Сегмент стрит-ретейла на рынке московской недвижимости, как и вся коммерческая недвижимость, завершил полугодие падением спроса, но с целым рядом специфических отличий. Сказывается специфика этого рынка, на котором слишком много собственников, а помещения не имеют общей для всех классификации.
Опрошенные Forbes эксперты сделали, на первый взгляд, парадоксальные наблюдения: по их словам, рынок замер, но при этом на нем есть довольно много клиентов «в активном поиске». Причина в том, что на рынке стало больше неликвидных объектов, а требования потенциальных арендаторов, наоборот, стали жестче, объясняют собеседники Forbes.
«Иллюзия остановки рынка создается из-за того, что на рынке очень много неликвида и «мусора», который освободился еще в пандемию или в марте этого года. Простаивают помещения, которые плохо расположены, имеют много проблем, неудачную локацию и так далее», — описывает ситуацию генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых. «Есть еще такая история: некоторые собственники выставили на экспонирование помещения, в которых еще есть арендатор, и не факт, что он уйдет, — такой открытый маркет-тест», — добавляет директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова.
При этом арендаторы стали намного требовательнее, говорят опрошенные участники рынка. «Арендуются только те помещения, где есть трафик, или [собственник] дает дисконт», — отмечает генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. «Спрос от арендаторов не массовый, он точечный, адресный, сосредоточенный на основные узловые перекрестки, трафиковые места, где реально есть потребитель», — добавляет Ярова.
Неоднозначная вакансия
Вакансия в объектах стрит-ретейла менялась разнонаправленно — снижалась в центре и росла в жилых кварталах. «По предварительным итогам первого полугодия 2022 года доля вакантных площадей составила 15% в среднем по центральным торговым коридорам (14 наиболее популярных торговых улиц Москвы), или примерно 119 700 кв. м, сократившись на 1,6 процентного пункта за год, — подсчитала директор направления стрит-ретейла компании Knight Frank Russia Ирина Козина. Но, по ее словам, показатель вакансии все еще не достиг уровня 2019 года, когда он составлял 9%.
«Сейчас всех интересует, как себя будут вести известные международные бренды и корпорации, так называемый хай-стрит. И там до сих пор существует неопределенность. При этом мало кто говорит, например, о ресторанах, которые открываются и ищут помещения», — комментирует ситуацию Ярова из RRG.
В жилых кварталах растет объем предложения. «В II квартале 2022 года объем предложения на рынке коммерческих помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, составил 371 100 кв. м, или 1800 лотов. По сравнению с предыдущим кварталом количество лотов в экспозиции выросло на 12,3%, объем предложения в квадратных метрах — на 3,6%», — подсчитала руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Светлана Дергунова.
«В жилых районах пустуют крупноформатные помещения, неудачно расположенные лоты — в стороне от пешеходных потоков, с ограниченным доступом, помещения с явными недостатками — колонной в центре зала, перепадом высоты, недостаточной электрической мощностью, со сложной загрузкой и так далее», — уточняет Ярова. При этом точный объем вакансий на рынке не знает никто, поскольку сейчас на рынке осталось мало брокерских и консалтинговых компаний, которые профессионально занимаются стрит-ретейлом, сетует она.
Спрос измельчал
Заметной тенденцией 2022 года стало смещение интереса большинства арендаторов к помещениям меньшей площади, говорят собеседники Forbes. «Важная особенность этого квартала — сокращение размера средней площади помещений. Так, если в I квартале прошлого года средняя арендуемая площадь составляла порядка 60 кв. м, то сегодня это 30-40 кв. м», — отмечает коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко.
«Падает спрос на большие помещения, арендаторы мельчают, и средний чек на квадратный метр уменьшается. Активно — как и всегда — развиваются мелкие форматы: большой спрос на небольшие помещения площадью до 60-70 кв. м», — говорит управляющий партнер Praedium, президент ассоциации КОКОН Александр Ошурко. «Владельцы больших площадей разделяют их на более мелкие лоты для привлечения большего количества арендаторов», — добавляет Дергунова из Est-a-Tet.
Если разделение не произошло, арендаторы ищут решения сами. «Стали встречаться идеи коллабораций. Речь идет о примерах, когда относительно большое помещение (как правило, сдающееся целиком) делят между собой несколько дополняющих форматов — раньше такого почти не было. Например, в ЖК «Шуваловский» арендатор открыл кофейню. Но при этом он уже понимал, что часть помещения будет сдавать в субаренду под магазин интимных товаров и цветы. Таким образом, получается, что арендаторы объединяются друг с другом, чтобы взять большое помещение и распределить между партнерами», — приводит пример Ошурко из Praedium.
Экономия давит на ставки
Арендаторы частично вышли из режима ожидания и снова рассматривают помещения, но теперь они куда менее щедры, отчаянно торгуются и ищут другие способы сэкономить, говорят эксперты. По данным RRG, в удаленных от центра районах массовой застройки средняя месячная ставка аренды составляет около 2000 рублей за кв. м. Для более крупных помещений ставка может быть ниже, для мелких — побольше. Там же, но на пешеходных бульварах, в центральных зонах ЖК, у станции метро, у остановки ставка на небольшие форматные помещения доходит до 3500 рублей, иногда даже чуть выше.
В зонах с отличным трафиком, у метро, на помещения нарезкой от 50 кв. м ставка будет от 5000-6500 рублей. Прайм-ставка в самых лучших и востребованных локациях, например на Патриарших прудах, Большой Никитской, в зоне вокруг ЦУМа, может доходить и до 16 000 рублей. «Заявленные цены предложения отражают пожелания продавцов, при заключении сделки возможен дисконт от указанной цены в 10-15%, учитывая, что спрос в сегменте коммерческой недвижимости, как и в остальных сегментах, снизился под влиянием негативных факторов», — подчеркивает Дергунова из Est-a-Tet. «Даже крупные сети стали торговаться более агрессивно, требуют снижения в основном в рамках 10-20% от уровня ставок, которые были до февраля», — уточняет партнер Ricci | BlackStone Алексей Сигал.
Однако, по словам сразу нескольких опрошенных участников рынка, в стрит-ретейле больше принято оперировать не стоимостью аренды квадратного метра, а общей суммой платежа за месяц. «Большинство активных операторов сейчас рассматривают помещения с абсолютной ставкой до 300 000-350 000 рублей, а те, кто мог платить повышенные ставки, либо свернули развитие, либо уже открыты, либо снизили бюджеты на аренду», — отмечает Белых из DNA Realty. «Например, медицинские сети, такие как «Инвитро», «Хеликс» и другие, пересматривают места для своих точек. Если раньше они были готовы брать первое помещение у метро за 450 000 рублей, то сейчас ставка снизилась до 350 000 рублей. То есть ставка уменьшилась процентов на 25-30% от максимальной, которую они готовы были платить на пике пандемии. Премиальные помещения, соответственно, им сейчас не нужны – только бюджетные», — описывает ситуацию Томилин.
Из-за необходимости экономить арендаторы начали отдавать предпочтение вторичке с уже существующей отделкой, говорят опрошенные эксперты. «Основное отличие этого периода от предыдущих кризисов на уровне спроса в том, что голый бетон рассматривается трудно, все компании хотят помещения за выездом кого-то. То есть арендаторы стремятся сэкономить даже не столько на арендной ставке, сколько на инвестициях в отделку», — объясняет Ярова из RRG.
«Тенденция, ограничивающая спрос, — рост затрат и сроков подготовки помещений. Материалы подорожали, сроки поставки (в том числе технологического оборудования для разных видов деятельности — общепит, медицина) увеличились. Это привело к увеличению сроков открытия новых точек в два-три раза», — добавляет Ошурко из Praedium.
Активная еда
Примечательной особенностью первой половины 2022 года стало то, что самые активные арендаторы стрит-ретейла связаны с едой: это продуктовые магазины, рестораны и точки стрит-фуда, говорят эксперты. «Сделки по аренде идут, рынок не замер. Основную активность мы наблюдаем со стороны продуктовых сетей и ресторанов», — отмечает Сигал из Ricci | BlackStone. «В стрит-ретейле существует сезонность. Рестораны сейчас уже достраивают проекты, которые будут открыты осенью или работают с верандами, а следующий всплеск активности по поиску новых помещений будет после того, как отбомбит новогодний сезон», — объясняет Ярова из RRG.
«Активен спрос на хорошие локации для ресторанов. Дело в том, что во время пандемии многие рестораны не выжили, но процесс освобождения помещений занял время — сейчас хорошие места разобрали, и, если появляется новая вакансия с хорошими показателями, она быстро уходит. Кроме общепита, отчетливо виден спрос небольших форматов — минимаркеты и свежие овощи и фрукты, табачные магазины и товары для кальянов и электронных сигарет, цветы и помещения для служб доставок, мини-кофейни и кофе с собой», — перечисляет Ошурко из Praedium.
Белых из DNA Realty тоже отмечает активность общепита и продуктовых сетей, но фиксирует спрос и от других арендаторов. «Отдельно стоят табачные магазины, которые готовы открываться друг у друга на голове по любым ставкам за счет популярности и очень высокой рентабельности электронных сигарет. Им главное — трафик, а там уже все идет у них, поэтому у метро иногда можно увидеть пять-семь табачек. Но они арендуют маленькие площади от 5 до 30 кв. м, но по ставкам 10 000-15 000 рублей за кв. м в месяц», — говорит он.
От второго полугодия участники рынка не ждут особых прорывов или быстрого восстановления. «Думаю, к осени немного восстановится спрос, который сейчас сезонно просел из-за отпусков, но какого-то эффекта отложенного спроса и роста мы не ждем», — полагает Белых. «Прогноз в том, что сейчас еще никаких драматических событий не произошло на рынке: мы не почувствовали на себе дефицита товаров, не чувствуем, что в стране стало меньше денег, что теряются рабочие места. В ближайшем будущем вопрос будет не в том, какой марки джинсы мы будем носить, а на что мы их будем покупать», — делится мрачными ожиданиями Томилин из «Этерны».
Он не одинок в таком прогнозе. «Думаю, что все последствия введенных санкций мы еще не увидели и будем наблюдать за ними позже. С высокой долей вероятности это отразится на покупательской способности и, как следствие, – на стрит-ретейле», — констатирует Сигал из Ricci | BlackStone.