Скидки тают по весне: продавцы квартир больше не хотят снижать цены

Продажи квартир на вторичном рынке Москвы, по данным Росреестра, продемонстрировали традиционное мартовское оживление: 14 782 сделки против 10 690 в феврале (рост на 38,3%). Это на 19% меньше, чем в марте 2022 года, но всего на 5% меньше, чем в тот же месяц 2021-го. Участники рынка, опрошенные Forbes, ожидали большего, ориентируясь на большое количество звонков в январе и феврале, но в сделки эта активность конвертировалась хуже ожиданий. Но, по их словам, этот интерес покупателей воодушевил собственников, которые стали соглашаться только на очень небольшие дисконты, а запрашиваемые цены перестали снижаться.

Умеренный торг

Собственники квартир, выставленных на продажу, все еще готовы на торг, но скидки стали значительно меньше, собеседники Forbes полагают, что все дело в запрашиваемых ценах, которые соответствуют ожиданиям покупателей. «Спрос на вторичном рынке обеспечивается как раз ценовыми компромиссами собственников-продавцов, — полагает директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — В прошлом году цена сделки опустилась в среднем на 20% за счет того, что продавцы снижали базовую стоимость своих объектов и предоставляли покупателям скидки. Участники рынка научились договариваться, теперь они слышат друг друга, они готовы идти на уступки. Потому что у всех есть понимание, что взлета цен не будет».

«С мая по декабрь 2022 года мы наблюдали снижение цен на вторичное жилье, в целом за этот период падение составило порядка 10%, но сначала этого года цены на «вторичку», можно сказать, топчутся на месте», — констатирует главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. «Продавцы весь 2022 год пытались нащупать спрос снижением цен, и сейчас продавец и покупатели нашли некую точку равновесия и сделки пошли, — полагает управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. — Хотя по рынку все равно ходят странные покупатели, которые предлагают дисконт наугад по 1,5-2 млн рублей».

«Цены были на пике в марте-апреле прошлого года во время ажиотажного спроса: если в начале 2020 года метр жилья в «старой» Москве стоил 180 000 рублей за метр, то в апреле 2022 уже 272 000 рублей за метр в среднем, согласно Индексу стоимости жилья IRN.RU, — рассказывает  руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — Но сразу после пикового апреля стоимость метра сменила траекторию на понижение, и за восемь месяцев номинальные цены предложения снизились на 7-8%. Стоимость реальных сделок стала  еще ниже – размер дисконта на вторичке в конце прошлого года достигал 10-20%».

По оценке Циан (есть у Forbes), цены на вторичном рынке Москвы медленно снижались с мая 2022 года: за этот период квадратный метр стал дешевле на 5% (сейчас он стоит 301 800 рублей, год назад — 318 800 рублей). «Цикл снижения цен предложения завершился, последние недели мы фиксируем их минимальный рост на десятые доли процентов», — комментирует данные эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.

«Средняя цена квадратного метра во всех округах Москвы за март практически не изменилась, — уточняет Бережнова. — Только в Западном, Северо-Западном и Новомосковском округах средневзвешенная цена предложения увеличилась на 1%. При этом диапазон цен достаточно большой: от 167 000 за «квадрат» в Троицком округе до 326 000 рублей в Западном округе, в ЦАО средняя цена квадратного метра составляет 536 000 рублей».

Весенний спрос

Рост количества сделок, который произошел в марте, можно назвать долгожданным: еще в январе риелторы заметили неожиданно высокую активность покупателей, выраженную в звонках и просмотрах, и ждали, когда же она конвертируется в сделки. По факту конверсия оказалась ниже ожиданий, говорят некоторые из опрошенных участников рынка.

«Входящий поток в этом году начал набирать обороты с середины января и вырос в сравнении с IV кварталом 2022 года на 50-60%, продавцы видят активность покупателей, поэтому торгуются активнее, но не готовы снижать цену предложения, — рассказывает эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Владислав Анисимов. — Последние несколько месяцев многие занимали выжидательную позицию, и сейчас этот накопленный спрос начал реализовываться, но пока больше в рост обращений: многие смотрят, прицениваются. Конверсия из звонка в просмотр объекта недвижимости составляет примерно 80%, в сделку же перетекает меньше — около 5-10%».

«Зачастую мнение о резком росте спроса в начале года ошибочно, — возражает директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин. — Это происходит из-за того, что риелторы актуализируют свои базы и начинают активно прозванивать варианты. Поэтому складывается ложное впечатление о высокой активности потенциальных покупателей на рынке». «Скорее всего, это отложенный спрос, который через некоторое время затихнет, — добавляет Вишняков из «Вишни». — Учитывая недавнее принятие закона об электронных повестках, ускорятся те, кто никак не мог принять решение и оттягивал вопрос отъезда».

Кроме активности со стороны потенциальных покупателей, на вторичный рынок влияет и политика застройщиков, которые до сих пор не начали массово снижать цены, полагают эксперты. «Существенная часть собственников реализует вторичные объекты с целью приобретения квартир на первичном рынке», — отмечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

«Сделки на вторичке во многих случаях предшествуют сделкам на первичке, вырученные с продажи квартиры деньги покупатель вкладывает в новостройку, где снижение цен началось только в ноябре прошлого года и продлилось недолго, до января текущего года», — добавляет Лапшина из «Циан.Аналитики».

Затоваривание или восстановление?

Участники рынка разошлись в оценке объема предложения: по мнению одних, рынок затоварен, по другой оценке — предложение только-только восстанавливается до нормальных значений. «Сейчас объем предложения, действительно, находится на уровне конца 2019 года, то есть показатели не рекордные для рынка, — констатирует Лапшина из «Циан.Аналитики». — Сопоставимы и показатели спроса. Объем предложения перестал увеличиваться в ноябре прошлого года (а в последние месяцы снижается), в то время как спрос на рынке увеличивается». По ее данным, по состоянию на апрель предложение насчитывало порядка 44 000 лотов — на 2000 меньше, чем в январе.

По данным «Миэль» (есть у Forbes), объем предложения в марте 2023 года составил 51 300 лотов, что на 5% больше объема предложения февраля. «Если сравнить объем предложения I квартала 2020 года, когда мы только-только столкнулись с пандемией, с сегодняшними цифрами, то получается, что рынку именно в этих показателях есть еще куда расти, — рассуждает Вишняков из «Вишни». — Однокомнатных квартир пока еще меньше на 22,56%, двухкомнатных — на 41,82%, трехкомнатных — на 46,13%».

Сторонники «теории затоваривания» считают, что предложения многовато, потому что его объем не соответствует уровню спроса. «Вторичный рынок однозначно «затоварен», но это не значит, что покупать стали меньше», — уверена Мищенко из «НДВ Супермаркет недвижимости».

«Объем предложения на рынке вторичного жилья сейчас постепенно уравновешивается восстанавливающимся спросом, — добавляет Анисимов из «Этажей». — Но рынку сейчас нужна стабильность, любые колебания и неоправданные ожидания могут нарушить баланс».

«Количество предложений зашкаливает — произошло затоваривание рынка, — сетует руководитель продаж городской недвижимости Barnes International Moscow Екатерина Александрова. — На «вторичке» много откровенного неликвида, который и в обычные годы с трудом продавался: переоцененные квартиры, в том числе под капитальный ремонт, хлам в откровенно «уставших» ЖК 2000-х годов».