«Локдаун встряхнул»: почему растут цены на загородную недвижимость и что будет дальше
Загородная недвижимость дорожает. По данным «Авито-Недвижимости», средняя стоимость загородного объекта в Московской области в мае составила 4 млн рублей, что на 33% выше, чем год назад. Рост подтверждают и данные риелторов. По информации агентств «ИНКОМ-Недвижимость» и «НДВ Супермаркет Недвижимости», цены на загородное жилье увеличились за год на 25%. Руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов говорит, что рост цен сопоставим с темпами удорожания квартир в Москве.
Цены на дома выросли не только по отношению к прошлому году, но и по сравнению с допандемийным 2019-м. По данным Циан, в 2021-м к 2019-му загородная недвижимость подорожала на 28%, по данным «НДВ Супермаркет Недвижимости» — на 25-35% (в среднем 30%). «ИНКОМ-Недвижимость» фиксирует рост в 34%.
Последний дворец: почему Конституционный суд разрешил отбирать у банкротов единственное жилье
У подмосковного рынка есть одна особенность: засилье морально устаревших объектов, которые не интересны покупателям, но на которые не хотят снижать цены продавцы. «Многие собственники загородной недвижимости на вторичном рынке искусственно завышают стоимость своих домов, — рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Ольга Миронова. — Например, в Солнечногорском районе участок 6 соток и дом площадью 130 кв. м в прошлом сезоне стоил 8 млн рублей, в этом году — 12 млн рублей. В Аносино участок 15 соток и дом площадью 250 кв. м в 2019 году продавался за 25 млн рублей, а с конца 2020-го года за него хотят уже 34 млн рублей, хотя реально состояние дома хуже и рыночная стоимость не превышает 30 млн рублей на сегодня». Логику продавцов Миронова объясняет так: «Раз все сейчас дорожает, значит мой дом должен быть дороже».
Жаркое лето после пандемии
Спрос продолжает быть точечно высоким. По словам Попова, сейчас загородным жильем интересуются в полтора раза больше, чем в допандемийный 2019 год. «У нас продажи в некоторых поселках выросли в три раза, мы продали большинство земельных участков в благоустроенных коттеджных поселках, с коммуникациями и детскими площадками», — говорит Максим Лещев, управляющий партнер компании «Мета». «Интерес к сектору поддерживает как общий тренд на деурбанизацию на фоне пандемии, так и меры государственной поддержки в виде расширения возможностей использования материнского капитала на строительство загородных домов», — говорит Алексеев из «Авито-Недвижимость».
Есть и другие причины. «Во-первых, весна-лето — традиционно высокий сезон на рынке загородной недвижимости. Во-вторых, прошлогодний локдаун в буквальном смысле встряхнул этот сегмент рынка, который с 2014 года находился в затишье. В-третьих, закрытые границы и, соответственно, невозможность организовать летний отдых в привычном формате», — перечисляет причины руководитель отдела загородной недвижимости «Сущевский» агентства «Миэль» Татьяна Ананьева.
Предложение снижается. По данным Циан, сейчас на загородном рынке доступно около 45 000-50 000 лотов, что на 30% меньше, чем было в начале лета 2019 года. Однако обилие неликвида искажает картину.
«Переизбыток домов на вторичном рынке по-прежнему наблюдается, но проблема в том, что это преимущественно морально устаревшие дома. В части предложения новых домов, соответствующих требованиям покупателей, я бы сказала, его почти нет», — соглашается Ананьева.
Другая картина на первичном рынке. «Ощутимого спроса на первичном рынке не наблюдается, поскольку наиболее ликвидные лоты были распроданы в 2020 году, а новых предложений выходит слишком малое количество», — говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«Востребованы современные и полностью готовые дома. Дальше следуют редко появляющиеся участки в застроенных локациях, чуть устаревшие дома под косметический ремонт и коробки под частичную или полную реконструкцию, при условии удобной планировки и понятной архитектуры. Остальное — неликвид, который заполонил рынок и сильно усложняет поиск потенциальным покупателям», — говорит генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов. По его словам, солидный объем качественного предложения «вымылся» в 2020 году (распродались, были сданы в аренду и сняты с продажи), а новых поступлений на рынок почти нет.
«Выкручивают руки»
Рынок индивидуального жилого строительства (ИЖС) парадоксальным образом встряхнулся в пандемию. «За пандемийный период девелоперы начали разрабатывать новые наделы, вести работы по межеванию, появляются земельные участки с подрядом и даже в ряде случаев ведется строительство домов — чего не было последние лет шесть начиная с 2014 года», — поясняет Ананьева.
«Последний год мы наблюдаем много обращений от землевладельцев, которые планируют выводить [на реализацию] свои активы. Я знаю не один проект, который находится на стадии проектирования и получения исходно-разрешительной документации, поэтому через год-два, я надеюсь, мы сможем увидеть новые современные проекты», — заверяет Аверьянов.
Однако им предстоит столкнуться со старыми сложностями. «Пустой земли в 20-25 км от МКАД под поселки не осталось, земля уходит под малоэтажное и многоэтажное строительство. Известные застройщики пока не готовы уходить за пределы первого бетонного кольца», — говорит Ананьева. «За последние два года не то чтобы все распродано, но свободных участков под размещение коттеджных поселков правда мало. Далее 50-го километра земли достаточно, но туда особо спроса нет», — говорит Лещев из «Меты». По его оценке, запас земли в области под ИЖС составляет около 20 000 гектаров.
Под коттеджные поселки сложнее привлекать деньги. «Проекты по малоэтажному жилищному строительству имеют худшие финансовые показатели — они менее выгодны для застройщиков. У таких проектов меньше доходная часть, тогда как издержки на запуск проекта (сбор документации, получение согласований, решение вопросов с сетями) сопоставимы с многоквартирными домами», — говорит Попов. «Мало того что проект планировки готовится год-полтора — с каждой инстанцией нужно договариваться о том, как какой социальный объект нужно возвести. На местах организации, которые отвечают за согласование, ведут себя крайне небрежно, часто ничего не согласовывают, выкручивают руки, требуют уточнить, переделать… Я лично пробовал получить различные согласования. Мне сказали, что нужно в районный фонд образования вложить 1,1 млн за каждого ребенка, а их по расчетам должно было быть около 40, это почти половина стоимости земли», — сетует Лещев.
Труднее и привлекать банковское финансирование. «Сейчас некоторые банки начинают адекватно разговаривать с застройщиками посёлков под ИЖС. Но все равно смотрят на земельный рынок негативно — из-за опыта прошлых лет, когда с 2003 по 2014 дырки в отчетах закрывали земельными участками.. Доверия становится больше, но видно, что смотрят внимательно не только на земельный участок, а преимущественно на компанию, которая будет заниматься его освоением», — подытоживает Лещев.