«Непонятны правила игры»: почему крупные девелоперы против реформы жилищного строительства
«В этом году компания не купила ни одного проекта, потому что правила игры постоянно меняются. Мы хотим сделать паузу, чтобы понять, как дальше работать», — заявил председатель совета директоров девелопера Capital Group Павел Тё. «Мы тоже не купили ни одного проекта, работаем на старых запасах, — сказал президент и основной акционер группы компаний ПИК миллиардер Сергей Гордеев. — Почему не покупаем? Непонятны правила игры».
Обмен репликами состоялся на недавнем совещании у курирующего строительную отрасль вице-премьера Виталия Мутко (корреспондент Forbes побывал там). Кроме Гордеева и Тё, были другие крупные девелоперы, например, владелец группы ЛСР Андрей Молчанов и совладелец MR-Group Роман Тимохин, а также министр строительства Владимир Якушев, генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник и другие. Повод собраться серьезный: с 1 июля 2019 года в России вводятся новые правила финансирования жилищных проектов. Застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков на этапе строительства напрямую, плата за квартиры будет лежать на эскроу-счетах в банках, и доступ к этим средствам девелопер получит только после ввода дома в эксплуатацию. Строить придется на свои или привлекать банковские кредиты.
Владелец крупнейшей в стране девелоперской компании ПИК Сергей Гордеев указал, что в Индии после перехода на аналогичную модель проектного финансирования в 2016 году 90% застройщиков обанкротились, а ввод жилья в стране упал в два раза.
Крах крупных застройщиков СУ-155 и Urban Group, оставивших после себя десятки тысяч обманутых дольщиков, побудил власти инициировать в отрасли перемены, каких не было уже больше десяти лет. Постоянно обсуждаются и вводятся новые подзаконные акты и законы — на это и жаловались вице-премьеру крупнейшие девелоперы, выступая единым фронтом. «Отчисления застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков сначала предусматривали норматив 1,5% (от суммы каждого заключенного договора долевого участия. — Forbes), потом 3%, а затем 6%», — говорил Павел Тё. «При вводе норматива отчислений в 6% экономика проекта, который начали разрабатывать два-три года назад, будет полностью убита», — сетовал Гордеев.
Общественный омбудсмен по строительной отрасли Дмитрий Котровский рассказал, что уполномоченные ЦБ кредитовать строителей банки не всегда идут на взаимодействие. Для работы с девелоперами аккредитовано 56 банков, но, по словам Котровского, реально этим занимаются всего 11. Банки не работают по проектному финансированию, но и мотивированных отказов не выдают, жалуется омбудсмен.
Работать с девелоперами сегодня могут только банки с рейтингом не ниже «А-» по национальной рейтинговой шкале. Сергей Гордеев из ПИК предложил расширить количество банков, которые способны кредитовать строителей, допустив к работе банки с меньшим рейтингом. «Из 56 банков, допущенных к работе с эскроу-счетами, 35 иностранные, и они не готовы работать с российскими строителями», — сетует Гордеев.
Дискуссия продолжается
В качестве аргумента застройщики обращаются к очередной национальной программе «Жилье и городская среда». Она предполагает, что объем строительства в России должен вырасти до 120 млн кв. м в год (за 10 месяцев 2018 года он снизился на 3,6% до 51,4 млн кв. м). Переход на проектное финансирование и продажу жилья через эскроу-счета существенно снизит ввод жилья в России, даже достичь запланированных в 2020 году 98 млн кв. м в год не удастся, предупреждает рабочая группа Госсовета, которая проанализировала нацпроект «Жилье и городская среда» и признала его неисполнимым. Таков подготовленный рабочей группой отзыв на национальный проект, который Госсовет рассмотрит 23 ноября.
Реакция Минстроя России на заключение рабочей группы Госсовета по нацпроекту была спокойной. «Отрасль нуждается в серьезных управленческих решениях, в том числе и в прямой государственной поддержке, чтобы объемы (по вводу жилья. — Forbes) сохранить. Как только эти решения будут приняты и дискуссия завершена, я думаю, мы подкорректируем паспорт нашего национального проекта», — сказал журналистам министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев. Министр признал, что в ближайшие годы ожидается снижение ввода жилья в стране — в паспорте национального проекта уже отражено предполагаемое падение ввода в 2020 и 2021 годах. Успех реформы, по его словам, зависит от того, какими будут ипотечная ставка, учетная ставка ЦБ, ставка по проектному финансированию для застройщиков и условия по обслуживанию эскроу-счетов с 1 июля 2019 года. «Дискуссия по этим вопросам не закончена», — сказал министр. Представителям регионов на Госсовете 23 ноября еще предстоит высказать свою позицию по нацпроекту «Жилье и городская среда». Решения могут быть приняты по итогам этого заседания, отметил Якушев.
Не первая попытка
Национальный проект по развитию жилищного рынка — далеко не первая в российской истории программа, которую власти разрабатывают для повышения доступности жилья, и которая не была выполнена. Перед разработкой нацпроекта «Жилье и городская среда» в России были две программы, направленные на повышение доступности жилья. Первый нацпроект «Жилище» был принят в 2005 году, и его реализация предполагалась к 2010 году. Второй план был разработан в 2012 году (указ президента «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ до 2020 года»).
«Ни первая, ни вторая программы не были выполнены полностью и в срок, поэтому нормативные документы постоянно переписывались, чтобы учесть меняющиеся экономические условия», — вспоминает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. К примеру, в программе 2012 года предполагалось, что коэффициент доступности жилья к 2017 году должен составить 2,1 года — именно столько нужно собирать семье из трех человек со средним доходом на стандартную квартиру площадью 54 кв. м (исключая прочие расходы). Фактически этот показатель не был достигнут — в 2017 году он составил 2,7 года, отмечает Литинецкая. «Кроме того, сама методология более чем странная: почему в среднем домохозяйстве (действительно составляющем три человека) работают три участника, а не два? Очевидно, что третий член среднего домохозяйства — это скорее всего несовершеннолетний неработающий или студент, который едва ли способен внести вклад в покупку жилья. То есть реальный коэффициент в два раза выше целевого (4,4 года)», — указывает Литинецкая.
Ипотека не поможет
Авторы программы «Жилье и городская среда» полагают, что количество предоставленных ипотечных кредитов к 2024 году вырастет в два раза — с сегодняшних 1,1 млн единиц до 2,26 млн, при этом ставка снизится за пять лет до 7,9%. Однако это все еще слишком много.
На Западе жилищный заем можно получить под 2,5-4% годовых, а в России — 9-10%. По словам Марии Литинецкой из «Метриум», причина в жесткой кредитно-денежной политике, которая блокирует кредитование экономики и потребления.
Национальная программа 2012 года предполагала, что в 2018 году средняя ставка по ипотеке не должна превышать темпы инфляции более чем на 2,2 процентных пункта, то есть должна была составить 4,5-5,5%, а фактически она составляет 9,5%.
«Ключевая ставка ЦБ в России в два раза превышает темпы инфляции — такое не практикуется ни в одной развитой стране, — отмечает Литинецкая. — Учитывая низкие темпы роста экономики, которые планируются правительством на ближайшие пять лет, я полагаю, что для основной части россиян покупка нового жилья останется неразрешимой проблемой даже при ставке около 8-9% годовых».