Обвал после бума: как рынок жилья отреагирует на новые правила строительства

С 1 июля в России изменились правила привлечения средств дольщиков в проекты жилищного строительства. К введению проектного финансирования, когда средства дольщиков не поступают застройщикам напрямую, а замораживаются на счетах эскроу в банках, рынок готовился больше года. Результаты изменения в законодательстве уже отразились на рынке новостроек.

Общий объем нового жилья в Москве, выставленного на продажу, по итогам 2019 года сократится на 34% по сравнению с 2018 годом – с 6,65 млн кв. м до 4,38 млн кв. м. К такому выводу пришли эксперты компании «Интеко», проанализировавшие первичный рынок жилья (с результатами их исследования ознакомился Forbes).

«На рынке столичных новостроек уже обозначилась тенденция к сокращению вывода нового предложения. По нашим прогнозам, она продлится и далее», — заявила Forbes директор по аналитике и ценообразованию «Интеко» Полина Балашова.

Как пояснил представитель пресс-службы компании, для анализа объема предложения и цен по классам использовался парсинг – автоматический сбор открытых данных с сайтов застройщиков с помощью внутренней программы компании. При подсчетах объемов выхода нового предложения аналитики проводили мониторинг сайтов застройщиков и агрегаторов рынка жилья.

По прогнозам «Интеко», в старых границах Москвы в 2019 году вывод нового предложения на рынок сократится на 40% по сравнению с 2018 годом – с 4,95 млн кв. м до 2,99 млн кв. м. На территории Новой Москвы этот показатель снизится на 18% – с 1,69 млн кв. м до 1,39 млн кв. м.

«Тенденция к снижению нового предложения действительно есть, — отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Из расчета среднемесячных показателей объема предложения за 2018 год и первых 5 месяцев 2019 года снижение действительно составило около 38%».

По данным компании «Метриум», в первом полугодии 2018 года на первичном рынке «старой» Москвы в продажу поступили 37 новостроек с квартирами и апартаментами. С начала 2019 года стартовали продажи только 21 комплекса. В Новой Москве в 2019 году в продажу вышла единственная новостройка, а в первой половине прошлого года – два жилых комплекса.

Почему девелоперы не выводят новые проекты на рынок

Снижение показателей в 2019 году относительно прошлого года объясняется аномально взрывным ростом нового предложения в 2018 году. «Тогда девелоперы вывели на рынок в 1,5 раза больше проектов, чем в 2017-м, — говорит директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. — Этому способствовало снижение ипотечных ставок, которое подстегивало спрос». Кроме того, в 2018 году были до конца не ясны масштабы запрета продажи новостроек без использования счетов эксроу , продолжает Цветов.

В результате в 2018 году на рынок была выведена значительная часть предложения будущих периодов, и это привело к снижению объема предложения в 2019 году.

После перехода на проектное финансирование в отрасли начнется естественная санация слабых игроков, а значит, уменьшится и объем застройки, считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, но этот процесс проявит себя позже, на горизонте 2-3 лет.

Балашова объясняет снижение объема предложения тем, что девелоперам требуется модернизировать свою бизнес-модель из-за изменений в законе «Об участии в долевом строительстве». «Некоторые застройщики откладывают начало реализации новых проектов на более поздние периоды, в том числе, чтобы проанализировать опыт девелоперов, готовых продавать по счетам эскроу уже сейчас», — говорит она.

Наконец, еще одна причина того, что девелоперы тормозят с выводами новых проектов, — начавшееся снижение спроса. «Снижаться спрос начал недавно, — говорит Игнахин. — В целом по стране спрос на строящееся жилье стал снижаться с начала 2019 года, а в Москве — с апреля-мая 2019 года. До этого он три года рос».