На московском рынке в январе сложилась необычная ситуация: в дефиците и предложение на вторичном рынке жилья, и квартиры в аренду. Проще говоря, готового жилья стало резко не хватать. Опрошенные Forbes участники рынка объяснили, что дефицит вызван высоким спросом в обоих сегментах.
«Купить нечего»
По данным «Миэль», к началу января в продаже на вторичном рынке Москвы было 37 000 объектов. Только за декабрь 2021 года предложение сократилось на 5%,и такое положение аналитики компании называют дефицитом. «Нормальным мы считаем объем порядка 50 000 лотов в продаже», — приводят данные аналитики «Миэль».
«Мы часто наблюдаем историю, когда одну квартиру продают сразу пять-семь продавцов. Поэтому создается впечатление, что объем предложения в разы больше, хотя по факту это не так», — комментирует ситуацию директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Сама она оценила объем предложения примерно в 40 000 лотов.
Разные исследователи по-разному проводят границы первичного и вторичного рынка, используют разные подходы для подсчета числа уникальных объявлений и так далее, добавляет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По его оценке, на вторичном рынке Москвы сейчас выставлены 31 400 квартир. В «допандемийном» январе 2020 года было выставлено 47 000 квартир, то есть почти на 50% больше.
«Продать сейчас легко, а вот купить нечего» — так охарактеризовал ситуацию один из риелторов, работающих на московском рынке вторички.
«Причин у дефицита несколько: отсутствие доступного предложения на финальной стадии готовности в новостройках, низкие ипотечные ставки, державшиеся в прошлом году, и быстрый рост цен, — объясняет директор департамента управления сетью компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова. — Вместе эти факторы подтолкнули многих инвестировать свои сбережения в недвижимость и приобретать квартиры «на вырост» детям».
«Выбор ликвидных объектов значительно сократился на фоне ажиотажного покупательского спроса во второй половине 2020-го и в 2021 году», — отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
Сыграло роль желание части покупателей «заскочить в последний вагон» и сохранить сбережения на фоне растущей инфляции через приобретение жилья, добавляет Бережнова из «Миэль».
В период низких ипотечных ставок спрос опередил предложение. «В июне 2021 года 68,5% покупателей выбирали вторичное жилье, 7,6% — загородное и 23,9% — новостройки, — говорит Ахметдинова из «Этажей». — Но в период с июля 2021 года по ноябрь 2021 года доля покупателей вторичной недвижимости находилась в диапазоне от 76,2% до 80,7%. Пик спроса на вторичку пришелся на октябрь 2021 года».
Квартиры вернутся
Часть опрошенных экспертов прогнозирует, что предложение вторичной недвижимости в скором времени восстановится и этот процесс уже начался. За последнюю неделю января было впервые опубликовано 4700 объявлений, тогда как в сентябре-декабре 2021 года в среднем в продажу выходило выходило 3800 новых лотов в неделю, говорит Попов из «Циан. Аналитики». «В 2022 году мы ждем восстановления объема предложения», — добавляет Бережнова из «Миэль».
Люди иногда не продают вторичные квартиры, так как не могут найти подходящее предложение взамен на рынке первичного жилья, рассуждает Дымова. По ее словам, картина рынка может измениться в ближайшие месяцы.
Но есть и факторы, которые могут притормозить рост предложения.
Дымова напоминает о нестабильности рубля, из-за которой собственники квартир используют их как инвестиционный актив и могут опасаться «выходить в деньги», боясь их обесценивания.
«Продавцов останавливает инфляция и общая экономическая нестабильность — в таких условиях недвижимость остается приоритетным активом для сбережения средств, — говорит Шлома. — Рост цен на вторичное жилье в Москве практически прекратился, выгодность реализации инвестиционных квартир уже не очевидна, и некоторые продавцы заняли выжидательную позицию».
Большинство опрошенных участников согласились, что в январе цены остались на уровне декабря 2021 года: тогда эксперты оценивали «квадрат» в 278 000 рублей.
Все снято
Дефицит вторички отразился и на смежном рынке сдачи квартир в аренду. По данным портала «Циан», за год количество объявлений о сдаче квартир в долгосрочную аренду сократилось в Москве на 80%. «Спрос по сравнению с допандемийным периодом в этом году был в среднем выше на 20-25%, — добавляет Ахметдинова из «Этажей». — Объем предложения на рынке аренды сократился на 25-30%».
За год (декабрь 2020 года к декабрю 2021-го) на столичном рынке найма жилья предложение сократилось на 47%, подсчитала заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
С рынка ушли почти все дешевые лоты, подчеркивает Бережнова. В декабре средняя ставка по оставшимся доступным однушкам увеличилась до 52 000 рублей в месяц, тогда как до этого полтора года колебалась в узком диапазоне 36 000-39 000 рублей, объясняет она. По состоянию на январь произошла лишь небольшая коррекция — до 46 000 рублей за однокомнатную квартиру.
Осенью рантье повысили цены на 5-15%, но потом рост остановился, говорят аналитики «Инком». В январе средние ценовые показатели практически не изменились, по отношению к январю 2021 года усредненная арендная ставка выросла на 15%, отмечает Полякова. По ее данным, средняя ставка аренды однушки на конец января составляла 38 600 рублей в месяц. При этом в центре, где аренда дороже всего, за месяц просят в среднем 55 000 рублей, на юго-востоке — 33 000 рублей.
По данным «Инком», 85% нанимателей — студенты и трудовые мигранты. Сейчас многие из уехавших в 2020 году вернулись в Москву и сняли жилье, рассказывает Бережнова из «Миэль». По ее словам, учебный год в вузах начался в очном режиме, у части студентов были трудности с заселением в общежития без сертификатов о вакцинации.
«Рост цен на покупку жилья заставил многих потенциальных покупателей перейти в категорию арендаторов», — говорит Полякова из «Инком». Ахметдинова из «Этажей» видит эту связь с рынком новостроек в другом ключе. По ее словам, продав имевшееся жилье, покупатели новостроек вынуждены снимать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, и таких людей «было очень много».