Дефицит и неликвид: почему рынок загородной недвижимости жив и мертв одновременно
Представители крупных агентств недвижимости в личных Telegam-каналах с начала июля пишут, что спрос на загородном рынке растет. Об этом несколько раз упоминал управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов. «Количество звонков не растет, но конверсия в предоплаты высокая. В целом можно сказать, что спрос на загородную недвижимость очень живой», — написал он 20 июня. «Загородная недвижимость чувствует себя очень хорошо. Мы фиксируем одно из лучших полугодий за последние годы по продажам домов и участков» — так Москатов оценил ситуацию уже 2 июля.
Позитивно оценил ситуацию на загородном рынке и глава риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. «По загородке ситуация еще более радужная — первая половина июля по задаткам прошла даже лучше соответствующего периода прошлого года», — написал он в своем Telegam-канале 15 июля.
При этом другие участники рынка, работающие с премиальным сегментом, говорят о снижении спроса. По данным исследования Knight Frank Russia (имеется в распоряжении Forbes), за первое полугодие 2022 года на первичном рынке загородного элитного жилья было совершено 70 сделок, снижение «год к году» — 24%. За полугодие количество обращений о покупке элитной загородной недвижимости снизилось на 32%, сделок — на 57%, подсчитал директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. «Сделки разваливались, цены скакали в зависимости от курса и психического состояния собственника от 30% до 300%», — прокомментировал он состояние рынка.
Построй сам
Спрос на рынке есть, утверждают опрошенные Forbes эксперты, но в разных сегментах ситуация с предложением может быть диаметрально противоположной.
«Есть элитный сегмент, в котором в 2020–2022 году вышло семь проектов, где в общей сложности не более 200 объектов на продажу, и в основном дома, — обрисовывает ситуацию Колосницын из Penny Lane Realty. — А есть вся оставшаяся Московская область, где можно за 50 млн рублей купить 20 га, размежевать по шесть соток и продавать за 500 000 рублей, где электричество по государственной программе, дороги грунтовые, а заборы, скважины и септики сами покупатели выроют и построят. И в 2020–2022 годах вышло не менее 40 таких дачных поселков, где не менее 20 000 участков на продажу. То есть элитный рынок — это 1% от общей массы предложения. А оставшиеся 99% — это участки без подряда в экономклассе»
По данным «Инком-Недвижимость», 76% предложения первичной «загородки» приходится на объекты экономкласса (средняя стоимость объекта — 1,9 млн рублей), 16% — на комфорт-класс (8 млн рублей), 5% — бизнес-класс (22,6 млн рублей) и 3% — на элитные объекты (108,2 млн рублей).
«За последние три года объем предложения не увеличился, а продолжает уменьшаться: с 2020 по 2022 год уменьшилось количество продаваемых домов и участков на 30–49% в зависимости от шоссе, — подсчитал коммерческий директор КП «Павловы Озера» Валерий Лукинов. — Дефицит ликвидного предложения связан с крайне малым количеством вышедших поселков с начала пандемии: 83 проекта, из них 27 — «комфорт», 23 — «бизнес» и три — элит-класса, остальные поселки представляют экономкласс, фактически дачные варианты, расположенные далее 70 км от МКАД и не предназначенные для постоянного проживания. Для сравнения: 10 лет назад в первичной продаже было более 700 поселков, то есть в 8,4 раза больше!»
К тому же в конце 2021 года загородный рынок жил ожиданием скорого выхода проектов от крупных «городских» застройщиков, в частности таких гигантов, как ПИК и «Самолет». Однако в первой половине 2022 года этого не произошло. Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов полагает, что крупные девелоперы взяли паузу, поскольку столкнулись с падением спроса на жилье в новостройках. Руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи» Антон Сауков считает, что девелоперы следят за тем, как изменятся правила игры — «постепенно развиваются льготные ипотечные программы по покупке домов от юридических лиц, прорабатывается вопрос появления эскроу-счетов в этом сегменте».
«Мы работаем по ранее утвержденному плану: выводим в продажу первый поселок под Дмитровом в конце этого года и уже начали собирать заявки от потенциальных покупателей», — объяснил руководитель направления загородной недвижимости группы «Самолет» Иван Виноградов. В ГК ПИК не ответили на запрос Forbes.
Бегство из города в никуда
«Есть глобальный и системный тренд — удаленка, перенаселенность городов, «исход из человейников», — объясняет причины высокого спроса на загородную недвижимость член правления Ассоциации деревянного домостроения Константин Пискун. — Плюс люди полагают, что жить за городом у них получится дешевле. Это давняя идея, которая подкрепляется разницей в ценах на квартиры (они переоценены, ЖКХ дорогое, налоги и стоимость жизни в городе высоки) и загородные дома: есть массовая иллюзия, что дом можно купить и построить дешевле, [и будет] меньше трат на повседневную жизнь — можно вообще никуда с участка не ездить, кроме соседнего сельпо».
«В свете последних событий появилось мнение, что жизнь в большом городе может представлять опасность. Свой дом надежнее. Это такой моральный фактор жизни на земле и без соседей», — добавляет управляющий партнер и главный архитектор KUB House Алексей Олещенко.
Но из-за нехватки предложения в высоком и среднеценовом сегменте спрос никак не может конвертироваться в сделки из-за нехватки предложения, говорят участники рынка. «Спрос все еще высокий, выше, чем в 2019 году. Но его реализации мешают несколько факторов, в частности реальное отсутствие на рынке качественных готовых предложений практически во всех сегментах — один неликвид везде по непонятным ценам», — говорит Пискун.
«Загородные дома оказались в стагнации. Спрос оживился только к маю, показав рекордные цифры по показам и броням. Это также обусловлено появлением льготной и субсидированной ипотеки. В мае число показов составляло 40–60 посещений за один выходной или 20–30 в будние дни», — констатирует директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family Екатерина Коган. Однако конверсия в сделки сейчас снизилась, если раньше она составляла 5–7%, то сейчас около 3%, добавляет она.
«Рынок развернулся в пользу вторичных элитных загородных объектов. Сформировалась ситуация, когда спрос на качественное новое предложение превышает его наличие. Первичного предложения от девелоперов очень мало», — сетует директор по продажам Villagio Estate Екатерина Крапивина. «В среднем ценовом сегменте есть острый дефицит, особенно централизованных коттеджных поселков. К тому же цены сильно выросли, это уже не «комфорт», а скорее «бизнес плюс», — добавляет управляющий партнер Point Group Павел Трейвас.
Еще одна причина, по которой спрос не конвертируется в сделки: хаос на валютном и фондовом рынках, полагают опрошенные участники рынка. «События этого февраля и их текущие последствия разделили инвестиционный мир на два лагеря: тех, кто покупает доллар по 120 рублей и тех, кто продает биткоин по $19 000, — шутит Колосницын из Penny Lane Realty. — А если серьезно, то в условиях сегодняшней волатильности, многие инвесторы взяли паузу».
«Завышенный курс рубля, который не позволяет конвертировать валютные накопления, а у многих деньги заморожены в акциях иностранных компаний и [есть] прочие проблемы с трансграничными переводами», — перечисляет сложности, с которыми столкнулись потенциальные покупатели Пискун из Ассоциации деревянного домостроения.
Бушующий «эконом»
Рост реализованного спроса на рынке тоже есть, он пришелся на самый низкобюджетный сегмент — недорогие участки без подряда.
«Изменилась и структура спроса. В масштабе всей страны в 2020–2021 годах большинство потенциальных покупателей выбирали для себя готовые дома или дачи — в среднем на такие запросы приходилось 70% спроса. Этой весной ситуация изменилась. Доля звонков на покупку готовых домов снизилась до 59,5% (минус 10,9 п.п.), при этом спрос на покупку участков впервые вырос до рекордных 39,4% (+12,1 п.п)», — делится статистикой руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов.
«Наблюдался бум спроса в сегменте дешевых участков в момент скачка доллара в марте. Многие побежали покупать участки, «закапывая» рубли. В основном это в сегменте до миллиона рублей», — говорит Колосницын из Penny Lane Realty.
«Спрос на участки без подряда вырос по трем причинам: отсутствие предложения готовых домов, отсутствие полной суммы на покупку участка и строительство дома у подрядчика. Третьей причиной является наличие большого числа инвесторов, которые хотят купить участок и построить на нем дом, а затем выгодно продать», — полагает Лукинов из «Павловых озер».
«Спрос существенно подстегивает ипотека, сейчас на рынке появилось много новых программ, в том числе семейная и льготная ипотека на дома и расширение сельской ипотеки на покупку домов на землях садоводства и огородничества, входящих в состав сельских поселений», — говорит Сауков из «Этажей».