Жертвы коронавируса: как пандемия поставила многие городские объекты перед выбором — измениться или исчезнуть
В США отели предоставили 3,4 млн гостиничных номеров для нужд медицинских работников и борьбы с коронавирусом. В Москве временные госпитали для больных с COVID-19 были развернуты в выставочных павильонах, на спортивных и торговых объектах. Ледовый дворец в Мадриде из-за возможности поддерживать низкую температуру превратили во временный морг. Даже после победы над коронавирусом мир уже не станет прежним: потребности людей меняются, и зданиям придется заново к ним приспосабливаться.
В смене назначения построек нет ничего нового. Когда уменьшается число прихожан, церковь могут переделать под жилье или библиотеку. В ненужных тюрьмах открывают отели или выставочные пространства. Утратившие смысл в силу технологического прогресса гигантские газгольдеры становятся уютными квартирами или музеями. Пандемия COVID-19 лишь значительно ускорила устаревание зданий и сооружений. Конечно, старые бетонные или каменные коробки можно сносить и на их месте строить то, что кажется нужным и актуальным. Но снос образует прореху в ткани района и города, наносит удар по целости и своеобразию. Какой может быть новая жизнь объектов недвижимости?
Торговые центры
Один из участников московского рынка недвижимости придумал, как заполнить пустующие торговые помещения: разместил в них оборудование и занялся майнингом биткоинов. Повторить этот опыт сможет не каждый владелец торговых центров, но проблема устаревания этого формата в пандемию встала особенно остро. Даже если молл не находится на территории полного локдауна и может работать, потребительские привычки людей изменились. Становится все меньше тех, кто хочет толкаться в толпе, гулять и вдумчиво совершать покупки. Люди все чаще осторожничают и предпочитают делать заказы онлайн. Моллы станут не нужны? Возможно, но сносить их не нужно: многие могут перестроиться и стать распределительными центрами или просто складами.
Компания Urban Edge Properties владеет и управляет 78 объектами торговой недвижимости с GLA (чистая сдаваемая площадь) 1,4 млн кв. м. В мае 2020 года компания объявила, что переделает существующий торговый центр площадью более 12 000 кв. м на пересечении Эссекс-стрит и 17-й автомагистрали в городе Лоди (Нью-Джерси, США) под склад. Работы все еще ведутся, но в сентябре стало известно, что Urban Edge Properties нашла арендатора на объект, компанию AAA Wholesale. Она разместит там распределительный центр для оптовых покупателей (что-то вроде «Фуд Сити» в Москве). Первый этаж здания оборудовали семью новыми разгрузочными доками. А высокие потолки помогли избежать лишних затрат.
По данным K. C. Конвея, главного экономиста института CCIM, который готовит управленцев в сфере коммерческой недвижимости, строительство нового склада на обжитой территории обходится в $1505 за кв. м, а перестройка под склад существующего торгового центра — в $540 (данные приводит Bloomberg Citylab). Таких примеров будет все больше: владельцы моллов их перестраивают, жертвуя торговыми галереями в пользу складских площадей, чтобы обслуживать самовывоз.
Качественные характеристики — размер, шаг колонн — позволяют находить моллам другое применение. Компания POWERplex STL в пандемию решила инвестировать в переоборудование закрытого в 2019-м аутлет-молла площадью 140 000 кв. м в Хэйзелвуде (Миссури, США) в спортивный объект, вложив $60 млн. «Родители тратят много денег, чтобы приезжать болеть за своих детей», — объяснял журналистам управляющий партнер POWERplex Дэн Бак. На месте торговых галерей появятся 22 волейбольные площадки, три баскетбольных и стадион на 2200 мест. Вторая фаза проекта, после 2021 года, будет включать танцпол и раздевалки и общежития для спортсменов на 400 коек. Проект поддержали местные власти, которым пустующий молл выгоды не приносил.
Кинотеатры
Еще одна пострадавшая отрасль — это кинотеатры. Отдельно стоящие или в составе торговых центров, они опустели в 2020-м. Девелоперы продумывают проекты реконцепции — переделку кинотеатров с высокими потолками в те же склады. Но есть и другие идеи и примеры, которые можно взять на вооружение.
В 2016 году компания Vintage Partners презентовала свой новый проект: построенный в 1959 году в городе Флагстафф (Аризона, США) кинотеатр компания переделала в новый офис для местного Департамента транспорта. Раньше сотрудники департамента располагались в шести офисах в разных частях города, проект Vintage Partners позволил собрать их под одной крышей. Реконструкция не была легкой: пришлось прорубать в глухих бетонных стенах окна и делить высокое помещение на два этажа с большим мезонином. Зато до кинотеатра удобно добираться, и 200 сотрудников департамента могут пользоваться аппаратом для производства попкорна, оставшимся с прежних времен.
Парковки
По данным Urban Land Institute, в США на 250 млн автомобилей приходится 2 млрд парковочных мест. Градостроительные нормы, как правило, требуют обеспечить парковками новые жилые дома. Торговые центры, отели и офисы тоже строят вокруг себя парковки. Плоскостные или многоэтажные, парковки занимают в городах мира много места. С переходом людей на удаленную работу и изменением их привычек парковочные места рискуют оказаться невостребованными.
На улице Като в Мельбурне (Австралия) много лет был плоскостной паркинг. Администрация входящего в Мельбурн муниципалитета Стонингтон решилась на крупный проект редевелопмента, который завершился в конце 2019 года. Вложив $44 млн, власти заменили парковку новой площадью, получившей название Prahran Square (10 000 кв. м). Вместо заасфальтированной парковки появились лужайка, роща (высадили более 130 деревьев), детская площадка с водными развлечениями, террасы и помещения для киосков и кафе.
Другой паркинг, принадлежащий офисному зданию в Сиднее, переделали под вертикальную городскую ферму и выращивают там овощи.