Президент России Владимир Путин поручил чиновникам увеличить объемы строительства нового жилья до 120 млн кв. м в год. Это в полтора раза, то есть на 40 млн кв. м, больше, чем построили по всей России в прошлом году. Показатель намного превосходит существующие темпы, поэтому без по-настоящему (а не бумаге) работающей стратегии по государственной поддержке строительного бизнеса задача Путина может привести к еще большей монополизации отрасли.
Предполагается, что озвученной планки надо достичь к 2025 году. Новый ориентир должен приблизить среднее количество вводимых квадратных метров жилого фонда на человека к уровню развитых стран Запада — с 0,55 кв. м на человека вводимого жилья в год до 0,8 кв. м. Для развитых стран этот показатель колеблется в районе 1 кв. м на человека в год.
Объективно говоря, об увеличении темпа стройки в ближайшем будущем до 120 млн кв. м жилья в год говорить пока рано. Для этого есть несколько причин.
Монополизация рынка
Как мотивировать застройщиков возводить такие объемы жилья при повышенном требовании к качеству? Инструментов сейчас нет. Бизнесу нужны государственные гарантии того, что новая продукция будет востребована. Для увеличения темпов и улучшения качества строящегося жилья нужна индустриализация и капитальное обновление строительных производств. Строители изначально должны вложить деньги в модернизацию своих предприятий, заводов ЖБИ и домостроительных комбинатов. Аналогом гарантий могут стать налоговые льготы, льготы на земельные участки и упрощение административных процедур.
В текущей ситуации получать заказы смогут лишь крупнейшие из действующих предприятий, так как правительство заинтересовано в скорейшем вводе больших метров и работе с крупными участниками рынка. При отсутствии прозрачной и четко выстроенной системы только это может быть неким гарантом количественного результата. При этом мелкие и средние предприятия, не обладающие достаточными финансовыми и административными ресурсами, будут вынуждены уходить с рынка либо перепрофилироваться и искать сферы, где государственное влияние пока не столь существенно.
Плановая цифра без стратегии по господдержке строительного сектора приведет в итоге к еще большей монополизации рынка. И ситуация эта распространится уже на все регионы.
Кто будет контролировать
Венцом всех вопросов станет то, кто и как будет контролировать достижение плановых показателей? Как и кем будет формироваться профессиональная прослойка региональных госслужащих в области развития территорий и градостроительства, которые своим уровнем подготовки и возложенной на них ответственностью смогут гарантировать должное качество застройки?
Первые ростки появились уже сейчас: началось формирование кадрового резерва главных архитекторов городов. Над этой задачей трудится в данный момент Минстрой. Но и здесь встает вопрос времени подготовки резерва, вопрос мотивации будущих госуправленцев и, в частности, вопрос их будущих полномочий.
Особняком стоит вопрос, какими будут объекты культуры и досуга во вновь возводимых районах, а также вопрос сохранения богатого культурного наследия регионов. Без этого новую застройку назвать в полной степени комфортной вряд ли будет возможно.
Что происходит сейчас
Большинство российских городов в последние десятилетия страдают от недостатка качественных районов. Исторические центры ветшают с годами, а ценные аутентичные здания сносятся. На их месте вырастают низкокачественные неконтекстные «свечки». Тем временем периферия застраивается монотонными типовыми домами с «нормативными» объездами и газонами, формально возведенными детскими площадками и так же формально размещенными во дворах типовыми детскими садами и школами.
Дворы и улицы существующих районов забиты хаотичными парковками, а дома, даже самые знаковые и исторические в городе, перегружены рекламой, кондиционерами и разнородными кормушками самовольно остекленных балконов. С учетом общности проблем различных городов России это можно назвать явным признаком болезни всей нашей строительной системы, а не отдельных администраций или муниципалитетов.
Причем болезни застарелой, уходящей корнями в перестроечные годы. Наряду с проблемой низких зарплат и отсутствием работы этот фактор объясняет лишение регионов человеческого капитала и рабочей силы — мы наблюдаем отток населения в крупнейшие города страны, где городская среда хоть как-то отвечает современному качеству жизни.
Как развивался стройкомплекс
В последнее время федеральные и московские власти уделяли повышенное внимание не количеству построенных квадратных метров (на что сейчас упирает Путин), а созданию инструментов для формирования качественной городской среды. Начать следует с того, что произошло в Москве в последние пять лет. С приходом новой архитектурной команды с 2012 года произошли изменения во внешнем облике столицы.
Программа стартовала с зачистки улиц от «визуального шума»: упорядочили вывески, рекламу и всю инфографику на уличных фасадах. Затем занялись архитектурой самых знаковых площадок Москвы. Кроме того, системно заработала программа по уходу от типовых серий жилых домов в сторону создания разнообразных комфортных кварталов. Ранее возводившиеся также по типовым проектам в течение многих десятилетий садики и школы получили свою индивидуальную архитектуру.
В это же время в пул регулярных инструментов развития проектов и у застройщиков, и у власти вошли архитектурные конкурсы. Это дало возможность молодым архитектурным командам заявить о себе и таким образом расширить разнообразие застройки и привнести в процесс реорганизации города аспекты, важные для молодого поколения горожан.
Конечно, к градостроительному развитию столицы есть много вопросов. Это и нагрузка на улично-дорожную сеть, и откровенно не успевающая социальная инфраструктура, и непростые вопросы по работе с культурным наследием. В общем, все то, что преследует активно развивающуюся экономику любого крупного мирового мегаполиса. Тем не менее сдвиг ощутим.
В регионах в последние три-четыре года инерционно с оглядкой на московский опыт стали появляться точечные инициативы. Например, в Тюменской области, вотчине нового министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, региональный девелопер запустил системную историю с качественной квартальной застройкой своих участков, основанной на наработках московско-голландской команды архитекторов. Отдельными объектами порадовали Краснодар, Новосибирск, Екатеринбург, Якутск, Казань и еще несколько крупных городов. Первые шаги были сделаны, и федеральное правительство, ощутив результаты, приняло решение распространить позитивную практику системно уже на все регионы.
В 2016 году было принято решение начать системные изменения в политике развития городов, включающие разработку не только управленческого градостроительного инструментария, но и нормативно-технического и финансового инструментариев. Среди них сокращение административных процедур. За время своей работы вновь созданное Министерство строительства инвентаризировало тот хаос, что творился в согласовательных процессах, и за три года с 2014 сократило количество ступеней согласования в полтора раза. Этот процесс поиска новых упрощенных механизмов продолжается.
В то же время важно учитывать инерционность российской бюрократической машины. Маловероятно, что новая система согласований даст первые плоды раньше, чем через четыре-пять лет. Чтобы ее быстрее запустить, нужен стрессовый для всей системы, агрессивный шаг по кадровым дополнениям профильных специалистов из архитектурной и бизнес-среды. Особенно важным и травматичным фактором для действующей системы должна стать полная цифровизация процесса, благодаря которой строительство может стать по-настоящему прозрачным.
Комфорт решает все
В Министерстве строительства и ЖКХ разработали также программу развития комфортной городской среды в российских городах на 2017-2022 год. На нее выделяют 20 млрд рублей ежегодно из федерального бюджета с рекомендациями по увеличению этой цифры средствами региональных бюджетов. Программа распространяется на все муниципалитеты страны. Первым результатом стало благоустройство двадцати тысяч общественных пространств и дворов в 2017 году.
В правительственном агентстве АИЖК, сейчас переименованном в ДОМ.РФ, готовят собственные принципы комплексного развития территорий и, в частности, разрабатывают концепции благоустройства в ряде городов. Под инициативу попало 40 муниципалитетов. Реализация концепций планируется частично за счет вышеописанной программы Минстроя, частично — за счет местных бюджетов.
Первым результатом стало благоустройство центральных городских пространств нескольких городов. Это набережная Везелки в Белгороде, бульвар Строителей в Кемерове, Михайловская набережная в Новосибирске, улица Рахова в Саратове, Западная набережная реки Урал в Оренбурге и другие объекты.
Одновременно разработан проект стратегии развития жилищной сферы по вводу 120 млн кв. м в год. В разработке приняло участие несколько ведомств: Минстрой, ДОМ.РФ и Центр стратегических разработок, которым до недавнего времени руководил Алексей Кудрин. Программа предполагает комплекс мер, первоочередной из которых планируется понижение ипотечных ставок и таким образом увеличение спроса на новое жилье, а также развитие рынка арендного жилья. Этот сегмент неприбылен в России, хотя в некоторых западноевропейских странах доля проживающих в арендуемом жилье зачастую превышает долю проживающих в собственных квартирах. Однако о механизме мотивации застройщиков, описанном выше, в документе не сказано — а значит, стратегия вновь рискует остаться исключительно на бумаге.