормальный показатель для рынка», — уверен управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Активность покупателей действительно ниже, чем в предыдущие два года, но надо не забывать, что мы отталкиваемся от высокой базы в расчетах, ведь в 2020-2021 годах был бум спроса на жилье, — напоминает основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин. — Сейчас активность покупателей находится на уровне 2019 года, и она выше, чем во все предыдущие периоды».
«Текущая ситуация на рынке сопоставима с уже пройденным периодом 2019 года, но тогда о кризисе никто не говорил, — подчеркивает коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. — Рынок жив, есть спрос, есть проекты на различной стадии строительной готовности, продажи активно идут».
Банковское понимание
Почему рынок смирился с «возвращением в прошлое»? Часть собеседников Forbes отмечают, что застройщикам удалось прийти к взаимопониманию с банками, кредитующими стройки. Изначально именно позиция банков, с которыми застройщикам приходится согласовывать цены и темпы реализации проектов, вызывала опасения.
«Обсуждение условий по ценам продаж с банком — это постоянный диалог, который может проходить по-разному в зависимости от состояния рынка, — рассуждает заместитель коммерческого директора по продажам жилой недвижимости ГК «А101» Владимир Колесников. — Ранее диалог проходил на растущем рынке, что было значительно проще. Сейчас же мы видим рост обсуждений темпов реализации проектов и цен в попытке найти баланс, приемлемый для двух сторон. В целом и банку, и застройщику выгодно сделать комфортные ковенанты (соглашения) по ценам продаж». «Банки, как правило, учитывают текущие проблемы спроса и идут навстречу в допустимых для них пределах», — добавляет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Некоторые из опрошенных экспертов даже дают покупателям надежду на снижение цен. «Застройщикам совсем не обязательно согласовывать с банками снижение цены в проектах, где цены росли опережающими темпами, — уверен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — По данным портала «наш.дом.рф», средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве составляет 292 200 рублей. Это цифра выводится на основе данных проектных деклараций, при этом реальная средняя цена по прайсам застройщиков на первичном рынке «старой» и Новой Москвы приближается к 400 000 рублей. Получается, что застройщики взвинтили цену метра в предложении сильнее, чем согласовали в финансовой модели, и вполне могут ее скорректировать назад».
«По данным bnMAP.pro, в среднем стоимость новостроек «старой» Москвы по итогам апреля осталась стабильной: цена «квадрата» составила 412 600 рублей (+0,4%), показатель среднего бюджета остался на отметке 22,81 млн рублей», — уточняет Доброхотова из «БЕСТ-Новострой».
«Номинальные цены предложения в Московском регионе продолжают стагнировать: за месяц средняя цена «квадрата» сократилась на 0,3%, до 260 900 рублей», — подсчитал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По его данным, в «старой» Москве за месяц цена выросла на 0,3%, до 359 100 рублей, в Новой Москве сократилась на 1,9%, до 225 500 рублей, в Подмосковье квадратный метр прибавил 0,1% стоимости — до 166 500 рублей. «Снижение цен уже стало реальностью для рынка, — сетует Щекин из «Родины». — В Новой Москве, где продается сопоставимый объем новостроек с массовым сегментом нового жилья всей «старой» Москвы, цены сокращаются уже три месяца подряд, а размер дисконта растет».
Затаившийся дракон
Для рынка новостроек сохраняется риск потери покупателей за счет их перетока на вторичный рынок, полагают эксперты.
Ряд собеседников Forbes отмечают, что в апреле спрос на вторичную недвижимость хоть и не вырос относительно марта, но и не снизился. Это подтверждается и статистикой Росреестра, согласно которой относительно марта продажи на вторичном рынке выросли на 1,2% — до 14 955 договоров.
«Активность аудитории нашей площадки в разделе вторичной недвижимости в апреле была на уровне мартовских показателей, — констатирует Попов из «Циан.Аналитики». — Это происходит на фоне снижения сроков экспозиции и сокращения относительного размера дисконтов».
«Сейчас все стабильно и нормально, мы не ждем каких-то вспышек активности, но, учитывая, что на рынке с прошлого года накопился отложенный спрос, затишье во вторичном сегменте маловероятно, — рассуждает директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — Кроме того, вторичный рынок довольно оживлен за счет перетока покупателей из сегмента новостроек».
«Учитывая тот факт, что владельцы вторичной недвижимости имеют гораздо большие возможности по ценовому маневрированию, возможность переориентации с первичного на вторичный рынок увеличивается», — добавляет Преображенский из Клуба инвесторов Москвы. «По количеству сделок по итогам апреля фиксируем общую коррекцию на 6-7% относительно марта, — отмечает директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. — При этом доля новостроек в общем объеме сделок агентства продолжает падать: если в декабре она составляла 81,2%, то к маю снизилась ниже 70%».
«На вторичном рынке спрос стабильный, — подчеркивает Репченко из IRN.RU. — В значительной степени он поддерживается за счет перетока покупателей с рынка новостроек. Потому что «вторичка» стала гораздо выгоднее, чем новостройки, после активного снижения цен на нее в прошлом году».