Рынок новостроек в Москве и области очень молод: частные девелоперы начали строить и продавать жилье в девяностых годах прошлого века. Предпочтения покупателей значительно изменились за прошедшие годы. До кризиса 2008–2009 годов ключевым трендом были квартиры больших площадей в домах бизнес- и премиум-класса. После 2008 года тренд сместился в сторону однокомнатных квартир и студий.
Это не значит, что покупатель теперь ориентируется на меньшее. Скорее люди научились отличать грамотную квартирографию, ищут универсальные планировки, не боятся совмещенных кухонь-гостиных и не хотят платить за неэффективные квадратные метры. В свою очередь девелоперы научились делать вариативный продукт, способный адаптироваться под краткосрочные тенденции спроса.
За последние десять лет четкие критерии классов и сегментов стали размытыми и качественно выросли для всех категорий недвижимости. В жилье высокого ценового сегмента появляются компактные квартиры. Более демократичный комфорт-класс предлагает развитые инфраструктурные и технологичные решения в недвижимости.
Еще через десять лет непрерывного развития жилье разных классов будет отличаться преимущественно территориально, а не качественно. Центр, запад и юго-запад в старых границах Москвы будут тянуться к дорогим стандартам жилья, а элитный сегмент сохранит свою роль законодателя форматов и стилей в девелопменте по аналогии с модной и автомобильной индустрией.
Баланс работы и жизни
Прямо сейчас все большее влияние получает глобальный тренд на снижение срока владения недвижимостью. Этот срок снизился с 10-15 лет в прошлом до 7-10 лет в настоящем. В перспективе время владения сократится до 5-7 лет.
Сам факт владения жильем больше не приоритетен: современному человеку важен комфорт окружения, соответствие жилья динамичному и мобильному образу жизни. Недвижимость сегодня — не место для того, чтобы «осесть», а практичное дополнение к миру сервисов, где на первом месте удобство пользователя и право выбора, бескомпромиссная возможность для постоянных изменений. К тому же зарождается огромная нецелевая аудитория, которая просто не хочет ничем владеть. Сейчас девелоперы не умеют и не могут работать с такой аудиторией.
Наиболее очевидная тенденция — превращение многоэтажек в многофункциональные комплексы, где можно и жить, и работать, и ходить за покупками. От осторожного сочетания офисов с торговыми зонами девелоперы пришли к смеси жилой и коммерческой недвижимости в одном проекте. Если же речь идет исключительно о жилье, то в таком комплексе могут соседствовать разные типы современного жилья.
Хорошим примером стало соединение отеля, сервисных апартаментов и апартаментов для проживания в рамках одного здания. Успешно реализовать такой проект позволяет растущая демократичность рынка и покупателя. Строгое разделение потоков и закрытая внутренняя территория уже не приоритет: тренд сместился в сторону свободы безопасного передвижения и общественных пространств.
Наконец, важным фактором стала цифровизация всех сфер бизнеса. Смена образа жизни и переход к удаленной работе меняют требования покупателей к пространству жилья. Чем больше времени человек проводит дома, тем выше становятся требования к жилому пространству, его функциональности как рабочей зоны и места для отдыха. Для российских застройщиков это новый вызов, с которым прежде рынок не сталкивался.
Чтобы проекты, которые сейчас выходят в стадию строительства и продажи, оставались востребованными в финале девелоперского цикла, который длится около пяти лет, необходимо уже сегодня предусмотреть дополняющие традиционные гостиную и спальню комнаты — гардеробные и рабочие кабинеты.
Как повлияют другие рынки
Сегодня существуют рынки, которые опосредованно связаны с недвижимостью, но все же оказывают влияние на этот сегмент. Они помогают составить представление о том, как рынок недвижимости изменится в ближайшие 10–20 лет и где девелоперам стоит приложить наибольшие усилия, чтобы удержаться на конкурентном рынке. Кроме того, другие сегменты бизнеса помогают расширить горизонты: увидеть элементы, несвойственные строительной сфере, и попробовать их применить. Недвижимость сегодня не просто живет в «новой экономической реальности» — перекрестное влияние бизнесов в буквальном смысле сделает рынок жилья другим.
В первую очередь речь идет о банковском секторе. На текущий момент это крупнейший игрок на рынке недвижимости как с клиентской точки зрения, так и со стороны компаний. Банки владеют отдельными (и очень крупными) девелоперскими структурами, это следствие 2008 года. Кроме того, именно банки финансируют независимых застройщиков и выдают ипотеку покупателям квартир. По факту банки регулируют рынок. Для рынка покупателя это сильнейшее позитивное влияние, тем более что ипотечное кредитование продолжает активно развиваться.
Банк становится многопрофильным бизнесом: банковские продукты интегрируются в ежедневные потребности людей, такие как, например, оплата услуг. В будущем это взаимодействие станет еще плотнее, в том числе в рамках цифровизации процессов. Девелоперы будут заимствовать у банков новые технологии, чтобы лучше понимать клиентов, снижать себестоимость, расходы и прочее.
При этом есть и негативное влияние от проникновения и взаимодействия банков в сфере девелопмента. Банки — это структуры цифр, а не продукта. Банк не увидит целесообразности больших затрат, имея в качестве аргументации «другой продукт» или инновационное решение, которое может сыграть на сверхрыночном удорожании проекта в будущем, но имеет высокий риск. Для финансиста главное — то, что показывают расчеты. Это может отрицательно сказываться на скорости процессов согласования и принятия решений.
Что изменится в будущем
В ближайшей перспективе рынок частных инвестиций будет оказывать все меньшее влияние на недвижимость. Раньше процент частных инвесторов среди покупателей недвижимости в московских новостройках был достаточно высок. Это отражалось и в квартирографии проектов — застройщики специально делали побольше однокомнатных квартир и студий для таких покупателей.
В докризисные годы инвесторы квартир в новостройках могли обеспечить себе доходность на уровне 30–40% годовых. Сейчас этот бизнес стремительно теряет маржинальность, а законодательные инициативы направлены на сокращение любых рисков, связанных с покупкой неготового жилья. Очень скоро доля частных инвесторов упадет до минимума.
На недвижимость влияют и цифровые каналы. Благодаря интернету и новым технологиям возрастает скорость процессов, доступа к информации и, следовательно, принятия решений. Точнее всего описать текущие взаимоотношения «цифры» и недвижимости позволит ожидание лавины.
Представьте, что вы сидите в Альпах в шале и видите, как на ваш дом несется лавина. Вы не просто замечаете ее вдалеке, а уже чувствуете, как первые порывы ветра хлещут по лицу, но время среагировать еще есть. На рынок недвижимости сегодня идет именно такая лавина. Цифровые технологии (омниканальность, цифровизация продаж, блокчейн и другие) летят на наш рынок.
Пока мы слышим только первые ноты, но и они уже напоминают похоронный марш классическим моделям девелопмента, бизнес-планам, оценкам и сухой аналитике. После переоценки с учетом влияния цифрового рынка бизнес-модели очень многих проектов поменяются, и если не среагировать вовремя, то эта лавина может снести целые бизнес-структуры.
Чем важна мгновенная реакция
Сегодня управленец/менеджер/топ-менеджер в недвижимости (любой: коммерческой, жилой, эконом или премиум) должен быть посредником интересов. Интересов города, интересов конечного пользователя, интересов подрядчиков и партнеров, интересов банка, интересов всех, кого касается строящийся продукт. И только хороший менеджер может четко объяснить всему кругу заинтересованных лиц, почему сработает или не сработает то или иное решение, почему результат будет именно таким, а не иным, что необходимо адаптировать или изменить.
Рынок недвижимости меняется в разы быстрее, чем раньше. В 2018 году решения нужно принимать практически мгновенно, так как уже «завтра» это может сделать другой, а не принятое вовремя решение будет неактуальным из-за «экономики», «санкций» или смены парадигмы работы.
Речь совсем не о том, что теперь застройщики обречены на мгновенные ошибки; просто управленцы должны мгновенно реагировать на все изменения вокруг. Для этого хороший менеджер должен досконально изучать все области связанных с ним клиентов, партнеров, покупателей и посетителей объектов, поскольку любой «шум» (а истерия распространяется мгновенно) сильно влияет на бизнес-показатели.