Возвращение России в Москву: аренда квартир оживает и дорожает
Весной 2022 года наем московских квартир был настоящим «рынком арендатора»: спрос и ставки падали, количество квартир, выставленных на сдачу, росло. За лето тренд изменился. А прогнозы роста цен, которыми делились с Forbes участники рынка, начинают сбываться, правда, с нюансами: количество лотов в экспозиции действительно снижается, но далеко не все они нашли съемщиков. Средняя ставка предложения увеличивается, но арендаторы пока обходят стороной подорожавшие квартиры, поскольку выбор на рынке все еще есть. Спрос растет, но ажиотажным он не станет, уверены эксперты, опрошенные Forbes.
Квартиры вышли из чата
О сокращении количества квартир, предлагаемых в аренду, говорит статистика, которую Telegram-канал о недвижимости «Обмани меня риелтор» ведет, основываясь на базе данных портала «Циан». Согласно наблюдениям канала, максимальное количество квартир в Москве — более 46 000 — предлагалось в аренду в начале июня, после чего пошло на спад и к началу августа составляло порядка 38 000 квартир.
Опрошенные Forbes эксперты это подтверждают. «В начале июня объем предложения на рынке аренды в Москве достиг пиковых значений, в тот момент были выставлены для сдачи в аренду почти 50 000 квартир, но с середины лета традиционно начал расти спрос на аренду, в итоге на данный момент количество лотов в аренде снизилось уже на 26% до 39 000 объектов», — подсчитал руководитель направления продаж и аренды жилья компании «Этажи» в Москве Андрей Сердюк.
«В июле 2022 года по отношению к июню объем предложения снизился на 22%, при этом он был на 11% выше показателей июля 2021 года», — отмечает управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова.
Далеко не все квартиры, выбывшие из экспозиции, были сданы, часть вернулась туда, откуда пришла: на вторичный рынок жилья, уточняют опрошенные участники рынка. Весной многие собственники квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, ставили сделки на паузу и предпочитали сдавать такие объекты. «Квартиры, которые уходят из экспозиции, находят арендаторов, а примерно 15% были переведены в продажу», — полагает заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
«Примерно 7-10% квартир уже ушли из экспозиции и вернулись в категорию «продажа», — оценивает руководитель офиса продаж «ТСН Недвижимость» в Москве Леонид Дорогавцев. «По нашим оценкам, из выбывших квартир около половины реально сдались, остальная часть в большинстве своем выставлена на продажу», — добавляет Сердюк из «Этажей».
Спрос на аренду тоже начал расти. Количество просмотров объявлений об аренде жилья, по данным «Яндекс Недвижимости», в июле выросло на 26% относительно июньских показателей. Рост продолжается и в августе: интерес к арендным квартирам по итогам первых десяти дней августа выше на 14% по сравнению с аналогичным периодом в июле. Количество квартир, нашедших жильцов, растет месяц к месяцу в среднем на 25%, приводит данные руководитель коммерческого департамента «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. «Но стоит отметить, что в этом году примерно в два раза снизился темп «вымывания» квартир с арендного рынка. Одна из причин — увеличение предложения. Квартир в аренде в начале августа в 2022 году больше, чем в аналогичном периоде 2021-го, на 60%», — подчеркивает он.
Все опрошенные участники рынка подтвердили, что восстановление спроса началось в середине лета и сейчас этот процесс продолжается.
Аренда пытается дорожать
Собственники искренне поверили в рост спроса и стремятся повышать стоимость аренды, но арендаторы торгуются и ищут самые доступные лоты. Средняя ставка на рынке тем не менее растет. Портал «Циан» заявил о росте на 4% по итогам июля в «однушках» — до 45 600 рублей и на 6% — в «двушках» (до 77 400 рублей).
«Однушки» стали дороже на 4,9% (46 000 рублей), «двушки» — на 6% (79 000 рублей). Причина роста средних цен предложения не сколько в том, что арендодатели массово повысили цены, а в том, что быстрее разбирают наиболее доступные лоты», — говорит руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.
«Если говорить о росте ставок, то здесь, скорее, [наблюдается] эффект волны, а не реальное отражение состояния рынка, — поясняет Сердюк из «Этажей». — Собственники выставляют объект и получают по нему сразу по пять-восемь звонков, из-за чего считают, что они выставили его дешево и поднимают цену, другие собственники ориентируются уже на эту ставку при выставлении. В итоге в реальности ценовые ожидания арендаторов расходятся с запросами арендодателей на 10-15%».
«Многие собственники имеют некий психологический порог, ниже которого они не готовы сдать квартиру, даже если она будет простаивать. Арендаторам же интересны компактные лоты с арендной ставкой 30 000-35 000 рублей в месяц. Наиболее бюджетные объекты можно найти и за 22 000-25 000 рублей», — добавляет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«Собственники все еще стараются держать цены, которые установились в прошлом году. Типичное возражение: «А в прошлом году мы сдавали за 50 000 рублей! За 50 000 рублей сдам, а за 48 000 рублей сдавать не буду никогда», — сетует Полякова из «Инком-Недвижимости».
Диктаторы из-за МКАД
Существенному росту цен может помешать то, что основные арендаторы в этом сезоне — люди небогатые и экономные, приезжающие в Москву из регионов, они настроены торговаться и «прогибать» собственника под свои условия. Существенную их долю составляют студенты и трудовые мигранты, говорят эксперты.
По мнению Поляковой из «Инком-Недвижимости», этим летом у арендаторов в масс-маркете есть тенденция снижения бюджета найма: люди не уверены в сохранении своих рабочих мест и платежеспособности и ищут наиболее бюджетные предложения. «Аудитория, благодаря которой происходит рост спроса, — это студенты и рабочие из других регионов, которые трудятся в столице и отправляют деньги своим семьям», — констатирует генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. «Прошлогодний ажиотаж сегодня маловероятен — к этому нет предпосылок, но можно рассчитывать на приток регионалов, мигрантов и студентов», — соглашается Полякова из «Инком-Недвижимости».
Такие арендаторы в первую очередь забирают с рынка самые доступные лоты, поэтому среднее значение ставки может вырасти, тогда как реального подорожания не произойдет, уточняет Сердюк из «Этажей». Хотя арендодатели верят в возможность повышения ставок, арендаторы тоже чувствуют себя хозяевами на рынке и диктуют свои условия. В результате идет торг по цене и корректировка других условий аренды.
Если цена в объявлении и повышается, то, как правило, в итоге при переговорах стороны приходят к старой цене, отмечает руководитель отдела аренды агентства премиальной недвижимости Point Estate Татьяна Леонова. «После переговоров конечная стоимость, как правило, отличается от цены в объявлении на 15-20%», — говорит руководитель направления аренды компании Apple Real Estate Владимир Родионов. «Наниматели настаивают на внушительных скидках — от 10%», — говорит Полякова.
Одно из главных изменений на рынке аренды заключается в сокращение сроков заключаемых соглашений. Если раньше арендный договор заключался на одиннадцать месяцев, то сейчас на три-шесть месяцев с возможной пролонгацией и повышением ставки, добавляет Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
Собственники на это согласны. «Сейчас соглашаются на аренду квартир на несколько месяцев — в том числе те наймодатели, что ранее были ориентированы только на долгосрочную [аренду]», — отмечает Родионов из Apple Real Estate. «Сейчас люди звонят и предлагают свои условия аренды недвижимости в Москве. Например, нам известны случаи, когда люди звонят и предлагают оплату не ежемесячно, а ежеквартально», — рассказывает руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.