Метры счастья: закон о «резиновых квартирах» научит россиян жить в комфорте

В мае Государственная дума приняла в первом чтении законопроект об ограничении регистрации в квартирах третьих лиц и продажи микродолей. Согласно поправкам будет запрещено регистрировать в квартирах жильцов, если на каждого из них будет приходиться меньше необходимой нормы площади, а также делить жилплощадь на микродоли. Если отбросить финансовые махинации прописанных в квартире, закон о «резиновых квартирах» станет важным сдвигом в восприятии комфортности жилья.

Национальные особенности

Россияне склонны пренебрегать параметром комфорта, расселяясь в квартирах в количестве большем, чем рассчитано. Поэтому стране в каком-то смысле нужны правила: здравого смысла просто не хватает.

Действующий федеральный стандарт социальной нормы жилья устанавливает 18 кв. м общей площади на одного проживающего для семьи из трех и более человек. По социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. м. К началу 2012 года в среднем на одного человека в России приходилось примерно 23 кв. м жилья, что в два-три раза ниже аналогичного показателя в развитых странах. В США обеспеченность жильем составляет около 75 кв. м на человека, в Германии — 45 кв. м.

Интересно, что в Европе санитарные нормы жилья ограничивают даже сдачу квартиры в аренду большему числу людей, чем позволяет жилая площадь. Количество людей, которые будут проживать в квартире, обязательно указывается в договоре аренды. Там собственники умеют считать амортизацию сдаваемой квартиры, так что быстрый износ и досрочный ремонт им невыгоден.

В России владелец квартиры имеет право повлиять на количество проживающих только косвенно. Например, вместе с нанимателем имеют право въехать другие люди после предварительной договоренности с владельцем, следует из гражданского кодекса (статья 677, пункт 2). Все люди, проживающие в квартире, указываются в договоре, но это правило не распространяется на несовершеннолетних детей (статья 679 гражданского кодекса).

Иными словами, наниматель жилья может не предупреждать владельца, что у него есть отпрыски: они все равно по закону смогут проживать вместе с ним. В то же время поводом для отказа вселения других людей в квартиру может стать возможное несоблюдение норм законодательства по количеству жилой площади на человека (статья 679 гражданского кодекса).

Инфраструктура или квадратные метры

В России зачастую ведется строительство большего числа квадратных метров жилья, чем расчетные возможности инфраструктуры района, где ведется застройка. Это целиком вина застройщика. Власти должны пресекать эту тенденцию, чтобы социальной инфраструктуры хватило на всех, и тем самым обеспечить комфортность проживания на территории того или иного жилого комплекса.

Однако стоимость строительства крупного инфраструктурного объекта, поликлиники или школы, вполне сопоставима с затратами на возведение жилого дома. Например, принятая в одной строительной компании норма затрат на создание школ и детских садов, включающая в себя проектирование, строительство, благоустройство, закупку мебели и оборудования, составляет 1 млн рублей на одного ребенка.

При этом хорошая школа повышает среднюю стоимость квадратного метра жилья в локации примерно на 5-15%. Затраты на общественные пространства разнятся в зависимости от их масштаба и наполнения. Если проект масштабный, то дополнительные расходы в меньшей степени отражаются на стоимости недвижимости для конечного покупателя, так как затраты делятся на большее число квадратных метров.

В более компактных проектах удорожание будет более заметно. Себестоимость строительства детского сада на 100 мест — это более 100 млн рублей. Если в новостройке предусмотрено 300 квартир, то наценка на каждую квартиру за детсад превысит 300 000 рублей.

В ряде европейских стран проекты жилой застройки организуют сами будущие жильцы: они самостоятельно нанимают архитекторов и за свой счет спонсируют строительство. Люди внимательно следят за тем, какие проекты строятся по соседству, и активно реагируют в случае возникновения спорных ситуаций, например при выборе фасадных решений и вопросов пожарной безопасности.

Власть или самоорганизация

Жильцы многоквартирных домов в России пока не поняли, на что они могут влиять сами, а на что нет. Активная гражданская позиция общества только формируется, власть по-своему старается участвовать в этом процессе.

Протестное движение, связанное с реновацией жилого фонда Москвы, в результате которого в закон о реновации были внесены существенные поправки, защищающие право собственности, говорит о том, что потенциал самоорганизации в этом вопросе у наших граждан есть. Правда, в европейских странах, где местные власти являются инициаторами строительства доступного и социального жилья в своих районах, в случае невыполнения обещаний избирателям власти рискуют лишиться своих должностей. Наиболее сильное давление на власти можно отметить в Нидерландах и Великобритании, где сегодня активно реализуются программы по преодолению жилищного кризиса.