В Москве сегодня осталось около 200 привлекательных для застройки локаций, требующих при этом детальной проработки концепции, так как риск ошибки и, как следствие, низкого спроса на проект очень велики. При этом с появлением новых проектов общественность все больше стала возмущаться «очередной высотке» в их районе, вырубленным деревьям, хаотичным парковкам и многому другому. Спорить с этим сложно, ведь в большинстве случаев тот или иной фактор имеет место быть. Но вопрос уплотнения городской застройки, казалось бы, и в без того плотной среде по-прежнему остается открытым.
Но если посмотреть на это с другой стороны, ситуация вовсе не критичная, а даже более того — не достигшая своих пиковых значений. Если сравнить плотность застройки крупных мегаполисов, то Москва на их фоне окажется практически свободным полем: Манхэттен в США — порядка 70 000 кв. м/га, Пекин в Китае — 56 700 кв. м/га, а Москва — всего 8700 кв. м/га.
При такой низкой плотности ресурс застройки еще очень высок. Но и тут важно понимать, что любую территорию можно как облагородить, так и испортить, какими бы первоначальными характеристиками она ни обладала. И за последние годы в столице наметилась положительная тенденция упорядочивания не только технических регламентов строительства, но и в части работы с архитекторами и их творениями.
Сегодня уже сложно представить себе ситуацию, когда в центре Москвы может появиться гигантская башня, перекрывающая панораму города. И все чаще не проработанные до деталей проекты, не учитывающие в должной мере интересы жителей и окружения, возвращаются на доработку, преследуя только одну цель — сформировать единую ткань городской застройки.
Но в отличие от большинства мировых мегаполисов у Москвы есть одно очень существенное преимущество — наличие уже неиспользуемых по назначению промзон, пригодных для освоения. Сегодня в городе начитывается 18 800 га промышленных территорий, которые составляют 17% от всей площади в границах «старой» Москвы. Это огромная площадь, на которой, в отличие от других районов, можно реализовать совершенно фантастические проекты.
Редевелопмент промзон — сложная и долгосрочная история. Начинать проект в надежде на реализацию проекта в течение двух-трех лет и «быстрый выход» из него не стоит. Но создать комфортный микрорайон, полностью выстроив инфраструктуру и сообщение с городом практически «с нуля», и в итоге получить проект на долгую перспективу — это как раз то, на что идут инвесторы и девелоперы. Сейчас активно застраивается территория заводов «Серп и молот», «ЗиЛ», уже реализован проект редевелопмента фабрики «Большевик». Яркий пример современного и мультиформатного проекта — Даниловская мануфактура, где присутствуют как офисы, так и апартаменты, а само место стало точкой притяжения для москвичей и туристов. АРМА, Artplay, «Винзавод» — все это бывшие промышленные территории, в которые удалось вдохнуть новую жизнь.
Впервые столкнувшись с такими локациями, девелоперы отталкиваются от привычных моделей, не всегда осознавая, что в данном случае они могут не сработать. Тут и приходит пора привлекать конкретных специалистов — архитекторов и консультантов. Чаще всего бывшая промышленная территория имеет характерный ряд особенностей, которые усложняют не только процесс строительства, но и саму логистику. В первую очередь это распространенная на заводах система «одного въезда». Потребности в активном трафике не было, а для безопасности были предусмотрены редкие дороги и сообщения с городом, которых было достаточно для нормального функционирования предприятия. На этапе проработки концепции необходимо учитывать изменения в транспортной карте района и всей территории, которая позволит наладить быстрое и свободное сообщение с городом, учитывая новое назначение и функции места. Еще одна проблема, которая может быть актуальна для ряда территорий, — экологическая обстановка. К счастью, действительно опасных химических производств в «ржавом поясе» не было, поэтому в большинстве случаев рекультивация почвы если и требуется, то очень незначительная.
С точки зрения самой концепции важно для каждой конкретной локации просчитывать свою модель комфортного соотношения жилых, торговых, офисных и общественных пространств. Перекос в одну или другую сторону приведет к сложностям с реализацией проекта для инвестора и низкой востребованностью у покупателя. Грамотный баланс, основанный на расчетах, а не предположениях, позволит создать действительно комфортную среду и уникальное пространство для жизни и работы.
Фактически промышленные зоны в столице являются основными донорами новых территорий под застройку. В отличие от уже сформировавшейся городской среды в «промке» есть возможность создать уникальный дизайн-код территории, сделав ее не просто оригинальной, но и превратив в новую для города точку притяжения. Классическим примером такой модели можно назвать Highline Park в Нью-Йорке: бывшая железная дорога, проходившая через центр города и в итоге заброшенная, обрела вторую жизнь. Сегодня это один из самых популярных у туристов и жителей парков, начинающийся кварталом элитных апартаментов (последним из которых был проект бюро Захи Хадид) и заканчивающийся выходом к реке Гудзон, популярному Фуд-Маркету и штаб-квартирам Google и Samsung.
Успешные мировые проекты, постоянный обмен опытом со специалистами со всего мира дают возможность построить, казалось бы, на бесперспективных территориях настоящий город-сад. И в этом у Москвы есть уникальный шанс стать одним из самых успешных городов, сумевших не только сохранить исторический центр, но и создать новый архитектурный контур со своими точками притяжения, формируя многофункциональную структуру современного мегаполиса.