Недвижимость в Сочи дорожала в 2020 и 2021 годах, но, несмотря на это, оставалась на пике спроса. По итогам прошлого года темпы роста цен здесь обогнали даже Москву, но к II кварталу 2022-го ажиотаж, по словам участников рынка, спал. Цены выросли до предела, инвесторы предпочитают жилье в Турции и других странах, не закрывших рынки для россиян. Стабильно сохраняется спрос только на элитную недвижимость.
«Нечего покупать»
Объем предложения новостроек массового сегмента в Сочи сильно просел, так что покупателям просто нечего приобрести, говорят опрошенные Forbes эксперты. «Текущее предложение на рынке многоэтажного жилья Сочи составляет 387 000 кв. м, из которых 262 000 кв. м — квартиры, а 125 000 кв. м — апартаменты. На сегмент коттеджей и таунхаусов приходится порядка 260 000 «квадратов», — подсчитала генеральный директор Nedvex Юлия Галимова.
Если считать в лотах, то, по данным Циан, на первичном рынке Сочи в продаже представлены порядка 3000 квартир и апартаментов в новостройках. «В конце 2021 года объем доходил до 5000 лотов, затем снижался. В Сочи объем небольшой, поэтому выход в продажу даже одного корпуса может сильно влиять на динамику», — поясняет руководитель «Циан. Аналитика» Алексей Попов.
Здесь сказывается влияние не только рыночных факторов. С 1 июля 2021 года в Сочи действует запрет на новое строительство жилых домов. Заявленная цель — ограничить хаотичную застройку. Запрет будет действовать до принятия нового Генплана, по прогнозам городских властей, на это может потребоваться два года.
«Объем предложения на рынке Сочи за последний год сократился почти в три раза как за счет вымывания ликвидных предложений, так и за счет отсутствия новых проектов. Здесь просто нечего покупать», — уточняет коммерческий директор ГК «РКС-Девелопмент» Александр Коваленко.
Сделки, которые происходят на первичном рынке, совершаются по договорам переуступки прав требования, об этом говорят многие из опрошенных участников рынка. «Сейчас на рынке серьезный объем предложения от инвесторов, которые приобрели жилье в Сочи на волне ажиотажа 2020-2021 годов», — говорит владелец сочинского агентства недвижимости Кирилл Флутков. «Основные продажи сейчас — это переуступки. Они буквально наводнили рынок, поскольку в прошлом году порядка 70-80% сделок были в сегменте первичного жилья на этапе строительства», — добавляет директор компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.
Ценовой барьер
Кроме нехватки предложения, спрос в Сочи сдерживают и цены, говорят опрошенные эксперты.
Стоимость квадратного метра в сочинских новостройках агентство «Оникс-Недвижимость» оценивает в 300 000-350 000 рублей (+ 29,8% за год), СК «Неометрия» — в 400 000 рублей (+29% за год), Nedvex — 311 000 рублей (+12% за квартал).
По словам участников рынка, такой ценник становится заградительным для значительной части покупателей.
«Если ситуация с ценами не будет принципиально меняться, то в течение четырех-шести месяцев наступит штиль в сделках по новостройкам. Застройщики при этом не спешат снижать цены, поскольку на волне высокого спроса в прошлом году и в феврале-марте текущего года они выполнили планы продаж по основным объектам», — говорит Быков из «Этажей».
Нынешнюю ситуацию на рынке, исходя из слов опрошенных экспертов, можно обрисовать так: интерес к сочинскому жилью все еще высок, но в сделки он больше не конвертируется.
По данным Циан, в марте активность аудитории сайта на первичном рынке была на 40% выше, чем в феврале 2022 года, но за 20 дней апреля потенциальный спрос на 35% ниже, чем за аналогичный период месяцем ранее.
«В Сочи в марте было заключено порядка 90 сделок на первичном рынке — это больше, чем в январе и феврале (50 и 70 соответственно), но по сравнению с прошлым годом это не лучший показатель: в течение 2021 года ежемесячно заключалось по 200-250 сделок. Такая динамика связана с сокращением выбора на первичном рынке за счет действующих ограничений на строительство», — поясняет Попов из «Циан. Аналитики».
Минус инвесторы
На протяжении 2020 и 2021 годов существенную долю покупателей сочинской недвижимости составляли инвесторы, но сейчас эта категория покидает рынок, говорят опрошенные эксперты. По их словам, местные агентства недвижимости уже отреагировали на эти перемены и переориентировались вслед за инвестиционным спросом на другие южные города и зарубежную недвижимость, доступную сейчас для покупки.
«На Жилищном конгрессе в Сочи я общался с агентствами недвижимости, которых там было превеликое множество: они активно начинают продавать Москву, Крым, Анапу и, конечно, Турцию», — рассказывает Коваленко из «РКС-Девелопмент».
«По статистике компании я вижу, что большинство инвесторов либо отказываются от инвестиций в целом, либо инвестируют с нами в Дубай и Анталию. В мае мы начинаем заводить инвесторов в Грузию», — добавляет директор по продажам Nika Estate Сочи (входит в ассоциацию AREA) Юлия Нафикова.
«У простых инвесторов бюджеты до 10 млн рублей, потолок — 15 млн рублей. Это совсем немного для местного рынка недвижимости. Выбор действительно ликвидных квартир в таком ценовом диапазоне очень сильно ограничен», — говорит руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий.
«Смещение спроса в соседние города тоже есть, мы это фиксируем. Как правило, это происходит, когда финансовые возможности клиента не позволяют ему приобрести тот объект, который он хочет», — отмечает заместитель генерального директора компании «Оникс-Недвижимость» Алексей Мальцев.
Уходят с рынка не все, а только «быстрые» инвесторы, которые приобретали новостройку на старте продаж и продавали буквально через полгода. Те, кто покупает жилье для сдачи в аренду, пока остаются, уточняет владелец сочинского агентства недвижимости Кирилл Флутков. «В 2021 году 56% проектов приобреталось для постоянной жизни, 24% — для сезонного отдыха, 12% — для получения дополнительного дохода, 8% — для перепродажи, — говорит коммерческий директор проекта MANTERA Seaview residence Елена Кабешева. — А в I квартале 2022 года картина изменилась: 65% проектов стало приобретаться с целью сохранения капитала, 30% — для постоянного проживания, 5% — для сезонного отдыха и получения дополнительного дохода».
На смену инвесторам приходят покупатели, стремящиеся не столько приумножить, сколько сохранить средства, — правда, они активны в основном в элитном сегменте, говорят эксперты.
Элитка как очаг стабильности
Падение спроса на сочинские новостройки не коснулось высокобюджетного сегмента, говорят участники рынка. Здесь повторяется картина, которая сложилась в Москве: покупатели элитного жилья не хотят оставаться в рублях и предпочитают приобретать недвижимость как защитный актив. Как и на московском рынке, в Сочи наблюдается дефицит высокобюджетных лотов.
По оценке аналитиков Knight Frank Russia, на конец I квартала 2022 года на первичном рынке элитной недвижимости Сочи представлены четыре проекта с общим объемом предложения порядка 140 лотов со средневзвешенной ценой 2,1 млн рублей за квадратный метр. Средневзвешенная цена выросла за квартал на 17%.
Руководитель отдела продаж Golden Brown Group Полина Васильева оценивает сочинскую элитку немного скромнее. По ее данным, «квадрат» с начала года подорожал всего на 7%, до до 1,4 млн рублей. «При этом в новых элитных проектах, которые сейчас выходят на рынок, цены уже на старте могут достигать и 1,7 млн, и даже 4 млн рублей за 1 кв. м», — уточняет она.
Спрос не падает, отмечают опрошенные эксперты. «За I квартал 2022 года в элитном сегменте было продано 26 лотов. Количество проданных лотов сопоставимо со средним квартальным показателем 2021 года», — отмечает региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольга Широкова.
«Спрос на премиальное жилье растет по всему Краснодарскому краю. В I квартале 2021 года всего было 27 сделок , а по итогам первых трех месяцев текущего года число таких продаж увеличилось до 97, то есть рост в 3,5 раза», — добавляет директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.
Высокобюджетный сегмент жилья постепенно занимает все большую долю рынка в Сочи, такова особенность этого города, говорят опрошенные участники рынка. «За последние два года на рынке Сочи произошла заметная трансформация, которая продолжится в ближайшие несколько лет. Главное изменение связано с увеличением доли сегментов бизнес- и премиум-класса. В 2021 году на них пришелся 21% продаж, годом ранее — 13%», — отмечает генеральный директор СК «Неометрия» Надежда Барачина.
«На рынке в Сочи строятся объекты бизнес- и премиального сегментов, земля очень дорогая, строить массовые объекты просто бесперспективно», — добавляет Коваленко из «РКС-Девелопмент». По его словам, так в перспективе будет во всех южных курортных городах. «Те, кто продолжает продавать новостройки, например, в Анапе по 130 000-150 000 за метр, начинают останавливать либо стройки, либо продажи, потому что не понимают, как достроить за эти деньги», — говорит он.