Горячая зима: почему жилье продолжает дорожать и не боится отмены льготной ипотеки
Прошедший 2020 год ознаменовался внушительным ростом спроса и цен на московском рынке жилья. Зима, по словам участников рынка, лишь незначительно его охладила. По итогам первых месяцев 2021 года застройщики демонстрируют рост продаж по сравнению с допандемийными месяцами 2020-го.
Например, директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов говорит, что с начала года продажи компании в Московском регионе в годовом выражении выросли на 8% (65 000 кв. м против 62 000 кв. м годом ранее). «При этом мы видим восстановление спроса после окончания как новогодних, так и февральских праздников, — говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. — Спрос активный и более целевой». По словам Тюленева из общего числа обращений в течение месяца на сделки выходит 55% клиентов. Зимой прошлого года этот показатель составлял 32%.
По словам Александра Пыпина, руководителя проекта Dataflat.ru, за январь-февраль в Московском регионе было реализовано на 12% больше квартир и апартаментов, чем годом ранее, а выручка застройщиков оказалась на 40% выше. «Трудно было ожидать, что после того, как за 2020 год цены выросли на 22%, темпы продаж не только не снизятся, но и вырастут, а рост цен продолжится», — удивляется Пыпин. По его словам, цены предложения квадратного метра выросли за два первых месяца года в среднем на 4,9%. «Застройщики оказались излишне оптимистичны в оценке некоторых, особенно новых, объектов, и в них после чрезмерного роста либо на 1-2% снизились цены, либо в таких проектах начали предлагать индивидуальные скидки», — замечает Пыпин.
Рост спроса, о котором говорят агентства недвижимости, тоже впечатляет. «По сравнению с февралем прошлого года количество сделок в нашей компании выросло в два раза», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. По ее словам, год назад рынок «практически спал». Люди начали активно вкладывать деньги в недвижимость с марта, когда в столице начали вводить карантинные меры.
По данным агентства недвижимости «Миэль», количество обращений в компанию с запросом «купить» в январе превысило прошлогодние результаты на 40%, а февраль 2021 года обошел февраль 2020-го по этому показателю на 10%. При этом об ажиотаже, который наблюдался в III-IV кварталах 2020 года, например, говорить не приходится, отмечает председатель совета директоров сети «Миэль»Ь Марина Толстик.
«Ищут, что еще осталось по доступным ценам»: сколько будет стоить жилье в 2021 году
Дефицит и рост цен
«На начало марта средняя стоимость квадрата на первичном рынке недвижимости Московского региона составляет 198 000 рублей», — говорит руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. — Это на 3,7% выше, чем в начале года». Директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов отмечает, что относительно января 2020 года цены на новостройки в Новой Москве остаются крайне высокими — на 30% выше в комфорт-классе и на 42% — в бизнес-классе. «Сильнее всего подорожали 4-комнатные квартиры семейного формата — на 52% относительно января 2020 года и на 5% относительно декабря 2020 года, — делится статистикой Цветов. — Основная причина по-прежнему заключается в нехватке нового предложения».
При этом, отмечает Алексей Попов из «Циан», в первые месяцы 2021 года девелоперы вывели в продажу в два раза больше корпусов, чем за тот же период прошлого года, — 103 корпуса общей площадью 1,5 млн кв. м против 53 корпусов на 900 000 кв. м годом ранее. «В запасе» у девелоперов порядка 370 корпусов, которые еще не вышли на рынок, говорит Попов.
В итоге текущий объем предложения все равно на четверть ниже, чем годом ранее,— на выбор есть порядка 64 700 квартир и апартаментов. «Для текущего выгодного для застройщиков уровня цен темпы вывода новых проектов на рынок невысоки», — подтверждает Александр Пыпин. Процесс тормозит усложнившаяся с переходом на эксроу-счета система вывода объектов — теперь все согласуется не только на уровне города, землевладельцев, застройщиков и инвесторов, но еще и банков. «В результате некоторые на первый взгляд уже готовые проекты выходят на рынок с задержкой на полгода и более», — констатирует Пыпин.
Истощен и вторичный рынок. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», за год количество экспонируемых квартир сократилось на 19%. Обращений с запросом «продать» на 30% меньше, чем в прошлом году, как в январе, так и в феврале, отмечает Марина Толстик из «Миэль».
Скидка на роскошь: какие столичные апартаменты получают налоговые льготы
Готов ли рынок к отмене льготной ипотеки
По словам застройщиков и риелторов, льготная ипотека перестала быть основным драйвером на рынке столичного жилья. Те, кто хотел взять кредит по пониженной ставке, уже осуществили свои планы, и теперь спрос формируется ожиданиями инфляции, валютными колебаниями и ставками по депозитам. «Депозиты при нынешних ставках оказываются невыгодными, многие «перекладывают» деньги из вкладов в недвижимость», — рассуждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
К тому же даже вне господдержки ставка находится на низком уровне (на вторичном рынке вне программы льготной ипотеки — 8%), а рост цен сводит к нулю выгоду от льготного ипотечного кредитования — для многих потенциальных клиентов ценник уже давно перевалил за «психологическую отметку» приемлемой цены.
Теперь на рынке наметилась новая тенденция, отмечает Алкесей Попов из «Циан»: банки самостоятельно предлагают покупателям новые преференции — например, увеличение сроков кредитования по льготной ставке или снижение первого взноса по программам без подтверждения уровня доходов. Девелоперы не остались в стороне. «С декабря мы уже не видим значительного влияния льготной государственной ипотеки на продажи, все больше сделок проходят с использованием льготных программ от застройщика, — отмечает Константин Тюленев из ГК «Инград». — В направлении персональных ипотечных программ и будет происходить развитие».
«Новые программы продолжают внедряться, — подтверждает Кирилл Храпов из «Самолета», — например, программа «Семейная ипотека в Подмосковье» для семей, у которых родился первый ребенок в Московской области после 1 января 2020 года. В рамках программы ставка по ипотеке снижается на 3% и составляет 3,1%. В итоге с дополнительными субсидиями от «Самолета» эта категория клиентов получает ставку от 0,1% на 30 лет».
Сложный инструмент: кому выгоднее ипотека с плавающей ставкой — банкам или заемщикам
Когда спрос и цены пойдут вниз
Если программу отменят, это может привести к снижению спроса, особенно в первые пару месяцев, но в дальнейшем спрос на ипотеку вырастет, поскольку произойдет эффект привыкания, рассуждает Тюленев.
Собеседники Forbes не ожидают и снижения цен — опять же из-за введения эксроу-счетов и дефицита предложения. «Рынок излишков реновационных квартир, который мог бы восполнить дефицит предложения на экономичное жилья в пределах МКАД, по-прежнему невелик и может составить конкуренцию коммерческим новостройкам массового сегмента не ранее чем через год», — считает Александр Пыпин. По словам Дмитрия Алексеева, руководителя направлений первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость», в первой половине года рост цен на квартиры в новостройках замедлится и будет находиться в пределах 7%.
«Рост числа случаев, когда застройщики «возвращают» цены, говорит о том, что все-таки у повышения цен на рынке новостроек есть потолок и рост цен постепенно будет затухать», — считает Пыпин.