Инвесторам — деньги, застройщикам — должники: кто и где покупает дешевые квартиры
По данным Циан (есть в распоряжении Forbes), инвесторы с 2019 года вложили в покупку новостроек московского региона почти 1 трлн рублей. По оценкам экспертов, опрошенных Forbes, только за 2021 год с инвестиционными целями было куплено до 33 000 квартир в Москве (всего их было продано порядка 100 000).
Инвестор зарабатывает на разнице в цене, которая растет за счет повышения стадии строительной готовности жилого комплекса. В 2020-2021 годах рост цен был спровоцирован ажиотажным спросом, поэтому инвесторы могли получать выгоду быстро, перепродавая новостройки буквально через несколько месяцев после покупки. В 2022 году рост цен превратился в стагнацию, спрос резко просел, на руках у инвесторов оказалось очень много квартир на разных стадиях строительства. Опрошенные участники рынка рассказали Forbes, что инвесторы, которым нужно реализовать свои квартиры прямо сейчас, готовы делать большие дисконты.
Что мешает им отбить у застройщиков всех покупателей? Если инвестор продает квартиру до ввода дома в эксплуатацию, заключается договор переуступки прав требований по ДДУ. Сделки переуступки, естественно, не подпадают под действие программ субсидированной ипотеки от девелоперов.
Живые деньги идут к инвесторам
Покупатели, имеющие на руках всю или почти всю стоимость квартиры, заинтересованы именно в скидках, а не в субсидированной ипотеке, поэтому они — главные кандидаты на покупку квартир у инвесторов, говорят собеседники Forbes. Дисконты у инвесторов могут быть очень привлекательными. «На рынке есть предложения от инвесторов, которые потеряли возможность обслуживать кредит, — говорит генеральный директор собственного агентства недвижимости Георгий Патанин. — Дисконт на такие объекты составляет 20–30%».
«Квартиры по переуступкам на 15–30% доступней квартир от застройщика, так что если у покупателя есть наличные, то ему стоит рассмотреть рынок переуступок», — добавляет генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев.
«В первую очередь инвестиционными квартирами интересуются покупатели с наличными деньгами, которым важнее скидка, а не ставка по ипотеке, — констатирует директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Плюс нередко это покупатели, которым нужна конкретная квартира в определенной локации или с определенной планировкой, а их уже нет у девелоперов».
Что мешает взять обычную ипотеку и купить квартиру у инвестора с дисконтом? По оценке Циан (есть у Forbes), только при разнице в ценах от 25% ежемесячный платеж будет таким же комфортным, как и при «околонулевой» ипотеке от застройщика, а такой уровень дисконта все еще является редкостью, поэтому инвесторы смогли соблазнить только покупателей с наличкой. «Заемщики по программе семейной ипотеки могут претендовать на переуступку и дисконт, в ней можно совершать сделки переуступки без изменения ставки», — уточняет член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.
Застройщики защищаются
Сколько всего покупателей сделали выбор в пользу квартир от инвесторов, собеседники Forbes сказать не смогли, оценить это можно только по косвенным признакам. По данным Росреестра, за три квартала 2022 года в Москве было зарегистрировано 8388 переуступки прав требования по ДДУ и 95 005 ДДУ, то есть инвесторы смогли продать в 11 раз меньше квартир, чем застройщики.
Застройщики предпринимают некоторые меры защиты, поскольку дисконты от инвесторов начинают их тревожить, говорят опрошенные эксперты. «В связи с экономическими сложностями многие собственники начали продавать квартиры в строящихся домах по переуступке, — констатирует коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. — Такая ситуация осложняет деятельность девелоперов, потому что инвесторы реализуют жилье с крупным дисконтом».
«Конкуренция инвесторов-физлиц и девелоперов действительно усиливается», — констатирует эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина.
Застройщики пытаются затруднить инвесторам выход из проекта. «Часто в договоре прописывается пункт, что цессия (та самая переуступка прав требования по ДДУ. — Forbes) будет возможна только с разрешения застройщика, — рассказывает генеральный директор собственного агентства недвижимости Ольга Эбель. — Многие берут деньги за сопровождение переуступки. Цены варьируются от 30 000 до 150 000 рублей».
«Иногда застройщики тянут с выдачей необходимых документов до самого момента получения инвестором права собственности, то есть затягивают сроки, — добавляет Патанин. — Это делается для снижения конкуренции, но сильно влияет на репутацию застройщика».
При этом все опрошенные эксперты отмечают, что главный инструмент в этой борьбе — это все еще субсидированная ипотека от застройщика, ставки по которой хоть и поднялись с околонулевых значений, но все еще не превышают 3%.
Игра продолжается
Спрос на новостройки со стороны инвесторов в 2022 году снизился, но не умер, говорят опрошенные эксперты. Более того, сами застройщики заинтересованы в том, чтобы не терять таких покупателей.
«В Московском регионе в 2022 году только 11% сделок прошло с инвесторами, если считать таковыми сделки от двух ДДУ, оформленных на одного дольщика, — приводит данные Кирюхина из «Циан.Аналитики». — Снижение началось с мая: если в начале 2022 года с инвесторами заключалось порядка 14% сделок, то в конце — всего 9%».
«По итогам 2021 года доля инвестиционных покупок составила 30%, а в 2022 году — 14,5%», — подсчитала генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова.
Желающих инвестировать меньше, но они находятся. «Некоторые продолжают инвестировать в новостройки просто потому, что не видят альтернатив, верят в рост рынка или просто заблуждаются, — печалится Цогоев из SimpleEstate. — Они в плену иллюзий: видят скидку 20-30% и стремятся получить такую выгоду».
Речь идет о крупных скидках, доходящих до 30%, которые застройщики стали давать после октябрьского провала продаж, а также о специальных условиях, которые застройщики предлагают оптовым покупателям.
«Застройщикам выгодно максимально ускорить продажи независимо от того, кто в итоге станет клиентом, инвестор или обычный покупатель», — говорит совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
«Некоторые застройщики устанавливают специальные условия для клиентов, приобретающих сразу несколько лотов в их проекте, — добавляет Голев из Optima Development. — Например, компании могут предложить им кладовое помещение или даже машиноместо в подарок».
Специальные условия, которые застройщики предлагают инвестиционным покупателям, могут быть весьма лукавы. «Тактика застройщиков — создать ажиотаж на старте продаж и привлечь внимание к проекту, — рассказывает Георгий Патанин. — Сперва вывести в продажу не самые ликвидные варианты под видом самых дешевых квартир. А в итоге выясняется, что некоторые квартиры на старте продаж стоили дороже, чем в момент готового проекта. Был интересный кейс в Петербурге, где на ажиотажном старте проект частным инвесторам продавали за 200 000 рублей за «квадрат», а сейчас цена опустилась до 130 000 рублей».
«А еще нужно учитывать, что новинки рынка от застройщиков в последние месяцы выходят со все большим дисконтом к среднерыночным значениям, — уточняет Кирюхина. — В целом по региону разрыв в декабре составил 13%. Это максимальное значение за весь год».
Пересидеть в бетоне
Собеседники Forbes полагают, что инвесторам нужно либо «выходить в деньги» прямо сейчас, либо быть готовыми очень долго «сидеть в бетоне» (то есть не выставлять квартиру на продажу), чтобы дождаться нового витка роста цен. «Не стоит откладывать продажу жилья, в дальнейшем конкуренция с девелоперами может усилиться», — полагает Кирюхина из «Циан.Аналитики».
«Сейчас стоит пытаться активно продавать, конечно, хотя многие меняют стратегию и думают о ремонте и сдаче в аренду», — добавляет Цогоев из SimpleEstate. «Если есть квартира и желание ее продать, то стоит продавать, но нужно высчитывать свою доходность, — рассуждает Ольга Эбель. — У нас был клиент, который приобрел объект с расчетом на получение доходности 50% годовых, но вышел из проекта с доходностью 28%».
Стоит ли ожидать повальных распродаж? «Слив объектов недвижимости начнется, когда застройщики будут плохо себя чувствовать, сейчас этого нет, — резюмирует генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. — Выдернуть деньги из «бетона» можно, а дальше с этими деньгами что делать? Вложить-то сейчас почти не во что».