Лидеры рейтинга уверенности российских застройщиков — 2022

Forbes традиционно составляет рейтинг застройщиков в разных сегментах жилья, однако в 2022 году мы решили изменить методику. Начавшаяся в феврале «спецоперация»* России на Украине кардинально изменила ситуацию на рынке, повлияв на доступность финансирования, возможность поставок стройматериалов и спрос. 

В таких обстоятельствах бизнесмены из отраслей не с таким долгим инвестиционным циклом предпочли умерить активность. У девелоперов, у которых с момента покупки площадки до окончания строительства дома проходит 3-5 лет, такой возможности нет, им пришлось быстро приспосабливаться к меняющимся условиям. 

Поэтому недостаточно было бы просто показать, каких успехов компания добивалась в прошлом, как мы делали в более ранних рейтингах, ранжируя застройщиков просто по выручке. В данном рейтинге выручка за 2021 год тоже учтена, но это только один из многих параметров. Чтобы оценить, насколько уверенно чувствует себя застройщик, мы проанализировали три аспекта в деятельности компаний: доходы (вес 0,3), долги (вес 0,3) и уверенность (вес 0,4).

«Доходы» — это выручка в 2021-м и первой половине 2022 года, а также отношение выручки первого полугодия 2022 года к аналогичному периоду «мирного» 2021-го. Если компания продолжает продавать квартиры и наращивает объемы, это плюс. 

«Долги» — это закредитованность. Мы разослали десятки анкет участникам рынка, пытаясь в том числе собрать данные по долгу, но именно на этот вопрос получили очень мало ответов. Поэтому мы использовали в этом разделе доступную информацию, то есть проектное финансирование и публичный долг (облигационные выпуски). 

Наконец, «уверенность» — самый важный по итогам 2022 года показатель. Здесь мы смотрим на то, сколько новых проектов компания запустила, несмотря на кризисную ситуацию. В сегменте массового жилья самые высокие баллы в этой графе у крупных публичных застройщиков ГК ПИК и «Самолет». В бизнес-классе — у Tekta Group и MR Group. Среди застройщиков жилья класса «премиум» — у Vesper и Sminex. 

Традиционно мы разделяем участников рынка на девелоперов массового жилья, жилья бизнес-класса и жилья класса премиум. Многие работают сразу в нескольких сегментах, тогда компания относится к тому, который приносит ей большую часть выручки. 

Многие компании откликнулись на нашу просьбу и заполнили анкету, однако далеко не все опрошенные и мало кто ответил на все вопросы. Большую помощь в составлении рейтинга Forbes оказали эксперты Cian.Аналитика и bnMap.pro. 

В 2023 году девелоперам придется столкнуться еще с большими рисками. Платежеспособный спрос снижается, ЦБ лоббирует отмену льготной ипотеки и субсидирование ипотеки самими застройщиками, что тоже не может не давить на спрос. Однако девелоперы продолжают запускать все новые и новые проекты в разных городах, демонстрируя желание сопротивляться кризису. 

* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением», либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.