Жилье подешевеет: цены на московскую вторичку тормозит дорогая ипотека

Инвесторы и наследство 

Покупатели сметали вторичку точно так же, как новостройки, однако ближе к концу года рынок начал остывать: в ноябре было зарегистрировано на 7% меньше договоров, чем месяцем ранее, — 13 794 штуки. 

Часть экспертов связывают это не с охлаждением спроса, а с дефицитом предложения. Объем предложения в течение всего года находился на относительно низком уровне: нормальным для Москвы является 50 000-60 000 объектов в продаже, а в ноябре их было 38 600, говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.

В начале года объем предложения немного вырос за счет инвесторов, выставивших свои объекты на продажу, и «наследственных» квартир. К декабрю число лотов в продаже вновь сократилось, отмечает руководитель «Циан. Аналитика» Алексей Попов.

Участники рынка указывают на «вымывание» предложения именно за счет высокого спроса. «На самом деле продавцы и не уходили с рынка. Динамика прироста объема предложения в течение года была относительно стабильной, однако она не успевала компенсировать постоянно растущий спрос», — говорит руководитель группы продаж компании «Этажи» в Москве Максим Климов. «Повышенный спрос создавал видимость отсутствия предложения, но оно никуда не девалось, — добавляет вице-президент Гильдии риелторов Московской области Олеся Рудакова. — Теперь, когда спрос становится меньше, объекты на рынке продаются дольше и складывается впечатление, что предложение растет». 

О полном восстановлении предложения речи пока не идет, оно будет постепенным. В ноябре и декабре прирост составил 4,7%, и в настоящее время показатель соответствует значениям декабря 2020 года, уточняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

«Продавцы не будут выкручивать руки покупателям»

В условиях сильного спроса и ограниченного предложения цены на готовое жилье в Москве весь год росли. «Циан» оценил динамику с начала года в 13%, а «Инком-Недвижимость» — в 17%. Средняя стоимость «квадрата» в Москве, по данным «Инком-Недвижимость», составила 278 300 рублей. Попов из «Циан» отметил, что в декабре «квадрат» подорожал на 1,3% по сравнению с ноябрем и достиг 277 500 рублей.

При этом опрошенные эксперты предполагают, что ценовой тренд может развернуться уже с января. «Пока что фундаментальных причин для продолжения роста цен нет. С высокой вероятностью рынок вернется к околонулевым ценовым колебаниям», — прогнозирует Попов. По каким-то лотам в будущем году пройдет корректировка по цене — в первую очередь это те объекты, которые сейчас переоценены, добавляет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«Время экспозиции увеличится, продавцы станут лояльнее и гибче и не будут выкручивать руки покупателям», — отмечает управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.

Рынок может войти в стагнацию, продавцы будут соглашаться на торг, произойдет некоторое снижение цены, но только после восстановления баланса спроса и предложения, полагает управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов. По его прогнозу, это может произойти к середине 2022 года. 

Фактор ипотеки

По состоянию на конец 2021 года рост ипотечных ставок работает как драйвер спроса. Ажиотаж, связанный с более-менее доступной ипотекой, стихает, а банки успешно эксплуатируют тему повышения ставок, подстегивая покупателей, рассказывает Вишняков. Повышение ключевой ставки сейчас действует как катализатор для рынка недвижимости, и многие стараются успеть приобрести квартиру до пересмотра ипотечных ставок, добавляет Климов из «Этажей».

В перспективе же удорожание ипотеки отпугнет покупателей, прогнозирует Шлома из «Инком-Недвижимость». По его данным, на массовом вторичном рынке порядка 70% покупателей — ипотечные заемщики, и для них подорожание ипотеки станет критичным. Повышение ипотечной ставки вызовет постепенное сокращение числа потенциальных заёмщиков, при самом плохом раскладе их может стать меньше на 10-15%, говорит Дымова.

По мнению Климова, «отсекающим» значением ипотечных ставок будет 14%, Попов из «Циан» называет «психологическим рубежом» ставки уже выше 10%. Москатов из «Миэль» напоминает о принципе, согласно которому увеличение ипотечной ставки на 1% отнимает у рынка 10% ипотечных покупателей. По его прогнозу, это правило, временно утратившее актуальность из-за ажиотажа 2021 года, в наступающем 2022 году заработает снова.