Здоровье и последняя миля: как будут зарабатывать «короли недвижимости» в 2022 году

Вот уже почти два года мир живет в условиях пандемии. За это время рынок коммерческой недвижимости значительно изменился, стал другим и бизнес многих рантье. Некоторым из них пришлось расстаться с рядом активов, а некоторые пошли вслед за ростом спроса в другие сегменты, в том числе и в сектор жилой недвижимости. Опираясь на два крупных недавних исследования PwC «Новые тенденции на рынке недвижимости 2022», проведенных отдельно в Европе и России, мы постарались понять, как в целом крупнейшие игроки рынка коммерческой недвижимости пережили 2021 год и какие тенденции они считают актуальными в 2022-м.

И в Европе, и в России наиболее пострадавшие сегменты за эти два года — это торговая и гостиничная недвижимость. Так, более 67% респондентов европейского исследования говорят, что рынок увидит все больше вынужденных продаж объектов в торговом и гостиничном сегментах. В России крупные банки, такие как «Сбер» и «Траст», уже в 2021 году провели ряд публичных торгов, где были реализованы в первую очередь торговые активы, в том числе и те, которые ранее принадлежали некоторым участникам рейтинга «Короли недвижимости» Forbes. Давление кредиторов и стоимости текущих кредитов будет и дальше подталкивать многих участников рынка к продаже активов.

Игроки наиболее пострадавших сегментов не только пытаются минимизировать потери, но и стараются поддержать доходность своего портфеля недвижимости. Например, в российском исследовании сегмент многофункциональных комплексов, как более диверсифицированный с точки зрения рисков, обошел и торговые центры, и гостиничные объекты по предпочтениям респондентов с точки зрения нового девелопмента. Если о сдвиге в сторону многофункциональной недвижимости говорили в основном торговые девелоперы, то профессиональные гостиничные игроки фокусируются на курортных отелях, которые, в отличие от городских отелей, в условиях ограничений на зарубежные путешествия продолжают показывать прекрасные операционные результаты.

В каких секторах рынка подавляющее большинство игроков видят перспективы? Помимо уже ожидаемых beds & sheds (жилая недвижимость получила 33%, а складская — 28%), респонденты также называли сегмент health & wellness (недвижимость, связанная со здоровьем и благополучием). Несколько крупных жилых и коммерческих девелоперов уже заявили об интересе к новым проектам в санаторно-курортной и лечебно-оздоровительной недвижимости.

Также в российском исследовании мы отдельно спросили респондентов о предпочтениях в более узких нишевых рынках, где можно было выбирать несколько вариантов. Первое и третье места заняли склады последней мили (59% голосов респондентов) и склады light industrial (45%). Офисная недвижимость заняла второе и четвертое места — гибкие офисные пространства, коворкинги и сервисные офисы назвали 48%, а качественные офисы в центральном бизнес-районе — 41%. По 34% получили дата-центры и медицинские центры, они заняли 5-е и 6-е места, что сильно коррелирует с мнением европейских респондентов.

Помимо сдвигов в структуре и объемах спроса в каждом из сегментов коммерческой недвижимости, игроки рынка столкнулись в 2021 году с новыми вызовами. Первое место по рискам у респондентов в России и Европе занял рост стоимости строительных материалов — нарушение цепочек поставок по всему миру вызвало значительный рост себестоимости, и этот риск волнует 79% участников исследования в России. Многие говорят о росте стоимости строительно-монтажных работ (СМР) уже более чем на 30%, и это проблема и бенефициаров пандемии, и пострадавших сегментов рынка. Если на рынке складской недвижимости рост ставок аренды и цен продаж частично компенсировал данный рост, то в других секторах коммерческой недвижимости маржинальность снизилась еще значительнее.

Еще один новый риск, кристаллизовавшийся в 2021 году, — высокая инфляция и, как следствие, рост процентных ставок. ЦБ РФ поднимал ключевую ставку в 2021-м семь раз, и к концу году финансирование стало заметно дороже, что, конечно же, отражается на крайне капиталоемком рынке недвижимости.

Однако при всех этих рисках и в целом непростой ситуации, в которой оказался рынок недвижимости, его участники продолжают сохранять оптимизм. От 2022 года респонденты и в России, и в Европе ждут роста доходности бизнеса и улучшения макроэкономической ситуации. Возможно, тут работает эффект низкой базы 2021 года, когда все только столкнулись с пандемией, а возможно, большинство участников научилось эффективно работать в условиях тектонических сдвигов на рынке недвижимости. Как сказал один из респондентов исследования: «Все поменялось, но ничего не изменилось».  

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора