Денег нет. Как Urban Group будет достраивать жилье в Подмосковье

Новость о том, что Сбербанк свернул ипотечные программы по некоторым жилым проектам подмосковного девелопера Urban Group, вызвала бурное обсуждение на рынке жилой недвижимости. Накануне о решении Сбербанка приостановить сотрудничество с застройщиком сообщила газета «Коммерсантъ».

Источник Forbes в Сбербанке рассказал, что кредитная организация приняла решение об отмене аккредитации объектов Urban Group в силу накопившихся финансовых проблем группы: это нехватка денежного потока, существенные кассовые разрывы и отставание по срокам строительства. Банк также обеспокоен значительными обязательствами девелопера по инвестиционным контрактам с властями Московской области — в условиях кассовых разрывов они создают дополнительное давление на бизнес компании.

Учитывая, что Сбербанк предоставляет финансирование для Urban Group, неопределенность в отношении некоторых проектов компании означает дополнительные риски для самого банка, в связи с чем он решил приостановить прием ипотечных заявок по ряду объектов, объясняет собеседник Forbes. При этом он подчеркнул, что Сбербанк видит значительные риски для всего бизнеса Urban Group, а не только по отдельным проектам.

В пресс-службе девелопера Forbes рассказали, что решение Сбербанка приостановить сотрудничество по ипотеке стало для них полной неожиданностью. Особенно с учетом того, что девелопер является платиновым партнером Сбербанка с 2016 года. Эту награду банк-партнер, как правило, вручает за успехи в продажах по ипотечным программам и успешном применении новых системных технологий. Статус платинового партнера дает компании возможность увеличить скорость аккредитации новых объектов, а также уменьшить время рассмотрения ипотечных заявок.

«В настоящий момент компания находится в тесном диалоге с руководством банка относительно восстановления полномасштабного сотрудничества, переговоры находятся на финальной стадии», — прокомментировали в пресс-службе Urban Group, заверив, что сотрудничество будет восстановлено в самое ближайшее время.

Стратегические ошибки

По мнению председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, создать проблемы у девелопера могли конкретные масштабные проекты, например «Лайково», в который они зашли после СУ-155. Проект «Лайково» Urban Group возводит в Одинцовском районе в 12 км от МКАД. Он состоит из 62 домов высотой от 4 до 12 этажей и рассчитан на 30 000 жителей.

Заложенная в финансовую модель средняя стартовая цена продажи квадратного метра в размере 92 000 рублей была просто неприемлема для этой локации, считает Доброхотова. Общий объем строительства (850 000 квадратных метров жилья) слишком велик. При этом нужно было держать темпы продаж.

«По нашим оценкам, в финансовую модель можно было закладывать стоимость квадратного метра не более 70 000–80 000 рублей. Ошибка в ценообразовании и могла привести к снижению темпов продаж. Все это произошло на фоне того, что «Самолет Девелопмент» вывела на рынок свой проект «Спутник» также в Одинцовском районе», — говорит Доброхотова.

В Одинцовском районе и в соседнем Красногорске наблюдается высокая конкуренция на рынке жилья, в совокупности сейчас там ведутся продажи в 28 проектах на 86 жилых корпусов. В то же время источник, близкий к компании Urban Group, заявил, что считать «Лайково» причиной проблем у девелопера — это слишком упрощать ситуацию. Однако проблемы с продажами в компании он опровергает, ссылаясь на то, что у застройщика «сильная и профессиональная команда в коммерческом отделе».

Представитель одного московского девелопера, оценивая действия конкурента, заявил Forbes, что к проблемам могло привести множество больших проектов, где финансовая модель предполагала финансирование строительства за счет денежного потока от продаж. «Как только продажи стали падать, они стали демпинговать, чтобы поддерживать денежный поток, а это всегда тупиковый путь», — считает девелопер.

Другой причиной мог стать не очень сбалансированный портфель проектов: все они находятся в Подмосковье.

«Когда в Москве не строили или строили, но очень дорого, спрос был в Московской области. Года два назад, когда Москва «открылась», спрос стал перетекать из области в город. Когда ты работаешь во всем московском регионе, если есть географическая диверсификация — это можно пережить, а компания Urban Group в Москву так и не вышла, поэтому их эти изменения подкосили», — рассказал представитель московского девелопера.

Наследие «СУ-155»

Город-событие «Лайково», как его позиционирует на своем сайте застройщик Urban Group, действительно оправдывает свое название. Вокруг проекта все время что-то происходит. Первоначально проект возводила «СУ-155», но из-за банкротства компании проект не был завершен. В феврале 2016 года к решению проблем обманутых пайщиков подключилась компания Urban Group. Она подписала трехстороннее соглашение с Министерством строительного комплекса области и «СУ-155», согласно которому взяла на себя обязательство решить проблемы 164 граждан, вложивших свои средства в квартиры обанкротившейся «СУ-155». Кроме этого, трехстороннее соглашение предусматривало также погашение налоговой и кредитной задолженностей обанкротившегося девелопера, а также достройку 12 объектов социальной инфраструктуры «СУ-155» в Подмосковье.

Кроме того, проект постоянно сопровождали судебные процессы. Но в апреле Министерство строительного комплекса Московской области выиграло дело в Московском областном суде, поставив точку в судебных тяжбах вокруг «Лайково». Суд подтвердил соответствие Проекта планировки территории (ППТ) «Лайково» всем нормам закона и нормативным документам. И тем не менее проект, который достраивала Urban Group за «СУ-155» отчасти в силу обстоятельств, отчасти в силу давления подмосковных властей, отличается от тех проектов, которые привык строить девелопер.

«Ранее у Urban были относительно небольшие концептуальные проекты с шикарной инфраструктурой. Примеры тому: «Опалиха», «Город набережных». Но эту концепцию невозможно наложить на миллионник, который строится десять лет. Все-таки инфраструктура ЖК «Опалиха» и инфраструктура ЖК «Лайково» — это разные подходы к ведению бизнеса», — отмечает Доброхотова.

Участники рынка недвижимости отмечают, что девелопер строил качественные и технологичные проекты. «Не секрет, что застройщик был в лидерах — еще год-два назад входил в топ-10 по объему портфеля в Московской области. Они были одними из лучших и по качеству проектов, и по управлению бизнесом, тщательно выстраивали отношения между своими подрядчиками и процесс продаж. У них был правильный подход к работе с физическими лицами. Большинство их клиентов были очень довольны и ремонтом, и инфраструктурой. Сотрудники компании были небезразличны к созданию среды для жизни человека», — рассуждает Доброхотова.

В Министерстве строительного комплекса Подмосковья к моменту публикации материала не ответили на запрос Forbes о возможном оказании помощи девелоперу. О ситуации, в которую попала компания Urban Group, знают и в Минстрое России. По словам источника, близкого к ведомству, вопрос обсуждался с новым министром, но официальных комментариев не последовало. По сути, глава Минстроя Владимир Якушев только третий день в новой должности и еще не успел разобраться в нюансах работы девелоперов в Московском регионе.

Среди вариантов, которые могли бы помочь девелоперу в срок закончить строительство, называют участие в проектах новых инвесторов и новой управленческой команды. Андрей Пучков, занимавший должность генерального директора Urban Group, в апреле 2018 года покинул компанию из-за расхождения взглядов на развитие бизнеса. Он возглавил компанию в самый разгар кризиса и реализовал такие проекты, как «Город набережных», «Опалиха О2», «Пятницкие кварталы» и другие. После ухода Пучкова возглавил компанию ее владелец Александр Долгин. Накануне публикации «Коммерсанта» о приостановке работы Сбербанка с девелопером о своем уходе из компании объявила и коммерческий директор Яна Максимова, которая проработала в компании 11 лет.

«Было бы хорошо, если бы компания нашла поддержку, например, в лице нового инвестора. Влились бы новые силы в управленческую структуру, так как такие игроки нужны рынку, они задают новые стандарты, вкладываются в развитие продукта и начали это делать еще задолго до того, как настала «эра покупателя», — считает Доброхотова. Другие опрошенные Forbes участники рынка недвижимости считают, что помощи нужно искать у правительства Московской области.