Кто из застройщиков выживет, лишившись доступа к деньгам дольщиков
Насколько надежен застройщик? Этот вопрос задает себе любой покупатель жилья. Особенно актуальным он стал после изменений в законодательстве, лишивших с 1 июля 2019 года строительные компании доступа к деньгам дольщиков. О нововведениях было известно заранее, и застройщики спешили заблаговременно обеспечить себя работой по старым правилам. В 2018 году власти выдали в Москве рекордное количество разрешений на строительство — 474, в два раза больше, чем годом ранее, и застройщики заключили за 2018 год более 71 000 договоров долевого участия с покупателями квартир, рост за год в полтора раза. В рейтинге крупнейших частных компаний Forbes строители жилья показали рост выручки в 2018 году на 40%. Изменение правил игры переживут, скорее всего, не все. Поэтому именно сейчас Forbes составил первый рейтинг 20 самых надежных строителей жилья. Всего в России более 4300 компаний строят многоквартирные жилые дома.
Для рейтинга надежности российских застройщиков мы отобрали 100 крупнейших компаний по объему ввода жилья в эксплуатацию за последние три года, эту информацию собирает и публикует Единый реестр застройщиков. Всем этим компаниям были отправлены анкеты с вопросами о выручке, чистом долге и вводе жилья. На анкеты отреагировали 37 застройщиков, всего 24 компании заполнили в них все пункты. Московские девелоперы жилья бизнес-класса MR Group и Capital Group, например, прислали только цифры по объему введенного жилья, раскрывать выручку и чистый долг они отказались. Ключевые показатели большинства компаний нам пришлось выяснять самостоятельно, используя, например, базу данных «СПАРК-Интерфакс» и данные аналитиков рынка жилья. Для последующего анализа мы отобрали крупных федеральных застройщиков с выручкой за три года более 50 млрд рублей. Помимо квадратных метров, выручки и ее динамики, при составлении рейтинга мы учитывали такие важные для покупателей жилья параметры, как соблюдение сроков сдачи объектов (задержка ввода, по данным Единого реестра застройщиков) и судебные иски к застройщикам. Кроме того, мы обращали внимание на открытость и прозрачность компаний.
Одна из ключевых проблем разорившихся застройщиков — недостоверная отчетность, скрывающая, например, огромные долги. Собственники компаний не до конца осознавали масштаб беды или просто лукавили. В ноябре 2013 года владелец «СУ-155» Михаил Балакин излучал оптимизм и рассказывал о масштабных планах на будущее: «Кредитов у нас на 14 млрд рублей, а выручка больше 100 млрд рублей в любом случае». В апреле 2018 года компания Балакина была признана банкротом. Отчетность «СУ-155», как выяснилось после краха компании, неверно отражала реальное положение дел в компании.
В 2015-м основатель и владелец Urban Group Александр Долгин увлеченно излагал Forbes собственные теории о сфере высшего образования. Порассуждать на актуальные темы было достаточно — налаженный бизнес работал как часы, объем продаж исчислялся миллиардами рублей. В апреле 2018-го Александр Долгин сам возглавил компанию, чтобы вывести ее из кризиса, и для начала провел аудит, который выявил «необъективную отчетность, нецелевое расходование средств, немотивированное распределение бюджетов, направление и перенаправление денежных потоков». Спасение не состоялось. В июле 2018-го все предприятия, входившие в Urban Group Долгина, были признаны банкротами. «Отрасль очень непрозрачная, — говорит управляющий директор «Эксперт РA» Павел Митрофанов. — Не более 15 компаний ведут отчетность по МСФО, еще меньше ее публикуют». Кредитные рейтинги от «Эксперт РА», АКРА и других агентств есть примерно у двух десятков девелоперских компаний. После краха «СУ-155» и Urban Group осталось 50 000 обманутых дольщиков, их общее число, по данным Минстроя России, в 2018 году выросло на 1,8%, почти до 99 000.
Если раньше строительство многоквартирных домов по всей стране финансировали конечные покупатели, то теперь правительство возложило эту обязанность на банки. С 1 июля 2019 года деньги покупателей квартир хранятся в банке на специальном эскроу-счете, и девелопер не имеет к нему доступа, пока не достроит дом. Финансировать строительство он должен на собственные средства и банковские кредиты.
По данным ЦБ, на начало сентября 2019 года в 33 регионах России не было зарегистрировано ни одного кредитного договора для финансирования строительства по новой схеме. Советник директора департамента обеспечения банковского надзора ЦБ РФ Ирина Карпова на форуме Pro Estate в сентябре рассказала, что по всей стране застройщики подали 2400 заявок на получение финансирования и только 25% из них было одобрено (45% банки отклонили, 30% находятся на рассмотрении). По данным на 29 октября, по новым правилам строится 22,3 млн кв. м из 116,2 млн кв. м. Глава «Дом.РФ» Александр Плутник говорил, что к концу года застройщики смогут привлечь от банков 1 трлн рублей, а отрасль полностью перейдет на новые правила к 2024 году и тогда объем привлеченных банковских средств достигнет 6,5 трлн в год.
«Хуже всего регионалам, — считает руководитель московской девелоперской компании, строящей жилье и за пределами столицы. — Экономика проектов там такая, что не может устроить никакой банк. Остается только строить на свои». За первые девять месяцев 2019 года работу на своих объектах остановили 130 девелоперов. В 2018 году 111 строительных компаний были признаны банкротами, в 2019 году процедуру банкротства начали еще 39 фирм.
Эксперты предрекают укрупнение рынка. «Раньше в Москве и области были сотни застройщиков, — говорит президент ГК ФСК Владимир Воронин. — Теперь тот же объем строит десяток компаний. Рынок пройдет ту же историю, что и автомобильный: мелкие производители исчезнут, а сохранятся сильные бренды вроде BMW, Mercedes, Audi. Каждый такой застройщик займет нишу в определенном сегменте и будет разрабатывать продукт под потребности конкретных покупателей». Впрочем, перспективы рынка жилья выглядят не самым лучшим образом, поскольку платежеспособный спрос снижается. «Основным ограничивающим фактором для застройщиков является реальный доход населения, — говорит президент компании «А101» Игнатий Данилиди. — Для счастья застройщиков нужно, чтобы этот доход рос».