Ближе к земле: почему крупные девелоперы потянулись на рынок загородной недвижимости

Пустующий рынок

С начала пандемии эксперты констатируют взрывной рост спроса на индивидуальные дома и дефицит предложения. В последние годы в сегменте нового в большом объеме не строили, поясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий. По его словам, фонд планирует выходить на подмосковный рынок с коттеджными проектами.

На увеличение спроса на объекты загородного рынка очень сильно повлияла пандемия, но, несмотря на повышенный спрос, сегодня на рынке продолжает наблюдаться дефицит качественных и современных проектов, отмечает коммерческий директор ГК «Ферро-Строй» Антон Чудиновских. 

В элитном сегменте сложилась похожая ситуация: по данным компании Knight Frank, количество объектов стоимостью от $1 миллиона на первичном рынке за год сократилось с 56 до 6. Сейчас на «загородке» в пределах 50 км от МКАД не хватает комфортных домов  с бюджетом до 15 млн рублей, добавляет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Дефицит сформировался, поскольку до этого рынок загородной недвижимости достаточно долгое время стагнировал, говорит директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.

Владелец крупнейшего застройщика России ГК ПИК Сергей Гордеев весной озвучивал планы начать строительство первого поселка уже летом 2021 года. Осенью в инвестмеморандуме к SPO компании появились подробности:  ПИК намерен построить в новой Москве, вблизи деревни Кувекино, 175 800 квадратных метров жилья, в том числе индивидуальных домов и таунхаусов. Других деталей компания не раскрыла. Известно, что участок площадью 82 га был куплен за 1,2 млрд рублей. 

 Группа «Инград» также выходит на загородный рынок с первым проектом вблизи деревни Хлябово (25 километров от МКАД по Дмитровскому шоссе), рассказал Forbes директор департамента по управлению земельными активами ГК «Инград» Сергей Глебов. В данный момент в поселке началось строительство сетей и первых домов, однако продажи еще не открыты. По словам Глебова, всего в коттеджном поселке предусмотрено 250 участков, по 6 — 13 соток каждый. Двухэтажные жилые дома, построенные в технологии фахверк (тип строительной конструкции, при котором несущей основой служит пространственная секция из наклонных под различным углом балок — Forbes), будут иметь площадь от 100 до 250 «квадратов». Объем инвестиций и другие подробности компания не раскрывает. 

ГК «Самолет» анонсировала пять проектов с индивидуальными домами: четыре в Подмосковье и один в новой Москве, сообщил руководитель направления по загородной недвижимости группы «Самолет» Иван Виноградов. Он добавил, что старт продаж в первом из проектов запланирован на 2022 год. Ранее в интервью «Ведомостям» гендиректор компании Антон Елистратов рассказывал, что в новой Москве, в районе деревни Елизарово, «Самолет» будет строить 200 000 квадратных метров жилья, из которых половина придется на ИЖС, а половина — на малоэтажные дома. По словам Виноградова, основу предложения проектов ИЖС должны составить участки площадью 6-8 соток с домами для постоянного проживания до 150 квадратных метров по средней цене 8-10 млн рублей.

Интерес к возможности работы на загородном рынке Подмосковья проявляют и другие девелоперы, рассказал учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов. По его словам, среди них такие крупные игроки как ЛСР, «Крост», «Галс Девелопмент» и «А101» (Forbes направил в компании запросы). «Эти компании имеют свой или совместный с партнерами земельный банк, пригодный для вывода мультиформатных загородных комплексов», — пояснил Лукинов.

Кроме того, выход на загородный рынок планируют и региональные застройщики, в частности, девелоперы из Тюмени, Казани и Башкирии, рассказал директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

Помощь государства 

Помимо высокого спроса и пустующей ниши качественных коттеджей, благоприятным фактором для выхода на загородный рынок новых игроков стало усиление государственной поддержки.

Во-первых, льготную ипотеку распространили на индивидуальное жилищное строительство (ставка 7%, лимит 3 млн рублей). Кроме того, собственные программы кредитования частных домов представил ряд банков: например, банк «Дом.РФ» включил ИЖС в программу семейной ипотеки со ставкой от 4,8% и лимитом до 12 млн рублей. По данным банка, за 9 месяцев 2021 года выдача ипотечных кредитов на ИЖС составила 9% от всех выданных им ипотечных кредитов, в целом же по рынку доля ипотеки на ИЖС не превышает 2%.

Во-вторых, в 2022 году планируется проработать механизм проектного финансирования и продажи через эскроу-счета на ИЖС. По словам Носова, перемены в законодательстве и появление доступной ипотеки стали катализаторами выхода крупных девелоперов на загородный рынок.

Высокий риск

Однако застройщикам массового жилья выйти на рынок ИЖС не так просто. Масштабы проектов и бизнес-процессы сильно различаются. Отличия в экономике городских и загородных проектов, рассказывает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик. По его словам, сложности в прогнозировании объемов спроса повышают риски в том числе и для банков, которые пока не очень охотно идут в кредитование данного сегмента. 

«Многоквартирная застройка более капиталоемкая на начальной стадии, но после получения документов уже есть банковское плечо, что облегчает процесс, — говорит Чудиновских из «Ферро-Строй». — ИЖС — менее капиталоемкий, но застройщик в течение всего процесса строительства несет на себе все риски финансирования, а реализует проект уже только после строительства, в том числе и потому, что банки неохотно кредитуют покупку такого жилья на стадии строительства». Если проект куплен без документов на многоквартирную застройку, первый возврат инвестиций происходит через 3-4 года на этапе открытия эскроу, ИЖС – 2,5-3 года после начала реализации проекта, уточняет он.

Сейчас в загородном сегменте Подмосковья всего порядка около 40 игроков, позиционирующих себя как застройщики поселков с домами или таунхаусами. В это число входят и некрупные организации, и те, кто распродает остатки в своем последнем поселке, поясняет заместитель генерального директора компании  «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина. По ее оценке, у крупных девелоперов на освоение такого принципиально нового сегмента уйдет не меньше года.