Поправки, которые меняют схему финансирования строительства жилья, вступили в силу с 1 июля. Изменения в законодательстве призваны снизить риски для покупателей жилья по договорам долевого участия (ДДУ), переложив их на банки и девелоперов. Фактически это означает конец эпохи долевого строительства и переход к проектному финансированию. На адаптацию к новым правилам участникам рынка недвижимости дали год. В течение этого срока у девелоперов пусть и с определенными ограничениями останется возможность пользоваться прежними механизмами привлечения средств дольщиков.
Схема финансирования новых строек за счет сбора денег дольщиков через ДДУ перестанет работать с 1 июля 2019 года. С этого момента по всем новым проектам деньги дольщиков должны поступать только на эскроу-счета в уполномоченном банке. Однако все проекты, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2019 года, все равно смогут привлекать деньги дольщиков в обход эскроу. Окончательно механизм долевого участия перестанет существовать на рынке примерно в 2024–2025 годах, когда завершится реализация проектов по старым правилам.
Изменения переходного периода
Застройщики хорошо подготовились к изменениям в законодательстве. Они ускоренными темпами получали разрешения на строительство, чтобы иметь возможность привлечь деньги дольщиков по старым правилам. Только за последние два месяца московские девелоперы получили разрешение на строительство более 6 млн кв. м жилья.
Те участники рынка, которые получили разрешения на строительство и зарегистрировали первый ДДУ до 1 июля 2018, должны лишь открыть счета в одном из уполномоченных банков, который будет осуществлять надзор за целевым использованием средств. Для застройщиков, привлекающих банковское финансирование для реализации своих проектов, ситуация сильно не изменится, они и так подвергаются жесткому надзору со стороны кредиторов, и нецелевое использование средств дольщиков попросту невозможно.
Застройщики, получившие разрешения после 1 июля текущего года, могут выбрать вариант финансирования стройки: с использованием эскроу-счетов или по старому принципу привлечения средств граждан, но с дополнительными требованиями к застройщику. Новые ограничения по привлечению средств через ДДУ «для опоздавших» среди прочего включают наличие на банковском счете не менее 10% от проектной стоимости строительства либо кредит от уполномоченного банка на сумму не менее 40% стоимости, а также ограничения по размеру собственных накладных расходов, которые девелопер может финансировать из денег дольщиков.
Как это работает?
Эскроу-счет — главное и самое болезненное для застройщиков нововведение, которое вступит в силу в середине 2019 года. Деньги покупателя по ДДУ до ввода объекта в эксплуатацию и регистрации первой квартиры в собственность дольщика будут заморожены на этом счете.
Взамен застройщику предлагается воспользоваться банковским проектным финансированием. В настоящий момент предполагается следующий механизм: на начальном этапе средства выдаются на рыночных условиях (сейчас это 10–12% годовых). Снижение ставки по кредиту возможно и зависит от того, насколько быстро продаются квартиры в строящемся доме. К моменту, когда объем кредитных средств сравняется с объемом средств на эскроу-счете, ставка может снизиться до 5–6% годовых. Однако в банковском сообществе пока нет четкого понимания, по каким ставкам они будут кредитовать строителей.
Прогрессивный подход к ставке, безусловно, будет стимулировать застройщиков думать о себестоимости строительства и более внимательно относиться к выбору участков под новые проекты. Такое явление, как покупка участка за живые деньги, практически уйдет в прошлое. В ближайшее время весь рынок перейдет к практике партнерства девелоперов и собственников земельных участков. Скорее всего с учетом всех законодательных изменений это будет партнерство на уровне акционерного капитала компании-застройщика.
Риск монополизации и роста цен
Работа через эскроу-счета делает рынок недвижимости в большей степени зависимым от банков. Вариантов финансирования практически остается всего два: полностью на собственные средства или банковский кредит. Первый вариант доступен только крупнейшим девелоперам страны. С 1 июля 2019 года банки фактически будут брать на себя весь риск недостроя, и полное замещение средств дольщиков может стать для них непосильной ношей: чтобы сохранить текущие объемы строительства, им придется многократно увеличить объемы выдаваемых кредитов. Пока неясно, готовы ли они к этому.
Средний срок строительства жилого комплекса составляет два-три года. Если раньше застройщик мог взять небольшой вспомогательный кредит на начальных этапах строительства и дальше финансировать проект, по сути, из бесплатных денег дольщиков, то теперь застройщик будет вынужден брать банковское финансирование на весь бюджет проекта по текущим рыночным ставкам на весь срок строительства. Это существенно увеличит себестоимость строительства, и цены неизбежно начнут расти. При этом некоторые участники вовсе уйдут с рынка, что сократит предложение и может создать дополнительный импульс для роста цен. Пока же банки охотно дают ипотеку, а проекты выводятся на рынок по старым правилам без принудительного банковского кредитования. Однако с учетом текущего спроса запаса таких новостроек хватит примерно на два-три года продаж.