Всем миром: как MR Group зарабатывает миллиарды, не тратя деньги на покупку земли
Как в тучные докризисные времена, на площадке собралось много народу: строители, брокеры, чиновники, журналисты, всех угощали, гостям раздавали строительные каски. Энергичный и улыбчивый Роман Тимохин, акционер и гендиректор MR Group, казался одним из самых молодых участников встречи. Его партнер Виктор Лабуздко был окружен людьми более солидного возраста. «У Лабуздко есть друзья, у которых есть деньги», — говорили про него знакомые. В какой-то момент бетононасос не выдержал и заглох, но его быстро прочистили. Бизнес-центр «Трио» был построен в 2011 году. В 2020 и 2021 годах компания вошла в рейтинг крупнейших застройщиков Forbes.
К тому времени, когда состоялась эта церемония, MR Group уже построила несколько небольших бизнес-центров в Москве. В отличие от других девелоперов вроде турецкой Enka компания не оставляла построенные здания у себя в собственности, чтобы получать гарантированный доход от аренды. Площади в офисах MR Group распродавала по частям. Консультанты морщились и говорили о рисках, которые несет отсутствие у здания одного собственника. Но зато компания Тимохина и Лабуздко быстро получала возврат от вложенных средств.
Бизнес-центр «Трио» — примета времени. Когда после 2008 года инвестиционные деньги ушли с рынка коммерческой недвижимости, Тимохин и Лабуздко не стали останавливать проект. Они, как обычно, нашли соинвесторов, правда, ими стали подрядчики строительства, один из крупнейших — малоизвестный «Офисстрой», его владельцы тоже встречали гостей на строительной площадке. Увязать между собой интересы многих участников сложных процессов — одно из редких умений на рынке девелопмента.
По данным «Коммерсанта», начинал Тимохин как оптовый торговец парфюмерией и косметикой. Источник Forbes на девелоперском рынке описывает его как человека, который занимался тем же, чем девелоперы из списка Forbes Сергей Гордеев и Александр Клячин, — превращал промышленные предприятия в офисные комплексы, но в меньшем масштабе. Так или иначе, Тимохин никогда не пытался оставить себе все квадратные метры и щедро делился с партнерами.
Правильный подход
Собеседники Forbes называют Романа Тимохина крайне активным и договороспособным человеком, а стремительный рост его бизнеса связывают с умением строить партнерства. По словам одного из игроков на рынке недвижимости, изначально привлечением финансовых партнеров для MR Group занимался Виктор Лабуздко. «Коммерсантъ» в 2017 году писал, что Лабуздко сумел найти нескольких партнеров из числа бывших топ-менеджеров дочерних структур «Газпрома».
С газовой монополией был связан как минимум один партнер Тимохина и Лабуздко — Анатолий Козерук, в 1990-х занимавшийся авиаперевозками, а в начале 2000-х ставший советником генерального директора в компании «Газпром инвест Юг». Его начальником был Андрей Гончаренко, сейчас более известный как владелец элитной недвижимости в Лондоне. А Козерук, как писал проект «Важные истории» (признан иностранным агентом) со ссылкой на люксембургский корпоративный реестр, в 2008–2009 годах инвестировал в недвижимость в Париже и на французских курортах, ее стоимость на момент покупки составляла минимум €33 млн.
В России Козерук активно занимался девелопментом. В 2006–2008 годах его компания BVT инвестировала в бизнес-центр «Даниловский форт», который строила MR Group. В 2013 году Козерук покинул структуры «Газпрома» и вошел в совет директоров MR Group, которая тогда же в партнерстве с ним построила еще несколько бизнес-центров — «Лотос» и «Савеловский Сити». Отношения сохранились и после — в 2018–2020 годах Козерук руководил подрядчиком ГВСУ «Центр», среди акционеров которого миллиардер Борис Ротенберг. Для MR Group ГВСУ «Центр» строит микрорайон «Эко Видное» за МКАД.
В 2015 году у Тимохина и Лабуздко появился партнер с громким именем — девелопер Coalco миллиардера Василия Анисимова передал в управление MR Group три проекта жилой застройки: «Пресня Сити», «Царская площадь» и «Басманный, 5». MR Group выступила в этих проектах как fee-девелопер — отвечала за концепцию, строительство, маркетинг и продажи в обмен на долю от прибыли. Для компании это был не первый опыт жилого строительства. Как fee-девелопер, она работала по проекту «Воробьев дом» на земле, принадлежавшей группе «Зенит». С банком «Зенит» также возводились многофункциональные комплексы «Водный» и «Фили Град». В 2016 году Анисимов в разгар строительства продал 90% во всех трех проектах общей площадью более 500 000 кв. м структуре банка ВТБ. Руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов называет опыт работы MR Group с Coalco успешным: «Это были хорошие площадки с изначально высоким потенциалом, на которых удалось удержаться от соблазна выводить лоты по ценам ниже рынка, несмотря на то, что ЖК стартовали в посткризисный период середины 2010-х.
Сотрудничество с Coalco вывело MR Group на новый уровень. Правда, источник, близкий к Coalco, говорит, что компания продвигала себя иногда в ущерб бренду Coalco, что вызывало непонимание. По его словам, доля MR Group в прибыли проектов составляла 3%.
В подавляющем большинстве нынешних проектов у MR Group также есть партнеры, в том числе из списка Forbes. Например, с бывшим миноритарием «Магнита» Алексеем Богачевым компания строит отель Bvlgari и клубный дом «Абрикосов». Level Group Вадима Мошковича — партнер по жилому комплексу у Павелецкого вокзала. На территории бывшего завода «Москвич» экс-депутата Госдумы Михаила Слипенчука MR Group строит ЖК «Метрополия».
Есть и менее громкие имена, например девелопер Денис Бородако, бывший партнер пасынка Алишера Усманова Антона Винера. MR Group строит для УК «Доминанта» Бородако комплекс Hide вблизи устья реки Сетуни. Бородако говорит, что привлечь известного стороннего девелопера предложил банк ПСБ, когда рефинансировал проект. Выбор был между группой ПИК и MR Group. Бородако не раскрывает долю от прибыли проекта, которая предназначается MR Group, но говорит, что она менее 20%. С компанией идут переговоры о партнерстве еще по одному объекту.
Среди партнеров MR Group есть и госструктуры, для ВЭБ.РФ компания застраивает пустырь на месте бывшего часового завода «Слава» у Белорусского вокзала. В 2020 году Архсовет Москвы раскритиковал проект, в MR Group сообщили Forbes, что внесли впоследствии ряд изменений, например изменили форму фасада корпуса, выходящего на Ленинградский проспект, а также поменяли материалы с камня на стекло. По информации самой MR Group, сейчас доля проектов fee-девелопмента в общей выручке составляет 20%. Остальную часть выручки приносят собственные и партнерские проекты. По словам управляющего партнера MR Group Марии Литинецкой, сама MR Group — это платформа, работающая во всех проектах как fee-девелопер вне зависимости от того, кто именно является собственником или инвестором, и получающая комиссию за управление. Размер комиссии, по словам Литинецкой, варьируется от 10% до 20%, кроме того, компания получает ежемесячный платеж за управление. Собеседник Forbes на рынке недвижимости говорит, что по некоторым проектам комиссии MR Group могут превышать 25%.
MR Group не единственная компания, охотно идущая в проекты fee-девелопмента, говорит Алексей Попов. Он приводит пример крупнейшего застройщика массового жилья ПИК, а также группу «Самолет», которая по большинству проектов вступает в партнерство с лендлордами. Но признает, что fee-девелопмент для российской практики — это нишевый продукт. «Низкая популярность таких схем исходно была связана с тем, что многие застройщики были убеждены, что смогут справиться с любым проектом самостоятельно», — рассуждает Попов.
В последние годы регулирование строительной отрасли ужесточается. С 2019 года девелоперы обязаны хранить деньги дольщиков на специальных эскроу-счетах в банках. А осенью 2020 года московские власти существенно повысили плату за смену вида разрешенного использования (ВРИ) и аренду земель, одновременно предложив девелоперам льготы, если на своих участках они будут строить не только жилье, но объекты для создания новых рабочих мест. «В конечном счете, — рассуждает Литинецкая, — ужесточения регулирования, в том числе и новые правила по ВРИ, приведут к тому, что цена земли уменьшится и ее владельцы будут продавать ее не за космические деньги или отдавать [проекты] в управление. Раньше на рынке царила спекуляция, владельцы заводов и пароходов сами пытались заниматься девелопментом, сейчас это сложнее делать из-за большого количества новых ограничений».
В портфеле MR Group немало многофункциональных комплексов, объединяющих жилье и торговые или бизнес-площади. Приоритетная задача московского правительства сейчас — строительство офисных комплексов, коворкингов, торговых центров, отелей, складов для создания новых рабочих мест, и MR Group может быть весьма полезна в решении социальных задач, рассуждает собеседник Forbes из федеральной девелоперской компании. По его словам, у MR Group хорошая репутация в мэрии и есть возможность использовать ее как административный ресурс. «Но возник этот ресурс не на пустом месте. Сделать предложение, от которого сложно отказаться, по всей видимости, отличительная черта Романа Тимохина, — усмехается собеседник Forbes. — За время работы компании он создал много партнерских альянсов, и при этом не было практически ни одного конфликта. Весьма редко для нашего рынка».
Вертикальные связи
Собеседник Forbes, знакомый с бизнесом MR Group, говорит, что Виктор Лабуздко уже давно отошел от дел: компания достигла такого масштаба, что перестала нуждаться в его умении находить партнеров. По данным СПАРК, Лабуздко и Тимохин выступают совладельцами (с долями не более 40%) компаний, владеющих недвижимостью в Москве, Ступинском районе и Сочи. В самой компании не уточняют распределение текущих долей основателей, а ее корпоративная структура представлена либо конкретными застройщиками с разными совладельцами, либо набором структур с однотипными названиями вроде «А-холдинг», «Б-холдинг», доли в которых внесены в ЗПИФ ТФ под управлением компании «Велес Капитал». Представитель MR Group говорит, что Виктор Лабуздко остается совладельцем компании, а Роман Тимохин является управляющим акционером.
С момента создания партнерства с Coalco Анисимова бизнес MR Group вырос почти в полтора раза. Сейчас в ее портфеле 44 объекта общей площадью 7 млн кв. м — в основном это жилые комплексы бизнес- и премиум-класса. В рамках направления MR Private развиваются премиальные проекты — отель Bvlgari и клубный дом «Абрикосов». В Ступинском районе Подмосковья компания строит индустриальный комплекс «Ступино квадрат», в него уже вложили €1 млрд будущие резиденты. Среди них — производитель макарон Barilla и компания Monin, выпускающая сиропы и ликеры. А в 15 минутах ходьбы от Бранденбургских ворот в Берлине MR Group планирует построить 17 300 кв. м апартаментов.
Чтобы управлять всей этой империей, Тимохин создал необычную структуру. Компанией он руководит с помощью нескольких управляющих партнеров. Основатель агентства недвижимости «Метриум Груп» Мария Литинецкая вспоминает, что получила от Романа Тимохина предложение стать управляющим партнером еще в период, когда MR Group работала с проектами Coalco в 2015–2016 годах и планировала расширять направление fee-девелопмента. Управляющие партнеры получают долю (ее размер не раскрывается) в проектах, которые ведут. В ведении Литинецкой, например, «Метрополия» (строится в партнерстве с Михаилом Слипенчуком) и «Павелецкая Сити» (с Level Group).
Как Тимохин выбирает, кого пригласить в партнеры? Литинецкая начинала в компании Blackwood, потом возглавляла «Миэль-Новостройки» и, наконец, создала вместе с партнером компанию «Метриум», она один из самых известных менеджеров на рынке недвижимости. Среди управляющих партнеров есть также экс-глава Москоммерцбанка Алексей Годованец и Мария Чернякова, бывший руководитель компании «РТ — Строительные технологии», управлявшей недвижимостью госкорпорации «Ростех». В начале 2021 года управляющим партнером стал Авни Аквадар, до этого около 20 лет проработавший в подрядчике «Ренейссанс Констракшн», который возводил многие объекты MR Group. Это один из крупнейших подрядчиков на рынке, он построил много башен в Москва-Сити.
Еще один управляющий партнер, Илья Давыдик, развивает девелоперскую компанию Hutton, среди партнеров Давыдика по этой компании — сын сооснователя MR Group Владимир Тимохин. На месте бывшей гостиницы «Спутник» на Ленинском проспекте компания планирует возвести проект Lunar, объединяющий апартаменты и бизнес-центр. А поблизости, в 500 м, MR Group будет строить новую штаб-квартиру «Яндекса».
Литинецкая вспоминает, что IT-корпорация одно время консультировалась с MR Group по проекту, а весной 2020 года, как раз во время «самоизоляции», стороны договорились о сотрудничестве в рамках fee-девелопмента. Проект 75-метрового здания с прозрачной кровлей на месте гостиницы «Корстон» разработало лондонское бюро PLP Architecture. Проект консультировала BRE Global, разработчик одного из главных экосертификатов для зданий BREEAM. Здание будет построено по принципу умного офиса: от электронного ресепешена и автоматической организации питания до сбора дождевой воды для полива растений. Инвестиции в строительство новой штаб-квартиры «Яндекса» могут составить $275–330 млн, говорил Forbes Дмитрий Тарасов, партнер, руководитель направления представления интересов собственников офисной недвижимости Cushman & Wakefield (компания в качестве консультанта сопровождала сделку по покупке участка на улице Косыгина). Представитель MR Group это не комментирует.
«Почему MR Group? А почему нет? — отвечает на вопрос Forbes руководитель крупной консалтинговой компании на рынке недвижимости. — Тимохин может построить любой объект». Возможно, компании пришло время вернуться на рынок коммерческой недвижимости. По данным JLL, за январь — сентябрь спрос на офисы вырос почти до 1 млн кв. м, и это максимум с 2013 года. Особенно велик спрос на площади в Москва-Сити. MR Group уже строит бизнес-центр из двух небоскребов iCity в непосредственной близости от Москва-Сити, проект должен быть готов в 2024 году.