Группа ПИК Сергея Гордеева проводит SPO: почему именно сейчас

Группа компаний ПИК сегодня, 29 сентября, объявила о проведении SPO и опубликовала инвестиционный меморандум. По плану книга заявок должна быть закрыта сегодня или завтра, 30 сентября. 

Компания намерена предложить инвесторам около 27 млн акций, или порядка 4,1%. Схема сделки выглядит так: ООО «ПИК-Инвестпроект», 100%-ная «дочка» ПИК, возьмет акции взаймы у Benolita Holdings Limited, аффилированной, как считается, с Сергеем Гордеевым. От продажи акций инвесторам компания намерена выручить примерно $500 млн (около 36 млрд рублей). Из этой суммы 11,6 млрд рублей пойдет на выкуп у банка ВТБ GDR (глобальные депозитарные расписки) компании — по условиям заключенного в 2017 году форвардного соглашения. GDR будут конвертированы в акции и вернутся в Benolita. 

Остальные деньги ПИК потратит на нужды компании. Группа ПИК, «ПИК-Инвестпроект» и структура Гордеева PIK+ LLC взяли на себя обязательство не продавать акции в течение полугода после вторичного размещения. 

«SPO группы ПИК ждали давно, — говорит руководитель департамента по анализу акций средней и малой капитализации инвестбанка «Синара» Анастасия Егазарян. — Об этом Гордеев говорил еще в марте. Ликвидность компании была не очень большая, учитывая большой размер рыночной капитализации. Это было препятствием для институциональных инвесторов. Сама сделка по увеличению акций в обращение — это хороший момент. С высокой вероятностью ПИК попадет в MSCI». По состоянию на июнь 2021 года в свободном обращении было 17,62% акций компании. 

Группа ПИК основана Кириллом Писаревым и Юрием Жуковым в 1994 году. В 2013 году в рамках SPO компания разместила 167 млн акций из допэмиссий, собрав 10,45 млрд рублей. Бывший сенатор Пермского края Сергей Гордеев стал акционером компании в 2014 году, выкупив около 20%, с тех пор его пакет увеличился до 59,33%. Банку ВТБ принадлежит 23% акций. 

Выручка группы за 2020 год составила 380 млрд рублей и выросла на 35,5% к предыдущему году. Чистая прибыль увеличилась почти в два раза. В первом полугодии 2021 года компания нарастила прибыль в четыре раза по сравнению с показателями аналогичного периода 2020 года, выручка выросла на 36% — до 189 млрд рублей. 

Почему сейчас? 

«Время для SPO выбрано очень удачно, — говорит управляющий директор по корпоративным и ESG-рейтингам «Эксперт РА» Павел Митрофанов. — Только что отчитались о полугодовых результатах, и отчетность впечатляющая. На мерах поддержки правительственного сектора все крупные девелоперы сильно выросли, мультипликаторы хорошие. Размещение может быть  успешным». Ранее на этой неделе решение о допэмиссии акций утвердил совет директоров другого девелопера — группы «Самолет». 

«И рынок, и компании растут очень быстро, — согласен инвестиционный аналитик другой компании. — Цены выросли, экономика девелоперов улучшилась, наблюдается сокращение жилья, уходят мелкие игроки, есть большой спрос на жилье — этот спрос надо удовлетворять. Удовлетворить его могут только крупные игроки. Поэтому мы видим размещения». 

Действительно, меры правительственной поддержки и выросший спрос позволили крупным девелоперам нарастить финансовые показатели. Однако программа льготной ипотеки для Москвы и области уже фактически свернута, поэтому ее эффект будет сказываться уже меньше.

«Девелоперам нужно поднимать много капитала и увеличивать земельный банк, — комментирует портфельный управляющий «Альфа-Капитала» Эдуард Харин. — За последние год-полтора увеличилась маржа, цены на новые квартиры в Московском регионе выросли на 30-50%, а земля гораздо меньше — процентов на 10-20. Сейчас нужны деньги, чтобы увеличить земельный банк и направить их на достройку текущих проектов».

Деньги в землю 

В 2021 году компания существенно нарастила земельный банк: он увеличился на 18 новых проектов, на которых можно построить 2,7 млн кв. м недвижимости. 

Кроме того, группа ПИК купила 50% в компании «Сигма Холдингс». По данным инвестиционного меморандума, оценщики из Colliers оценили компанию в 91 млрд рублей. Компании принадлежит 16 девелоперских проектов, сказано в меморандуме, а 50% были приобретены «у третьей стороны, физического лица». Проекты перечислены в приведенном отчете об оценке Colliers: «Люблинский парк», «Амурский парк», «Сигнальный 16» и т. д. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, эти объекты и так входят в периметр группы ПИК — она выступает там fee-девелопером. Владельцы «Сигма Холдинг» — сын основного владельца Capital Group Павла Те Герман и бывший топ-менеджер компаний Сергея Гордеева Владислав Свиблов. «Со стороны Capital Group структура владения «Сигма Холдинг» не изменилась», — сообщил представитель Capital Group. 

ПИК реализует девелоперские проекты в 14 регионах страны, управляет недвижимостью в 20 регионах и планирует увеличить количество регионов еще на шесть в 2021 году. «ЛСР работает в Екатеринбурге много лет, группа ПИК никогда там не работала, но она нарастила земельный банк за прошлый год, и сейчас банк в Екатеринбурге у ПИК примерно в полтора раза больше, чем у ЛСР, — говорит Анастасия Егазарян из «Синары». — Я верю в то, что они будут расти на 20-30% в год». По мнению эксперта, в России слишком много девелоперских компаний, и рынку требуется такая же очистка, какая была проведена в банковском секторе. 

Kvarta и Units

 10 сентября группа ПИК на Дне рынка капитала презентовала четыре новые «дочки» — компанию Forma, которая будет строить жилье бизнес-класса, застройщика премиальной недвижимости Mono, сервис по аренде и продаже квартир Kvarta, а также строителя модульных конструкций Units. Эти конструкции могут быть использованы в строительстве многоквартирных и частных домов. Первый девятиэтажный дом группа планирует начать собирать 1 октября и завершить сборку через две недели, отметил Гордеев на презентации.

«К декабрю 2023 года мы планируем выйти на большее производство в районе 2 млн кв. м модульного жилья, что на самом деле является уникальной возможностью стать самой большой модульной компанией в мире, — говорил Гордеев 10 сентября на Дне рынка капитала. В течение года-двух застройщик планирует построить новые заводы в Москве (мощностью 650 000 кв. м) и Маниле (200 000 кв. м).

Сейчас работает только один завод по производству модулей общей мощностью 50 000 кв. м в столице. 

Kvarta и Units, говорил Гордеев, могут провести собственные IPO через несколько лет. По данным инвестмеморандума, за счет модульных конструкций компания планирует увеличить свои строительные мощности с 5 млн кв. м до 10 млн кв. м в год к 2023-му и выйти на рынок индивидуального жилья. Некоторые модульные конструкции, например сантехкабины, которые полностью собираются на заводе, компания производит уже несколько лет.