Михаил Гуцериев совершил одну из крупнейших сделок года на рынке недвижимости Подмосковья

Управляющая компания MLP группы «Сафмар» Михаила Гуцериева в ближайшее время планирует закрыть сделку по покупке у компании А1 (входит в консорциум «Альфа-Групп») складского комплекса «Чехов-4» на Симферопольском шоссе, сообщили Forbes три консультанта в сфере коммерческой недвижимости, знакомые с деталями сделки. По их оценке, за склад площадью 43 000 кв. м продавец может получить более 1,2 млрд рублей (исходя из цены 27 900 за кв м). «Сделка по продаже СК «Чехов-4» на данный момент находится в финальной стадии.  В роли продавца выступает компания А1», — сообщили в пресс-службе Альфа-банка, не ответив на вопрос о сумме сделки. Представитель MLP не смогла оперативно предоставить комментарии.

Складское здание «Чехов-4» входит в состав одного из крупнейших в Подмосковье логистических комплексов «PNK-Чехов» общей площадью около 400 000 кв. м, большей частью которого с 2015 года владеет MLP. «Выкупив объект «Чехов-4», компания консолидирует контроль над парком. Стоимость подобных складских объектов оценивается из расчета 30-35 000 рублей за кв. м», — говорит партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев. «После закрытия сделки складской комплекс «PNK-Чехов» практически весь будет принадлежать группе «Сафмар». Исключение составит единственное здание площадью 20 000 кв. м, которое было куплено компанией «Твое» в момент строительства парка», — говорит Дорофеев.

Для участников это уже вторая попытка закрыть сделку по покупке склада в Чехове. «Компания MLP начала вести переговоры сразу, как только объект оказался у Альфа-банка. Впервые они вышли на сделку в 2017 году, но не сошлись в цене, — говорит источник, — Возможно у MLP в тот момент были другие приоритеты. Несмотря на то, что они главные стратегические покупатели для этого объекта, банк вел переговоры и с другими компаниями тоже». «Изначально в 2017 году рынок выдавал цену 25 000 рублей за кв. м, но в кулуарах была информация, что продавец был готов снижать до 21 000 рублей, — рассказал источник в одной из консалтинговых компаний. — Это было тогда, когда склад стоял полупустой. Предполагаю, что к 2019 году могла цена подрасти. Но в любом случае она ниже чем у новых парков ПНК, потому что хуже локация и это старое здание, вторичный рынок».

Компания А1 специализируется на инвестициях в компании, находящиеся в сложной финансовой ситуации, а также занимается поиском и возвратом денежных средств. В портфель Альфа-банка склад попал в качестве залога по кредиту обанкротившейся компании RB Invest Алексея Курочкина и его партнера Алексея Дедюли. «Проблема с объектами RB Invest  была в том, что все они были заложены под долларовые кредиты. Когда в 2014 году случился идеальный шторм, они попали в дефолт. Поэтому большой вопрос, сможет ли Альфа-банк при продаже склада вернуть свой изначальный кредит», — отмечает источник в одной из консалтинговых компаний.

В портфель компании RB Invest, созданной в 2010 году, входили ТРЦ «Торговый квартал» (31 200 кв. м) в Домодедове и «Карнавал» (33 000 кв. м) в Чехове, который был продан в 2017 году, «Метромаркет» (8000 кв. м) рядом со станцией метро «Сокол», отель «Аквамарин» (5000 кв. м) а также 43 000 кв. м складских площадей в комплексе «PNK-Чехов». Последний объект компания купила у PNK в 2013 году, сообщали «Ведомости». Девелопер изначально пытался продать складской комплекс целиком, но найти покупателя на весь объект не удалось. Тогда решили продавать по частям. Рыночную стоимость склада «Чехов-4» в 2013 году оценили около $60 млн (около 1,86 млрд рублей).

После перехода склада от RB Invest в Альфа-банк управляющая компания «Альта плюс» (управляет объектами недвижимости банка) не сразу смогла сдать площади арендаторам. «С самого начала, как только объект перешел банку, управляющая компания пыталась сдать склад в аренду, а потом продать с денежным потоком. Но он заполнялся неравномерно. Сначала он был заполнен на 95%, а потом часть арендаторов ушла, площади освободились. После этого в «Альта плюс» долго боролись, чтобы склад «заселить», — вспоминает источник в одной из консалтинговых компаний. Но у «Сафмара» сильная профессиональная команда по коммерческому управлению складскими комплексами в виде MLP, уже был опыт покупки здания без потока и его успешной сдачи в аренду («Логопарк Никольский»), говорит партнер, директор департамента складской и индустриальной недвижимости ILM Александр Перфильев.