Сеть «гибких офисов» миллиардера Рыбакова пришла в Москва-Сити

Сеть смарт-офисов SOK миллиардера Игоря Рыбакова арендовала 3398 кв. м в башне «Федерация», рассказали Forbes два источника в консалтинговых компаниях коммерческой недвижимости. Пока в России работает три коворкинга под этим брендом, есть площадка в Израиле, ведется работа в Германии. Информация о новой локации в Сити уже появилась на официальном сайте SOK. Новую площадку, рассчитанную более чем на 600 резидентов, планируют запустить в сентябре. По словам источника в одной из консалтинговых компаний, знакомого с деталями сделки, ставка аренды могла составить 26 000 рублей за кв. м с учетом НДС и эксплуатации. Таким образом, SOK может платить за аренду этажа 88 млн рублей в год.

«Мы рассматриваем возможность расширения в тех локациях, где мы уже представлены, в том числе в Сити», — рассказал Forbes управляющий директор SOK Михаил Бродников. По словам источника в консалтинговой компании, сеть может арендовать еще около 6000 кв. м в Сити.

Центр притяжения

SOK далеко не первый коворкинг в Сити. «Международный деловой центр Москва-Сити был популярен среди операторов коворкингов с самого начала развития рынка гибких рабочих пространств в России, — говорит партнер, руководитель офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина. — Первым здесь открылся Regus еще в 2007 году, затем в 2014 году в башне «Империя» была открыта первая локация CEO Rooms площадью 770 кв. м. В конце 2018 года оператор открыл в башне еще одну локацию площадью уже 2 800 кв. м». Две недели назад стало известно, что международная сеть коворкингов WeWork, собирается арендовать более 25 000 кв. м в башне Neva Towers.

По данным Cushman & Wakefield, всего в Сити сейчас работает восемь коворкингов общей площадью 17 000 кв. м, что составляет 13% от общего предложения всех гибких рабочих пространств Москвы. Это делает Сити вторым районом в столице после Центрального (32 600 кв. м, или 25% рынка) с наибольшей концентрацией коворкингов. После открытия в Сити офисов WeWork доля коворкингов в этом районе сильно увеличится.

По данным CBRE, сегодня коворкинги Москвы могут разместить около 30 000-35 000 человек. Директор отдела исследований рынка CBRE Анна Шепелева посчитала, что в коворкингах Сити могут работать 3 800 человек. В общей структуре арендаторов Сити коворкинги занимают пока небольшую долю, всего 2%, но этот сегмент активно развивается, говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. По оценке аналитиков JLL, в 2019 году в Сити могут открыться коворкинговые площадки еще на 7-8 000 кв. м.

Москву-Сити выбирают как стратегическую площадку практически все ключевые сетевые игроки этого сегмента. Например, коворкинг SREDA арендует офис площадью 6 000 кв. м на 19 и 20 этажах башни «Федерация.Восток». Эти этажи, как писал «Коммерсантъ», принадлежат структурам бизнесмена и бывшего губернатора Тульской области Владимира Груздева. Коворкинг SREDA развивает его сын Григорий.

«Москва-Сити – это отдельный рынок, который никак не пересекается со всей Москвой. Здесь свой особенный спрос. Он объясняется прежде всего не столько близостью к основному офису [компаний], сколько тем, что это деловой центр», — говорит владелец CEO Rooms  Гурген Шекоян. «Сити — уникальная офисная площадка, она может абсорбировать не один коворкинг. Это сформированный бизнес-кластер, который подходит именно для коворкингов и имеет большой потенциал для развития этого сегмента рынка», — считает Никитина из Cushman & Wakefield.

Распределение площадей арендаторов в ММДЦ «Москва-Сити» в 2019 и 2016 гг.

Данные Knight Frank

Сколько стоит?

По данным Cushman & Wakefield, владельцы площадей в зданиях в Сити, в которых размещены коворкинги, запрашивают 28-32 000 рублей за кв. м в год (не включая НДС и операционные расходы). Анна Шепелева из CBRE говорит о ставке 30-32 000 за кв. м. По ее словам,  необходимо учитывать баланс фиксированных/нефиксированных рабочих мест и сервисных офисов, загрузку, а также планировку пространства и другие факторы (наличие дополнительных услуг, коэффициент потерь площадей и т.д.) «Таким образом, экономика будет в значительной степени зависеть от конкретного проекта и можно говорить только о приблизительных значениях. Если учитывать среднюю загрузку около 75%, размер рабочего места около 4,5 кв. м и распределение с учетом большей доли сервисных офисов (что традиционно для коворкингов), то можно предположить, что коворкинг будет получать около 60-65 000 рублей за 1 кв. м», — говорит Шепелева.

По словам руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL  Елизаветы Голышевой, несмотря на то, что запрашиваемые ставки аренды на офисные помещения в Москва-Сити и в Центральном деловом районе (ЦДР) сопоставимы, средние тарифы на гибкие рабочие пространства серьезно различаются между этими зонами.

«По итогам 2018 года средний тариф на нефиксированное рабочее место в ЦДР составлял 15 900 рублей за рабочую станцию в месяц, а в «Москва-Сити» – 30 100 рублей в месяц. При аренде фиксированного рабочего места – 30 800 рублей в месяц в ЦДР против 36 100 рублей в «Москва-Сити». Это стимулирует спрос операторов гибких пространств открывать офисы в деловом центре», — отмечает Голышева.