Маленькие и одинаковые: какие торговые центры наводняют Москву и что с ними не так

Все торговые центры, ввод которых пришелся на 2022 год или запланирован на 2023-й, имеют небольшую площадь и относятся преимущественно к районному формату (то есть сравнительно небольшие объекты), следует из отчетов крупных консалтинговых компаний. По данным NF Group (есть у Forbes), за 11 месяцев в Москве открыто шесть торговых объектов недвижимости с суммарной арендопригодной площадью 83 200 кв. м, итоговый ввод за год может составить 148 200 кв. м при условии открытия всех заявленных объектов. Для сравнения, арендуемая площадь одного только торгового центра «Авиапарк» на Ходынке составляет 230 000 кв. м. По подсчетам CORE.XP (также есть у Forbes), в Москве с начала года введено только 58 000 кв. м торговых центров, и все они пришлись на формат «районников». Анализ компании на рынке услуг в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership (бывший Cushman & Wakefield) показывает, что ввод составил 76 700 кв. м.

Все компании подчеркивают, что как минимум в следующем году в Москве не будут строиться крупноформатные ТЦ — начинается «эпоха районников». Опрошенные Forbes участники рынка считают, что больших ТРЦ в Москве более чем достаточно и дальнейшее развитие за счет исключительно «районников» логично. Но есть здесь и свои сложности: небольшие ТЦ будут конкурировать за арендаторов с объектами стрит-ретейла по соседству, зачастую «районники» нуждаются в реконцепции и ремонте, и не все перспективные арендаторы готовы заходить в этот формат.

Как Москва разлюбила моллы

Крупные торговые центры площадью 100 000 кв. м и более перестали строить вовсе не из-за реалий 2022 года, говорят собеседники Forbes. По их словам, в Москве уже достаточно объектов такого размера, а если кто-то из крупных инвесторов решит, что ему нужен в портфеле большой ТРЦ, такой намного проще купить, например, у банков.

«На сегодня на рынке нет недостатка в больших ТЦ, а экономика строительства и заполнения новых больших объектов не во всех случаях однозначно привлекательна, — подчеркивает управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский. — Поэтому сегмент крупных ТЦ будет в ближайшее время относительно статичен. Там сейчас  концентрируются интриги вокруг ухода одних арендаторов и прихода других. А жилые комплексы продолжают проектироваться и вводиться, и именно там будут стоять новые «районники».

«Большие проекты сложно и долго заполнять, дорого раскручивать, нужно много вкладывать, — рассказывает генеральный директор DNA Realty Антон Белых. — И далеко не факт, что через несколько лет они будут нужны в таком количестве, то есть существует риск просто «зарыть» деньги в полупустое здание. Конкуренция в этом сегменте уже приличная, есть лидеры, а растущего нового спроса нет — наоборот, есть отток брендов из-за стремительного ухода западных сетей и оттока покупателей в интернет».

«На карте Москвы еще есть «белые пятна», где есть потенциал для реализации крупного формата с точки зрения емкости рынка, — уточняет управляющий партнер Retex Полина Жилкина. — Но есть факторы, которые удерживают инвесторов от такого шага. Меняются покупательские привычки. Привлечь трафик в крупный объект сегодня можно только имея беспроигрышный состав арендаторов. Обеспечить такой весомый аргумент в сегодняшних условиях достаточно сложно, многие сегменты просели в показателях выручки, а арендаторы поставили развитие на паузу».

Ряд опрошенных экспертов считает, что с экономической точки зрения инвесторам лучше просто купить уже готовый торговый центр, даже крупный. «Зачем строить новый объект с такими рисками, если можно купить готовый проект у банка, где стоимость метра будет куда ниже стоимости строительства», — говорит  генеральный директор Ricci | Blackstone Евгений Кузьмин.

«Банки уже начинают продавать доставшиеся им ТРЦ с дисконтом, — добавляет генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. — А зачем строить новый ТРЦ, если можно его приобрести с дисконтом, на падающем рынке и ниже себестоимости строительства».

Упадок крупных ТРЦ — не единственная причина роста интереса к «районникам». Во-первых, этот сегмент показал удивительную устойчивость ко всем вызовам последних лет, о чем ранее писал Forbes. Во-вторых, по словам опрошенных экспертов, небольших ТЦ в Москве все еще не хватает. В-третьих, они появляются в составе новых жилых кварталов.

Сколько же всего в Москве «районников»? «Мы можем говорить только об объектах, отвечающих хотя бы частично требованиям РСТЦ, — подчеркивает Войцеховский. — Исходя из этого, мы можем отнести к «районникам» до 70 ТЦ в Москве. Многие из них построены в период 2000-х годов, но есть и бывшие советские универмаги небольших форматов».

«Общее количество торговых центров в Москве приближается к 400, из них районных проектов порядка 150, — подсчитал Кузьмин из Ricci | Blackstone. — По годам постройки основной пул — это старый фонд, который прошел реконструкцию, примерно 30% — новострой». По данным RRG (есть у Forbes), на территории «старой» Москвы построено 229 торговых центров площадью от 2500 до 20 000 кв. м, из них почти половина, 108 объектов, возведены с 2000 по 2010 год, а еще 63 — с 2011-го по текущий.

Старые и страшные

Собеседники Forbes говорят, что хотя сегмент «районников» показал устойчивость, проблем в нем тоже немало. Одна из них — большая доля устаревших объектов, которые требуют реконцепции или даже капитального ремонта. «Несмотря на то что ТЦ старой постройки могут находиться в престижных локациях, часто эти объекты не соответствуют требованиям современных ретейлеров, не имеют продуманной концепции и профессионального управления, поэтому не могут привлечь хороший пул современных арендаторов», — полагает директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина.

Accent Capital владеет торговым центром «Сокольники», который относится к районному формату. Кузьмина рассказала, как повлияла реконцепция на их объект: «Мы произвели перепланировку, обновили интерьеры и увеличили GLA на 14%, провели полный ребрендинг ТЦ, на 85% изменили состав арендаторов, расширили функцию общественного питания и добавили новый якорь — универмаг российских дизайнеров. В результате посещаемость ТЦ выросла более чем на 64%».

Другие участники рынка тоже отметили, что небольшие ТЦ из старого фонда рано или поздно столкнутся с необходимостью актуализации объекта.

«Чудес не бывает. Находясь в людных местах, предполагающих высокую посещаемость, за десяток-другой лет в эксплуатации подобные объекты банально изнашиваются, — констатирует Войцеховский из РСТЦ. — Полы и лестничные марши, лифты и эскалаторы, если они вообще есть, требуют замены. То же относится к климатическим системам».

«Старые форматы, не прошедшие реконструкцию, испытывают ряд проблем: нефункциональные планировочные решения, наличие «мертвых зон», узкие коридоры, — перечисляет Кузьмин из Ricci | Blackstone. — Вечная проблема таких проектов — протекание кровли, неработающие системы вентиляции, отсутствие кондиционирования. Но самая большая проблема — это пожарные системы, которые требует модернизации».

Ряд собеседников Forbes указывает и на концептуальные проблемы старых «районников». «Основная проблема «районников» старой волны — их устоявшийся состав функций и арендаторов, который редко обновляется, — объясняет управляющий партнер Retex Анна Папаскири. — С одной стороны, это стабильность для собственника и покупателей, с другой — это приводит к моральному устареванию объекта, особенно на фоне появления современных концепций, к нереализованным возможностям в конечном итоге».

Часть опрошенных экспертов уверяет, что «районникам» просто чужды заботы о концепции. «Это для крупных ТЦ очень важно быть современными, — полагает генеральный директор Simple Estate Никита Корниенко. — Районные ТЦ менее требовательны, там достаточно стандартизированный набор арендаторов. Нет каких-то больших общих пространств, развлекательных площадей. Поэтому районные ТЦ, даже старые, чувствуют себя достаточно неплохо, и  реконцепции им не нужны».

«По моим наблюдениям, драматически устаревших объектов этого формата в Москве не так много, в основном они находятся в более или менее актуальном состоянии», — добавляет исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

«Районники» очень редко дожидаются момента для полной реконцепции, вместо этого обновление операторов происходит постоянно — один ушел, на его место сразу сел другой, — объясняет директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова. — Такие ТЦ очень чувствительны к спросу своей ближайшей зоны окружения, они всегда должны быть на злобу дня, чтобы выжить. Районные ТЦ в некоторых вопросах прогрессивнее своих более крупных товарищей: первые ПВЗ, постаматы, отделения банков начали открываться именно в «районниках».

Сотни из ларца

Небольшие ТЦ районного формата практически не отличаются друг от друга, говорят опрошенные эксперты. «Районники» — это не про уникальные флагманские магазины или интересные форматы, это про рутину и быт», — уверен Татаринов из Glincom.

«Это и не хорошо, и не плохо, — добавляет основатель компании Zavidov Realty Юрий Завидов. — Это данность, которая базируется на том, что районный ТЦ удовлетворяет основные потребности людей. Продукты, дом быта, аптека, — спрос на товары у жителей, например, Северного Тушино такой же, как у жителей Южного Чертаново».

Несколько отличаются от своих «собратьев» те ТЦ, которые расположены не в глубине жилой застройки, а возле метро, уточняют некоторые собеседники Forbes. «В ТЦ у метро будет больше операторов с товарами или услугами импульсного спроса, а в ТЦ в глубине района — больше продуктов и товаров первой необходимости, — говорит Белых из DNA Realty. — Но суть это не меняет, придумывать в этом сегменте что-то ультрановое, что точно выстрелит, я бы не взялся».

«В Москве есть станции метро, вокруг которых стоят два, три или даже больше небольших ТЦ, — добавляет Кузьмина из Accent Capital. — Конечно, они конкурируют между собой, и, чтобы выстоять в таких условиях, необходимо отстраиваться — например, выбрать какую-то специализацию».

Примером особой концепции могла бы стать сеть «Место встречи» компании ADG Group. Компания братьев Печерских выкупила у Москвы здания 39 старых кинотеатров в 2014 году, заплатив за них 9,7 млрд рублей. По плану все они должны были быть реконструированы и вновь открыты в качестве «соседских центров «Место встречи», по сути являющихся торговыми центрами с расширенным функционалом. На реализацию проекта банк ВТБ предоставил кредит в 50 млрд рублей. Реконструкция всех кинотеатров должна была завершиться в 2018-м, но по состоянию на конец 2022-го открыты всего 13, еще два планируется открыть до конца года. Задержку реализации проекта в компании объясняли сперва трудностями с инженерными коммуникациями и строительством, затем — пандемийными ограничениями. 

«ADG — это уже новая история, последнее поколение ТЦ, — рассказывает Ярова из RRG. — Они привнесли понятие «комьюнити-центра». И хотя они не делают ничего сверхъестественного с точки зрения наполнения арендаторами, они оказались особенными в части упаковки, маркетинга».

«ADG — вроде интересная бизнес-идея сделать сеть районных ТЦ с упором на семейное времяпровождение, но страдает от обычных проблем в девелопменте — сложности с согласованиями нужных планировочных решений, нестабильность арендаторов с целевой аудиторией «семья», повышение стоимости и сроков нового строительства», — объясняет управляющий директор Praedium, президент Ассоциации КОКОН Александр Ошурко.

Представитель пресс-службы ADG group не стал рассказывать Forbes о трудностях девелоперского процесса. 

Капризный арендатор

Некоторые специфические проблемы у «районника» связаны с его арендаторами, считают эксперты. «Районные ТЦ, особенно не на топовых позициях, заполняются мелкими несетевыми предпринимателями, которые, как правило, удачно работают только на растущем рынке», — предупреждает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова.

«Арендаторы торгового центра так или иначе паразитируют на трафике супермаркета или какого-нибудь непродуктового «якоря», например Fix Price, который можно посадить на втором этаже, и он тоже будет генерировать трафик», — добавляет Томилин из «Этерны».

Районные торговые центры подходят не всем арендаторам, например, он не всегда подходит сегменту fashion, рассказали представители крупных сетевых ретейлеров, с которыми побеседовал Forbes. «Мы анализировали возможность открытия в таких ТЦ и пользовались опытом и информацией уже открывшихся в «районниках» коллег, — говорит  президент Finn Flare  Ксения Рясова. — Но, к сожалению, прогнозные выручки в таких ТЦ невысокие, а вложения и инвестиции порой похожи на вложения в открытие крупных моллов. То есть срок окупаемости таких магазинов слишком высокий. Связано это с тем, что клиент таких ТЦ более заточен на импульсные покупки с низким чеком и проводит в магазине ограниченное количество времени в отличие от крупных моллов. Низкая конкуренция по категориям арендаторов также играет против активного роста продаж».

Топ-менеджер другой крупной сети, торгующей одеждой, менее категоричен. «За глобальным покупками люди ездят в крупные торговые центры, где представлено много брендов с более широким ассортиментом, а также больше сервисов и развлечений. В таких крупных ТЦ одежные ретейлеры, как правило, открывают магазины площадью от 1000 кв. м, — объясняет собеседник Forbes. — Но районные торговые центры для нас, ретейлеров, — это «магазины — рабочие лошадки», которые при невысокой аренде генерируют стабильную выручку. В районных ТЦ ретейлеры открывают магазины меньшей площади — 500-700 кв. м».

Для продуктовых ретейлеров «районники» — рабочий формат. «Районные торговые центры — вполне привлекательные для нас локации, в подобных местах уже открыты магазины «ВкусВилл», — отмечает управляющая отделом развития «ВкусВилла» Татьяна Ким. — Стандартно площадь нашего магазина 200-250 кв. м, поэтому мы чувствуем себя достаточно комфортно в таком формате ТЦ». Представители сетей X5 Group и «Магнит» не ответили на запрос Forbes.

«В нашей компании видят перспективу в открытии как центральных флагманских магазинов, где представлен лучший ассортимент, так и магазинов «у дома», где клиенту доступны самые популярные и востребованные товары», — отмечает представитель внешней пресс-службы «Л'этуаль». «Мы, как обладатель портфеля розничных сетей в самых разных категориях потребительских товаров, магазинов электроники re:Store, Samsung, Xiaomi, sport fashion Street Beat, Street Beat kids, конструкторов «Мир Кубиков» и ювелирных изделий Unode50, видим тренд на усиление позиций районных торговых центров и увеличение их посещаемости, — рассказывает вице-президент по недвижимости Inventive Retail Group Мария Киселева. — Для себя мы видим потенциал в развитии в районных проектах с учетом их транспортной доступности и зоны охвата».

За арендаторов районные ТЦ сейчас борются в основном не друг с другом, а со стрит-ретейлом, и если для некоторых арендаторов подходит только один из этих форматов, то другие должны делать выбор. К таким, например, относится общепит. 

«Мы входим и в «стрит», и в районные ТЦ, — говорит основатель сети ресторанов «Теремок» Михаил Гончаров. — Если районный ТЦ в жилом массиве, не у метро, то он скорее предпочтителен, чем стрит-ретейл, — в нем всегда веселее. Но и «стрит» тоже интересен в больших и современных ЖК. Это же, по сути, «районник», который «размазан» по первому этажу. Хотя для общепита с низким средним чеком предпочтительнее все-таки размещение у метро и ТПУ».

Стрит vs районник

Районные торговые центры конкурируют со стрит-ретейлом не только за арендаторов, но и в первую очередь за покупателей, говорят собеседники Forbes. «Конкурируют ли районные ТЦ со стрит-ретейлом? Да, конкурируют, — рассуждает Корниенко из Simple Estate. — Арендаторы этих сегментов очень похожи друг на друга. Учитывая, что сейчас застройщики очень много площадей на первых этажах отдают именно под коммерческую недвижимость, возникает конкуренция, если рядом строят ТЦ».

Часть опрошенных Forbes застройщиков продемонстрировала симпатии к формату стрит-ретейла. «По сравнению со стрит-ретейлом в районном торговом центре больше затрат на управление, содержание, эксплуатацию и обслуживание объекта, — объясняет генеральный директор УК «Аструм Недвижимость» (управляет коммерческими объектами ГК «Гранель») Марат Мирхайдаров. — При ставке на стрит-ретейл этих расходов можно избежать». 

«В целом для девелопера жилой недвижимости строительство торгового центра на отдельном участке менее привлекательно, поэтому девелоперы стараются ограничиваться первыми этажами или размещать торговые помещения не на отдельном участке, а в стилобате (общий цоколь, соединяющий сразу несколько зданий. — Forbes) здания», — добавляет директор по коммерческой недвижимости «Главстроя» Мария Дворецкая.

Другие девелоперы, опрошенные Forbes, проявили больше благосклонности к «районникам». «Обойтись только помещениями формата стрит-ретейл едва ли получится, если девелопер стремится обеспечить жителям шаговую доступность до определенных ретейлеров и хобби-объектов, — рассуждает заместитель директора департамента развития ГК «А101» Ольга Ясько. — Например, для объектов fashion-инфраструктуры необходим торговый центр площадью от 30 000 кв. м для размещения торговой галереи. Создать такую галерею в формате стрит-ретейла крайне затруднительно».

«Безусловно, стрит-ретейл в составе ЖК позволяет закрыть сиюминутные потребности жителей, однако именно инфраструктурные проекты, такие как ТЦ, улучшают качество и уровень жизни в локации или районе», — добавляет директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании «Пионер» Евгений Межевикин.

Некоторые собеседники Forbes уточнили, что для стрит-ретейла намного проще найти частного инвестора. То есть если девелопер не намерен сам управлять торговым центром, то продать его, как это происходит с коммерческими помещениями на первых этажах, будет затруднительно. 

«Для обычных инвесторов в готовый арендный бизнес, конечно, приобретение районных ТЦ означает покупку постоянной головной боли, — иронизирует Ошурко из Praedium. — В отличие от классического стрит-ретейла здесь нужно постоянно управлять активом. «Наймом своего управляющего» проблема не решается. Это все же хоть и маленький, но ТЦ — требуется регулярное взаимодействие с арендаторами, отслеживание посетителей и товарооборота, ежемесячные расходы на маркетинг».