«Не ясно, зачем целенаправленно убивают мелкий бизнес»: кто стал жертвой реформы жилищного строительства
С момента перехода от договоров долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов прошел уже год. Из мелких застройщиков пережить его смогли немногие, утверждают риелторы. «Порядка 70% некрупных застройщиков столичного рынка вынуждены покинуть рынок», — говорит заместитель директора департамента новостроек риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Схожую цифру называют конкуренты из «Миэль». «70-80% мелких и средних девелоперов в Московском регионе приняли решение о прекращении деятельности», — заявляет управляющий партнер ГК «Миэль» Владимир Яхонтов.
«Переход на проектное финансирование для большинства мелких застройщиков стал началом конца, — соглашается Ильдар Хусаинов, директор агентства недвижимости «Этажи». — Год для таких застройщиков был крайне сложным, и, по нашим оценкам, порядка 35-40% в целом (данные по 130 городам России. — Forbes) из них либо сами решили завершить свою строительную деятельность, либо имеют участки под строительство, но не могут получить одобрение от банков».
Как работает механизм эскроу
С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу). Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру. Банки, в которых открываются счета эскроу (эскроу-агенты), выдают застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов.
Госкорпорация «Дом.РФ» с оценками риелторов не согласна, но признает, что количество игроков снизилось. «Системной проблемы нет, — заявляет пресс-служба «Дом.РФ». — С 1 октября 2019 года количество малых девелоперских компаний, осуществляющих долевое строительство жилья (портфель строительства до 25 000 кв. м), сократилось на 15%, с 1797 до 1520. Переход на счета эскроу идет равно по всем группам застройщиков, в среднем у всех, в том числе у небольших девелоперов, 38-40% портфеля реализуется с использованием счетов эскроу».
Российский строительный рынок и до последних изменений в законодательстве был достаточно сильно монополизирован. «Тенденция на консолидацию рынка в руках нескольких крупных застройщиков прослеживается уже давно: на топ-10 крупнейших застройщиков Москвы сейчас приходится практически 50% всего предложения на рынке, причем пять лет назад данный показатель был ниже – 45%, а 10 лет назад – на уровне 30%», — отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев оценивает долю некрупных, то есть занимающих менее 3% рынка, игроков в 44-47%, но говорит, что реформа долевого строительства на структуру не повлияла и эта доля остается неизменной последние три года.
«Говоря о прекращении деятельности небольших девелоперов, важно понимать, что они еще не закрылись – это произойдет в перспективе полутора-трёх лет. Сейчас эти компании работают и продолжают достраивать ранее запущенные проекты. Параллельно ведут процессы на сворачивание бизнеса — в новые проекты они входить уже не будут. Малый девелоперский бизнес в стране перестанет существовать в перспективе пяти лет», — категоричен Яхонтов из «Миэль».
Почему они уходят
Застройщики сворачивают бизнес по разным причинам. Во-первых, все подвержены общим рыночным реалиям. «Сегодня мелким игрокам гораздо сложнее «удержаться на плаву», чем крупным: прибыль девелоперов сокращается, продавать и покупать участки становится сложнее, себестоимость строительства растет в связи с переходом на эскроу-счета и девальвацией рубля, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Во-вторых, небольшим компаниям, которые строили на деньги дольщиков и не работали с банками, пришлось многому учиться. «У крупных девелоперов исторически в силу большого количества проектов были налажены отношения с банками: сильные финансовые службы, финансовые директора, постоянная отчетность, — говорит Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank. — К тому же банк – не механизм, а команда людей, и когда они уже имеют опыт благоприятного сотрудничества с клиентом – это всегда облегчает процесс каждого последующего получения денег, особенно если предыдущий проект был успешен». В небольших компаниях просто нет достаточного количества персонала, чтобы подготовить пакет документов, который требует банк, всем приходится заниматься самим руководителям, и процесс получения кредита затягивается на многие месяцы, объясняет Кочетков из «Инком».
В-третьих, в выделении проектного финансирования можно и отказать. «Многие девелоперы, особенно в регионах, имеют низкую рентабельность, зачастую ниже 20%. Для банка такая (низкая) маржинальность означает риск невозврата кредита и банк отказывает таким застройщикам», — говорит руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. «Расчет банков довольно простой: объем поступлений по проекту должен превышать величину кредита на 20-30% — у банков методики могут отличаться, но в целом подход к покрытию долга по сути единый. Если у проекта высокая маржинальность, которую подтверждает банк в рамках своего анализа, то объем собственных средств в проекте может быть минимальным», — рассказывает руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков.
Как это работает в случае с крупными застройщиками? «Наш опыт работы по схеме эскроу с ведущими банками страны показывает, что собственное участие застройщика при проектном финансировании доходит до 10%, оставшиеся 90% средств обеспечивают банки, — говорит директор департамента финансов ГК «Инград» (входит в концерн «Россиум» Романа Авдеева) Петр Барсуков. — При этом банковское финансирование покрывает не только строительно-монтажные работы и проектирование, но и покупку земельного участка, выплаты по инвестиционным договорам, административные и коммерческие расходы».
А что в случае с мелкими девелоперами? По словам Марии Литинецкой из «Метриум», еще до выделения проектного финансирования застройщик должен располагать колоссальными суммами на приобретение участка, оформление разрешительной документации и выполнения проектирования. «При проектном финансировании банки готовы в среднем участвовать в проектах в соотношении 85% на 15%, — говорил Forbes руководитель сервиса ПИК-Франшиза Алексей Алмазов. — То есть у застройщика должно быть хотя бы 15% собственных средств. Допустим, 5-7% — это участок, но нужно еще 7-10%». По оценке Владимира Яхонтова из «Миэль», некрупным застройщикам в итоге приходится изыскивать средства в размере до 50%, а то и до 70% стоимости проекта.
Монополизация
Какие у мелких застройщиков есть варианты? Если в собственности есть участок земли, можно пригласить кого-то из крупных игроков его застроить. «В последние полтора года это направление в девелопменте активно развивается: крупные застройщики пошли в регионы (ПИК, ЛСР, «Брусника»), и в формате fee-development, и со своими собственными проектами», — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито». Как отмечает Knight Frank, несколько крупных компаний, таких как ГК ПИК, ГК ФСК и ряд других, уже заявляли о запуске партнерских программ, в рамках которых небольшим компаниям, обладающим земельными участками, предлагается взаимодействие: от использования франшизы, помощи в проектных и генподрядных работах до соинвестирования в проекты в обмен на получение доли в них. Если же участка нет, продолжать бизнес будет сложно.
Опрошенные Forbes эксперты считают, что уход небольших застройщиков приведет к монополизации рынка, а это в свою очередь — к высоким ценам. «Сложнее всего будут обстоять дела в регионах, где маржинальность строительства низкая, из-за чего большие игроки не стремятся туда идти. Это может привести к дефициту предложения, а затем – и к росту цен», — говорит Валерий Кочетков из «Инком».
«Вытеснение мелких девелоперских компаний в пользу крупных происходит не без политики государства, — полагает Владимир Яхонтов из «Миэль», — Если такой политики нет — не ясно, зачем режут мелкий и средний бизнес, зачем его целенаправленно убивают. Ведь таким образом новые крупные девелоперские компании не появятся никогда, любой крупный бизнес вырастает из мелкого».
По мнению Литинецкой, эффективной мерой поддержки девелоперов было бы субсидирование ставки по проектному финансированию, особенно в условиях пандемии. «Кредит выдается застройщикам по плавающей ставке, которая снижается по мере наполнения эскроу-счетов. То есть, с одной стороны, во время пандемии застройщики ритмично получали средства на реализацию проекта. Однако, с другой стороны, на фоне падения спроса они не могли рассчитывать на снижение ставки и были вынуждены выплачивать «лишние» проценты», — говорит она.
Ильдар Хусаинов предлагает упростить механизм строительства для проектов стоимостью до 500 млн рублей. «Создавать программу стимулирования и субсидирования надо срочно, пока они [небольшие девелоперские компании. — Forbes] окончательно не ушли из строительной сферы. Европа и США уже совершили такую ошибку по существенной глобализации строительного рынка, итог — высокая стоимость жилья. Поэтому чем быстрее появится программа поддержки малых застройщиков, тем больше в перспективе выиграет конечный потребитель — покупатель недвижимости», — заключает он.