Старт программы реновации жилого фонда до сих пор является одним из самых обсуждаемых событий — как среди москвичей, так и среди игроков строительного рынка. Шутка ли: только на стартовых площадках в Москве власти объявили о возведении 3,5 млн кв. метров. Помимо этого, коммерческие стройкомпании в течение 2018 года планируют вывести на продажу порядка 1,5 млн кв. метров жилья.
У многих возник резонный вопрос: не «захлебнется» ли рынок от переизбытка предложения? На мой взгляд, — в ближайшей перспективе четырех-пяти лет этого не произойдет, более того, реновационные кварталы не составят какой-то серьезной конкуренции жилью от коммерческих девелоперов. И вот почему.
Доступно, но плотно
Программа реновации жилья была принята 1 августа 2017 года. Первоначально в нее вошли 5144 дома, на данный момент в проекте участвуют 5175 домов. Реновация коснется около 1 млн москвичей и предусматривает расселение свыше 350 000 квартир. Плохо это или хорошо? Основная идея реновации заключается в освобождении территорий под новое строительство. Освобождение территории по плану города должно происходить путем предоставления москвичам равнозначных квартир. Здесь-то и кроется все зло этой затеи.
Дело в том, что равнозначные квартиры совсем не то же самое, что равноценные, а ведь в Москве огромное значение, если не сказать главное, при определении ценности квартиры имеют локационные характеристики. Есть еще и психологический аспект — москвичи имеют привычку поколениями жить в своих районах и часто даже при осознанной смене квартиры стараются не менять район, а новые дома далеко не всегда расположены в том же районе. Эти простые московские принципы и привычки просто не могут быть учтены в программе реновации.
Что такое равнозначный дом
Прежде всего, если вы сейчас посмотрите на проекты домов, которые будут строиться по программе реновации — или даже уже готовые дома, один из них как раз недавно продемонстрировали общественности, это дом на 5-й Парковой ул., 62б — вы заметите, что в них полностью отсутствует какой-либо уникальный формат. Нет семейственности, нет никаких ключевых решений для комфортного проживания семьи и, конечно, нет никакой концепции. Дома для переселенцев, а именно так теперь будут называть 350 000 семей москвичей, на старте программы реновации по своей сути — это «свечки», которые тыкают, где только можно.
Здесь нет и не будет никакой архитектурной или идеологической концепции жизни. Это просто новые типовые дома, только с еще большей плотностью населения. В ходе реализации программы реновации на территории старых домов появятся новые, только это уже будут не свечки, а кварталы с а-ля «уникальной» архитектурной концепцией и, естественно, дворами без машин. Часть квартир в таких кварталах отдадут переселенцам, а часть выведут на открытый коммерческий рынок, другими словами на наш с вами коммерческий рынок жилой недвижимости.
Конкуренция с коммерческими девелоперами
Опасен ли такой конкурент нам, коммерческим девелоперам или нет? Я с определенной долей уверенности могу сказать: не опасен, но прежде позвольте порассуждать и оценить новый товар «ренокварталов» и «реноквартир» с потребительской точки зрения.
Самое неприятное, что ждет покупателей «реноквартир» в «ренокварталах», — это то, что состав соседей абсолютно непредсказуем. В таких кварталах нет и не может быть однородной социальной среды. Пусть никто не обижается, но все, кто мог, давно съехали из ветхих пятиэтажек и живут в более комфортных условиях, те же, кто не смог, ждут переселения в новые «реноквартиры» и готовы стать вашими соседями, если вы решите купить квартиру в таком квартале. Очевидно, что в новых кварталах на одной лестничной клетке смогут встретиться покупатель, который заплатил 160 000–200 000 рублей за кв.м. и условный «алкоголик Вася», который переселился из старой пятиэтажки.
Второй потребительский фол «ренокварталов» — это полное отсутствие идеологической концепции, которая является ключевой историей в формировании добрососедства и развитии публичных территорий квартала.
Девелоперы видят, как меняется потребитель, и понимают, что стеклянными фасадами и кучей этажей уже никого не удивишь, нужно не просто лить бетон и сажать газон, чтобы завоевать любовь покупателя, нужно создавать персонализированный продукт.
Продукт нового поколения, который будет отвечать потребностям в выражении личности покупателя, удовлетворять потребности семейного быта и создавать уютную среду обитания в мегаполисе. Единая концепция в коммерческих проектах отражается и в продуманности коммерческой инфраструктуры, которая в сегодняшних комплексах все чаще остается в управлении девелопера, а состав арендаторов подбирается исходя из потребностей жителей комплекса. Всего этого в «ренокварталах» нет и быть не может.
Дисконт на опережение
Конечно, в идеале хотелось бы, чтобы покупатель оценил старания девелоперов и выбрал квартиру у кого-то из нас, но что делать, когда конкурент бьет рублем?! И хотя в продажу квартиры в реновационных домах поступят примерно через три года, разработчики программы уже сегодня думают о том, как застолбить будущий спрос на эти квадратные метры. В частности, предлагается 10%-я скидка на «лишнюю» площадь, которую переселяемая семья захочет докупить, чтобы расширить жилплощадь. Например, на еще одну квартиру.
Одно дело, когда тебе дают квартиру бесплатно, а совсем другое — когда предлагают докупить.
В этом случае покупатель начинает сравнивать реновационные квартиры с рыночными. Очевидно, что реновационные квартиры, призванные быть равнозначными, не решают главной задачи — улучшения жилищных условий.
Ведь когда человек выезжает из ветхого фонда с целью покупки новой квартиры, он ищет не только новое от времени жилье, но и улучшение жилищных условий. Улучшение не может быть равнозначным. Я думаю, что тот факт, что дисконт предлагается уже сейчас, хотя даже пока неизвестно, какой будет базовая рыночная цена этих объектов, может говорить о том, что авторы программы не уверены в качестве такого продукта, как «реновационное жилье», и крыть им больше нечем.
Концепция начинает…и выигрывает
На самом деле это неудивительно, ведь жесткая конкуренция застройщиков на свободном рынке уже привела к тому, что качество коммерческого жилья в Москве существенно выросло, по сравнению даже с посткризисным рынком, например, 2010-го года. Уже есть потребитель, которому важна цена, но ему не нужно уцененное жилье, он требует и разбирается в качестве проектов в любом классе — и в «комфорте», и в «бизнесе». И наиболее активным спросом пользуются квартиры в домах, которые предлагают определенную концепцию проживания. Персонализация продукта — новый тренд, когда менеджер не просто показывает планировку и макет, а может рассказать покупателю, идею, которую заложил девелопер в фундамент философии жизни квартала.
Здесь важно, в какую школу будет ходить его ребенок, какой уровень педагогов, что ребенок будет делать после школы. Как проводить досуг, куда ходить за продуктами и какой именно будет супермаркет, какую построят детскую площадку во дворе и вообще какой будет двор и почему, где будет бассейн и так далее. Важна проработка мест общего пользования, лестничных клеток и паркинга. Важна персонализация продукта. В итоге синергетический эффект персонализации и идеологии работает вкупе с хорошей динамикой строительства и качеством самой стройки, которую покупатель может в любой момент посетить. Реновация же не предполагает персонализации и идеологии, да она тут и невозможна. Типовой продукт по бросовой цене — вот всё ее конкурентное преимущество. Но сейчас уже не тот рынок, чтобы конкурировать только ценами.
Да, Москва может занять нишу самого дешевого жилья стандарт-класса и в нем неплохо себя чувствовать. Но это будет дешевое типовое жилье.
Компании же, которые выходят за рамки стандарта, будут насыщать спрос на качественное жилье с концепцией на класс выше. Поэтому девелоперы, которые сосредоточатся на персонализации продукта, реновации никогда не смогут проиграть.
Смотреть по сторонам
Столичным компаниям есть куда расти — даже не только в сравнении с реновационным девелопментом. Например, в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Томске есть кварталы, в которых и строительство, и процесс продаж на голову выше московского. Там в офисе продаж ты обсуждаешь с менеджером не только архитектуру и планировку – скорее, ты обсуждаешь комфорт.
Там уже давно автоматизированы все процессы: например, ребенок пришел в детский сад – родитель получил об этом смс, а счетчики сами собирают данные и отправляют их в управляющую компанию, система формирует и выставляет счет, который можно оплатить одним кликом. Все это не зависит от класса жилья. Это другой подход и полная персонализация продукта. Будем двигаться к нему.