Страх смерти и магазины у дома: что угрожает крупным торговым центрам
По данным Colliers, в 2021 году в столице появилось только 11 новых торговых центров общей площадью чуть больше 280 000 м2. Это на 28% меньше, чем в 2020 году, и почти в три раза меньше, чем в 2014-м. Вакантность выросла до 11,5% — моллы продолжают терять арендаторов. Арендные ставки, там, где они еще практикуются, сохранились на уровне 2020-го года, то есть на 25% ниже допандемийного уровня, добавляет региональный директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгения Хакбердиева.
В последние пару лет классические столичные моллы вроде «Мега Химки» или «Золотой Вавилон в Отрадном» (сейчас «Европолис») подверглись серьезной реконструкции. Однако это пока не помогает решить основные проблемы, с которыми торговые центры столкнулись в 2021 году и которые никуда не денутся в 2022-м.
50-70% оттока посетителей
Основной угрозой участники рынка называют действия региональных властей, которые весь год объявляли локдауны и ограничивали работу торговых центров. «Государство вводит все новые постановления, но пока не выработались единые стандарты по их выполнению, нет ни примеров, ни понимания порядка действий», — сетует президент консалтинговой компании Magic Group Александр Перемятов. «И хотелось бы узнавать новости не из аккаунтов инстаграмов должностных лиц, а из официальных источников, которые опирались бы на эпидемиологическую обстановку», — говорит президент Российского совета торговых центров Дмитрий Москаленко.
16 декабря Госдума приняла в первом чтении так называемый законопроект «О QR-кодах в общественных местах». Если он пройдет все чтения и будет утвержден, то ограничения на посещение торговых центров для непривитых граждан продлятся как минимум до 1 июня 2022 года. Введенные в некоторых регионах QR-коды уже дают примерно 50-70% оттока посетителей, рассказал Forbes первый вице-президент Crocus Group Эмин Агаларов.
Планируемый закон о QR-кодах может привести к падению трафика на 80%, и тогда торговым центрам потребуется более 20 млрд рублей господдержки ежемесячно, заявил глава Российского союза торговых центров Дмитрий Москаленко. «Мы не готовы к отсутствию людей в торговых центрах. Ко всему остальному мы более-менее готовы», — пояснил он.
Базовый страх смерти
И без повсеместного введения QR-кодов трафик оставляет желать лучшего. «В некоторых торговых центрах он составляет 50-60% от целевого», — отмечает руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL Полина Жилкина.
«Это базовый страх смерти: пока есть риски заражения в публичных местах «короной», трафик не восстановится до уровня 2019 года», — прогнозирует Перемятов. А те, кто все-таки приходит, по его словам, оставляют в ТЦ все меньше денег из-за падения доходов — такой «прогулочный» трафик не сильно помогает восстановлению отрасли.
На трафик влияет бурный рост интернет-торговли. По данным DataInsight, на которые ссылается Colliers, по итогам 2021 года доля онлайн-торговли составила 10,9% от общего розничного товарооборота, или 3,8 трлн рублей. В 2022 году она, по прогнозам, достигнет 14,2% или 5,2 трлн рублей.
«Если представители e-commerce начнут предоставлять покупателю необходимый для комфортного шоппинга сервис вроде примерочных кабин в ПВЗ, в перспективе пяти лет судьба торговых комплексов в классическом представлении будет предрешена», — говорит руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
Отказ от «фикса»
«Фиксированные ставки аренды для ТЦ постепенно уходят в прошлое, им на смену приходит либо полный переход на процент от оборота, либо гибридный формат, — говорит генеральный директор R2 Asset Management Вячеслав Рожманов. — Многие арендаторы ТЦ в какой-то момент в ультимативной форме потребовали перехода на такую систему расчета».
Эксперт объясняет, чем это плохо для арендодателей: если товар продается онлайн, то товарооборот не учитывается в обороте конкретного магазина в торговом центре.
Максимальный процент от оборота сейчас платят представители общепита и досуговых операторов, отмечает Хакбердиева из Knight Frank. Фудкорты и развлекательные центры могут платить до 15% от товарооборота, а минимальные значения в 1,5-5% — у якорных арендаторов больших площадей, таких как гипермаркеты, магазины техники и DIY.
Отсутствие стабильного предсказуемого дохода сказывается на эффективности бизнеса. «Окупаемость ТЦ сегодня составляет не те желанные семь-восемь лет, как раньше, а подходит к 10-12 годам», — подсчитал Рожманов.
Конкуренты из районов
По итогам 2021 года 91% введенных ТЦ в Москве относятся к районному и окружному формату (до 15 000 м2 — Forbes), подсчитала партнер Colliers Анна Никандрова. Из так называемых «супер-региональных» открылся только один торговый центр «Город Косино» арендуемой площадью 80 000 м2.
«Такая ситуация характерна не только для столичного рынка, но и для большого количества регионов», — говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова. «Фокус на удобство и комфорт — это поле, где сегодня соревнуются торговые центры и онлайн. Районные [торговые] центры в большинстве случаев выигрывают, а окружным и региональным в отсутствие значительных факторов притяжения приходится тяжелее», — добавляет Жилкина из JLL.
«Большинство инвесторов сегодня не верят в заполняемость торговых центров большого объема, поэтому переориентировались на то, что торговые объекты должны быть меньше и находиться условно «у дома», — констатирует Перемятов.