Партнер Романа Золотова построит второй по величине складской комплекс в России за 33 млрд рублей

Компания «Ориентир» и правительство Московской области подписали в рамках ПМЭФ-2019 соглашение о строительстве крупного складского комплекса. Склад класса А «Ориентир-Запад» площадью 600 000 кв. м появится в городе Истра, он станет вторым по величине в России после логопарка «Домодедово».

«Из 32 млрд рублей 14,8 млрд рублей — это инвестиции резидентов склада, — рассказал Forbes генеральный директор группы «Ориентир» Андрей Постников. — Оставшиеся инвестиции в 18 млрд рублей будут сделаны в течение следующих 5 лет, они будут формироваться из собственных средств группы «Ориентир», кредитных линий финансового партнера — Сбербанка, а также средств возможных соинвесторов».

Строительство объекта на участке общей площадью 107,4 га начнется в 2020 году. Первые резиденты начнут работать уже в 2020-2021 годах. Полностью закончить проект компания планирует в 2025 году. К этому времени в парке будут работать 5000 человек.

Неизвестный игрок

Компания «Ориентир» была создана в 2011 году бывшим гендиректором и партнером компании PNK-Чехов Еленой Бондарчук. До осени 2017 года «Ориентир» назывался «Логопарк Девелопмент».

«После ухода из PNK она занялась собственным бизнесом, основав компанию «Ориентир». Директором по строительству стал ее брат Алексей Бондарчук», — рассказывает один из источников Forbes на складском рынке. «Участок, на котором планируется строительство складского комплекса, был куплен компанией «Ориентир» в 2017 году у фонда UFG Real Estate в то время, когда стоимость земли была минимально низкой. Сумма сделки тогда оценивалась в 700-800 млн рублей», — вспоминает источник в одной из консалтинговых компаниий на рынке недвижимости. По словам другого источника, первичный земельный актив был приобретен на деньги, полученные как опцион за выход из PNK.

Елена Бондарчук занимается не только девелопментом складских комплексов класса А. По данным СПАРК, ей принадлежит 68,75% в научно-производственном объединении «Квантовые технологии», другие 31,25% принадлежат Золотову Роману Викторовичу, полному тезке сына главы Росгвардии Виктора Золотова. Компания занимается развитием новых квантовых разработок, которые применяются в создании защищенных систем связи и сенсоров для интернета вещей.

Сегодня главные проекты компании «Ориентир» — складские комплексы «Ориентир-Север 1» и «Ориентир-Север 2», которые находятся на севере Подмосковья в 35 км от МКАД. В 2018 году складской комплекс «Север 1» площадью 120 000 кв. м арендовала компания «Озон». Инвестиционному фонду Raven Russia ГК «Ориентир» были проданы логистические проекты «Север 2», общей площадью около 250 000 кв.м, арендованные компаниями О’кей (60 000 кв. м), X5 Retail Group (45 000 кв. м), а также построен в собственность распределительный центр для компании «Утконос», общей площадью 70 000 кв.м.

«Земля в этих проектах приобреталась компанией под один проект, но по мере реализации выкупались соседние участки. Площадь этих проектов тоже достаточно большая — около 550 000 кв», — говорит Фомиченко.

Общая площадь земельных участков, находящихся в собственности компании «Ориентир», по данным Knight Frank, составляет около 200 га. В стадии реализации на этих участках находятся складские проекты, общей площадью порядка  700 000 кв.м.

«Новые земельные участки приобретались по мере реализации складских активов, которые продавались либо конечным пользователями, либо продавались с потоком как инвестпродукт фондам. Например, склад «Ориентир-Север 2» был полностью куплен фондом Raven Russia», — рассказал источник.

Складской гигант

«Проект в Истре будет реализовываться в несколько этапов, — рассказывает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. — В первую очередь будут построены площади build to suit (под конкретного заказчика), а уже затем склады, которые будут предлагаться всем участникам рынка недвижимости».

Изначально компания «Ориентир» планировала построить там склад площадью 450 000 кв.м, но за два года заявленные площади выросли, хотя возможность разместить их на участке вызывает у некоторых экспертов сомнения.

«Вероятно, на участке такой площади будет построено не больше 500 000 кв. м. С учетом современных требований арендаторов к количеству парковочных мест и транспортной инфраструктуре на территории индустриального парка, коэффициент застройки придется снизить, — полагает партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев. — Но несмотря на это «Ориентир-Запад» станет одним из крупнейших складских комплексов в Московской области».

Сегодня крупнейшим складским комплексом не только в России, но и в Европе считается логистический парк «Северное Домодедово» компании MLP Михаила Гуцериева. Там уже построено 550 000 кв. м, а общая площадь проекта составит 850 000 кв. м.

По данным Cushman & Wakefield, на рынке Москвы и Московской области  работают 11, 5 млн кв. м cкладских помещений класса А. Средняя ставка составляет 3700 рублей за кв.м в год. Решение выводить на рынок новый складской проект консультанты называют своевременным. «Склад на этом направлении будет очень востребован на западе Подмосковья. Сегодня уровень свободных площадей составляет всего 4,8%. Это экстремально низкая цифра для складского рынка», — говорит старший директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антон Алябьев.

По словам Дорофеева, проект уже вызывает интерес у крупных якорных арендаторов, среди которых продуктовые ретейлеры и компании e-commerce.