Чемодан без ручки: какие магазины повысят цены из-за дорогих складов

Торговые сети и их поставщики все чаще вынуждены оправдываться из-за роста цен, поскольку на них оказывает давление ФАС и другие контролирующие органы. И если в начале весны подорожание товаров связывали с падением курса рубля, то к маю все чаще причиной называют логистические издержки,  в первую очередь транспортные. Стоимость складов также растет: ставки их аренды рекордно выросли по итогам 2021 года, однако это подорожание коснулось далеко не всех участников рынка. Больше всех на склады тратят крупные онлайн-ретейлеры, а представители традиционных сетей, давно присутствующих на рынке, — значительно меньше, рассказали Forbes опрошенные эксперты.

Рост ставок не для всех

По данным Knight Frank, средняя стоимость аренды квадратного метра складов класса А на конец первого квартала составила 5500 рублей в год, аналитики CORE.XP (ранее — CBRE) оценили ставки в 6000-6200 рублей, Nikoliers (ранее — Colliers International) — в 6200 рублей. Эти ставки отражают стоимость аренды в договорах, заключенных именно в указанный период, то есть в первом квартале 2022 года, но не картину рынка в целом, поясняют опрошенные эксперты. 

По их словам, для складского рынка характерны длинные договоры аренды, заключаемые на 5-7 лет и даже дольше, поэтому большая часть качественных складских площадей по факту сдана значительно дешевле, чем по цене 5500 за кв. м. 

«Однозначно можно сказать, что в настоящий момент ставки по договорам, заключенным в 2019 году и ранее, находятся ниже рынка. Например, арендатор мог подписаться по ставке 3700 рублей за кв. м в год с индексацией 4-5% в год. Он платит существенно ниже подписывающихся сегодня, так как только за 2021 год ставки выросли на 42%», — говорит старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

«По действующим договорам на складах, расположенных за пределами МКАД, ставки в среднем варьируются от 4500 до 7000 рублей за кв. м в год (далее — руб./кв. м/год) без НДС и операционных расходов», — поясняет региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.

По данным Knight Frank, общий объем качественных складских площадей в московском регионе на конец 2021 года составлял 18,814 млн кв. м, а вакансия была равна практически нулю.

Все опрошенные участники рынка утверждают, что минимальный срок договора на аренду склада составляет пять лет, следовательно, на данный момент точно действуют договоры, заключенные в 2017 году и позже.

Из отчетов Knight Frank (имеются в распоряжении Forbes) по итогам последних пяти лет следует, что в 2017 году было арендовано 0,804 млн кв. м по средней ставке 3700 руб./кв. м/год. В 2018-м — 1,175 млн кв. м по средней ставке 3650 руб/кв. м/год. В 2019-м — 1,301 млн кв. м по средней ставке 3900 руб./кв. м/год. В 2020 году — 1,681 млн кв. м по средней ставке 4050 руб./кв. м/год. И, наконец, в 2021 году — 2,33 млн кв. м по средней ставке 5500 руб./кв. м/год. «То есть только порядка 1 млн кв. м сдано по максимальной ставке 5500-6000 рублей», — комментирует данные коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев. То есть большая часть площадей была сдана до повышения ставок, и только последний миллион квадратов арендован — когда все подорожало. 

Опрошенные эксперты уточняют, что указанные ставки актуальны для сухих складов класса А, расположенных за МКАД. На складском рынке есть более дорогие позиции, которые также активно арендуются. Это в первую очередь небольшие склады, расположенные в черте города, аренда которых, по оценке Commonwealth Partnership (до апреля 2022 Cushman & Wakefield), может стоить от 9300 до 15 000 руб./кв. м/год.

Кроме того, дороже сухих складов обходятся мультитемпературные, аренду которых Перфильев оценивает в 8000-8500 рублей.

Субаренда

Разница в ставках действующих договоров приобретает дополнительное значение, поскольку на рынке набирает популярность практика сдачи площадей в субаренду.

«На сегодняшний день структура предложения выглядит следующим образом: с 24 февраля на рынок вышли или были анонсированы к освобождению 308 000 кв. м, 25% из них были представлены субарендой»,  — так оценивает ситуацию аналитик департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership  Екатерина Ногай.

Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко и Антон Алябьев из CORE.XP оценили объем складов в субаренде примерно в 250 000-300 000 кв. м.

Афанасенко уточняет, что эти площади сдаются без дисконта к нынешним ставкам. Однако большинство опрошенных участников рынка отмечают, что ставки, по которым площади сдаются в субаренду, ниже рыночных. Субаренда дешевле «рынка», так как предлагающие эти площади компании «подписывались» в прошлом году, когда ставки были ниже, констатирует Алябьев из CORE.XP. Ряд участников рынка даже полагает, что площади в субаренду сдаются с дисконтом по отношению к ставке основного договора.

Арендаторы сухих складов, у которых простаивают площади, будут искать возможность либо выйти из контрактов, либо найти субарендаторов, причем на довольно низкую ставку, полагает управляющий директор компании «Мультиколд» Ханяфи Хасянов. «Уровень ставок в Московском регионе в апреле 2022 года по обсуждаемым договорам субаренды лежал в окрестности 5 000 рублей/кв. м/год», — добавляет  инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов.

«Не один десяток компаний на рынке Московской области предлагает площади в субаренду, и ставки там сейчас ниже, чем на рынке аренды», — говорит директор отдела складских и индустриальных помещений ООО «Джонс Лэнг ЛаСаль» Игорь Кротенков.

Кому пришлось делиться площадями

В субаренду попадают площади, которые были взяты «на перспективу». С учетом почти полного отсутствия вакантных складов в последние годы, компании, нацеленные на развитие, сразу арендовали площади про запас, и теперь на падающем рынке оказались вынуждены сокращать затраты, объяснили опрошенные эксперты. Речь идет главным образом о крупных онлайн-ретейлерах, пояснили они.

«Когда консультанты сейчас говорят про массовые предложения субаренды, они зачастую имеют в виду регионы, в которых «на развитие» набрали площади гиганты онлайн-ретейла. Именно они, по моей информации, сейчас активно предлагают свои площади в субаренду, и в большинстве случаев это именно склады в регионах. Я говорю в первую очередь об Ozon, «Сбер.Логистике» и «Яндекс Маркете», — говорит Перфильев из Ghelamco.

Директор департамента развития продуктов и маркетинга «Сбер.Логистики» Алексей Матвеев на запрос Forbes ответил, что не готов комментировать ситуацию со складами. Представитель Ozon подтвердил Forbes, что периодически сдает складские площади в субаренду. В «Яндекс Маркет» не ответили на запрос Forbes.

«Онлайн-ретейлеры сознательно захватывали большие площади, старались выдавливать других претендентов на склады, предлагая более выгодные ставки. Это была стратегия захвата рынков, но теперь за это приходится платить», — добавляет генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. 

«Особое положение» в части складов у Wildberries, который не арендует склады, а приобретает их в собственность. «На сегодняшний день наш «портфель» включает свыше 1,1 млн площадей складской недвижимости, большая часть которой была построена нами самостоятельно и находится в собственности», — пояснил Forbes представитель Wildberries.

У других крупных онлайн-ретейлеров поводом для вывода складов в субаренду служит не только наличие неиспользуемых площадей, но и тот факт, что склады им обходятся дороже, чем многим представителям традиционного ретейла. За последние пять лет онлайн-торговля трижды лидировала среди потребителей складских площадей: в 2017 году их доля составляла 25%, 2020-м — 35%, в 2021 году — 35%, следует из отчетов Knight Frank, данные других консультантов этому не противоречат. Таким образом, существенная доля складов досталась онлайн-ретейлерам по высоким ставкам последних двух лет.

По словам ряда участников рынка, старые договоры, срок действия которых подходит к концу, сейчас перезаключаются по ставкам значительно ниже рыночных. «Сейчас мы представляем в переговорах о продлении срока действия договора (действует с 2017 года) с арендодателем интересы арендатора крупного логистического комплекса. Арендодатель сперва вел речь даже о повышении арендной платы, так как у него были другие предложения. В конечном итоге удалось сохранить прежние арендные ставки на ближайшие два года с ежегодной индексацией и возможностью сдавать помещения в субаренду», — рассказывает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Сергей Учитель. Еще два юриста, сопровождавших переговоры по пролонгации аренды складов, подтвердили Forbes, что в результате ставки не были повышены.

«Операторов, готовых к заключению договоров на нынешнем уровне ставок, в текущей ситуации практически нет», — поясняет Ногай из Commonwealth Partnership.

При этом просить скидки или иные улучшения условий по действующим контрактам, как это происходит на рынке аренды торговых площадей, на складском рынке не принято, говорят эксперты, так что сократить затраты таким образом у онлайн-ретейлеров вряд ли получится.

«Для требования скидки на склад нет предпосылок. В отличие от торговой недвижимости здесь у арендаторов нет особых  рычагов давления», — говорит Перфильев из Ghelamco. По его словам, закрыть магазин и открыть его в другом месте относительно легко, тогда как поиск нового склада затруднен низкой вакансией, кроме того, такой переезд будет очень затратным занятием

«Арендаторы действительно обращаются с просьбами о предоставлении скидок, однако собственники складов пока не готовы снижать ставку аренды по действующим договорам», — добавляет Фомиченко из Knight Frank. 

Заложники BTS

Характерной чертой сделок со складами последних лет стал рост доли built-to-suit (BTS) — то есть строительства склада под заказ будущего арендатора или покупателя, следует из отчетов Knight Frank. Если в 2017 году на долю BTS пришлось 22,4% от всего объема поглощения, и два последующих года она занимала не более четверти от всех сделок, то в 2020 году доля BTS резко выросла до 50%, а в 2021-м составила 43%. Таким образом, рост доли BTS совпал и с резким подорожанием стройматериалов, и с ростом активности онлайн-ретейла на складском рынке.

По состоянию на конец квартала аренда готовых помещений стоила 6000 – 6200 руб./кв. м/год, в строящихся объектах  – 6500 – 7000 руб./кв. м/год, ставка выше в том числе за счет роста себестоимости строительства в последние два года, подсчитал Алябьев из CORE.XP.

Аренда в строящихся по BTS проектах дороже из-за продолжающегося роста стоимости стройматериалов, а выйти из этих договоров практически нереально, говорят участники рынка.

«На текущий момент девелоперы и арендаторы вступают в повторные переговоры касательно коммерческих условий по реализации законтрактованных built-to-suit проектов, поскольку стоимость строительства и оснащения склада для девелопера увеличилась, а для арендатора встал вопрос о  том, так ли нужны ранее законтрактованные площади», — описывает ситуацию региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко.

Все опрошенные консультанты высказали схожую позицию: BTS-проекты неконтролируемо дорожают, ставки аренды в них уже выше средних по рынку, и ситуация неприятна как для девелоперов, так и для заказчиков стройки. Впрочем, складские девелоперы утверждают, что проблем с завершением строек нет.

«В текущей ситуации никто из арендаторов строящихся объектов не обращался в компанию с вопросом расторжения или приостановки договора строительства», — подчеркивает управляющий директор PNK group Евгений Скаридов. По его мнению, риск заморозки проектов есть только у несистемных игроков, строящих спекулятивные проекты.

«Действующие контракты BTS будут реализованы безусловно. Быстрый строительный цикл для складов — около года — позволяет говорить о том, что девелоперы смогут достроить заявленные объекты по заявленной цене. Там до 24 февраля уже было все закуплено и доставлено, а новых проектов и не заявлялось», — добавляет руководитель направления Customer Solutions компании Radius Group Александра Шакола.

«Мы уверены, что те заказчики, которым важна репутация, не откажутся от завершения строительства. Иначе в будущем, когда кризис закончится, девелоперы потребуют, помимо банковских гарантий и предоплаты, дополнительное обеспечение», — резюмирует владелец «Мультиколд» Малхаз Аллазов.

К перспективам BTS-проектов другие участники рынка относятся скептически. «Сегодня на рынке происходит смещение фокуса спроса на уже существующие объекты. Мы пока не наблюдаем выхода арендаторов из договоров BTS на этапе строительства, однако BTS в аренду более не выглядит привлекательным вариантом и решением ни для арендаторов, ни для девелоперов», — полагает Ногай из Commonwealth Partnership.

«Проекты по строительству складских объектов в формате built-to-suit, которые находятся на ранней стадии строительства, активно приостанавливаются в данный момент по ряду факторов: значительный рост ставки по кредиту, рост цен на стройматериалы, смена планов заказчика по развитию, уход с рынка», — делится наблюдениями  руководитель проектов направления «Недвижимость» группы компаний SRG Ирина Евдокимова.

«Договоры BTS cтроятся на договоренностях «на берегу», в условиях стабильной экономики, но как только возникают шоковые вызовы — будь то увеличение стоимости материалов или резкое подорожание кредитов, – исполнение обязательств по договору BTS может стать проблематичным для девелопера», — добавляет директор департамента логистической недвижимости Accent Capital Анастасия Корневич.

«Отмечу, что BTS-проекты сложнее заморозить из-за условий контрактов, которые в большинстве случаев индивидуальны, и вполне вероятно, для некоторых проектов на ранних этапах строительства могут быть скорректированы. Будет это ставка, арендные сроки или корректировка сроков строительства, мы узнаем в перспективе года», — резюмирует  партнер Bright Rich | CORFAC International Евгений Титаренко.

Что делать маркетплейсам? 

«У маркетплейсов выросли все расходы на логистику: и на склады, и на транспорт. Естественно, что они будут перекладывать это на конечного потребителя, уже перекладывают», — полагает Томилин из «Этерны». Получается, что дорогие складские площади отразятся на конечном покупателе через повышение цен.

«Доля складских услуг в общей стоимости одной вещи порядка 2,5%. Но многое зависит от того, как та или иная вещь продается, — описывает ситуацию владелец российской сети продажи одежды. — Если через собственную сеть, то да, это несколько процентов. Но если через маркетплейсы, то на логистику может закладываться около 30%». 

Судя по информации с официальных сайтов, Wildberries, Яндекс.Маркет и Ozon недавно повысили комиссии для продавцов.

Возможности для маневра

Все опрошенные участники рынка сходятся на том, что онлайн-ретейлерам придется искать способы для оптимизации расходов на склады. «Основное оптимизационное решение с точки зрения складской недвижимости — это предлагать площади в субаренду, что и происходит в настоящий момент», — констатирует Алябьев из CORE.XP.

Однако этот инструмент не всегда возможен, уточняют другие участники рынка. «Вопрос субаренды всегда стоит достаточно остро при обсуждении условий договоров. Мы как управляющие активами придерживаемся правила — субаренду не разрешать», — отмечает Корневич из Accent Capital.

Субаренда проблематична для всех участников: арендодателю неудобно присутствие компании, с которой нет прямого договора, а сам субарендатор постоянно находится в зависимости от основного договора, к тому же эти договоры краткосрочны, на 3-5 лет, объясняет ситуацию Перфильев из Ghelamco.

«Возможности потребовать скидку сейчас нет, для этого реальная (без учета субаренды) вакансия должна приблизиться к 10%. К концу года такая ситуация вполне может сложиться», — прогнозирует брокер складской недвижимости.

Все опрошенные эксперты сошлись на том, что вакансия в 10% — это действительно критическая точка для складского рынка, но не все считают, что столько площадей реально может освободиться. Среди «пессимистов» — Ногай из Commonwealth Partnership, полагающая, что 10% складов опустеют в 2023 году.