Недобросовестное прекращение переговоров – это только формирующаяся судебная практика. Но выводы, сформированные судами в процессе рассмотрения этих дел, рекомендуется учитывать при вступлении в переговоры, чтобы не понести убытки за отказ от заключения договора, или, наоборот, взыскать их с недобросовестного контрагента, который в последний момент отказался от заключения договора.
С 01 июня 2015 года вступила в силу статья 434.1 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает ответственность за недобросовестное ведение переговоров. Одним из видов недобросовестного поведения при переговорах названо «внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать». Сторона, которая прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Эти правила применяются в отношении любых договоров, в том числе, заключаемых на рынке недвижимости, например, договора купли-продажи, договора аренды, договора строительного подряда. От возмещения убытков освобождены только граждане-потребители, прекратившие переговоры, что актуально, например, для договоров долевого участия в строительстве.
Изначально предполагается, что участники рынка свободны в проведении переговоров о заключении договора, они самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто. То есть существует презумпция добросовестного поведения при переговорах. При добросовестном поведении сторон переговоры могут быть прекращены на любой их стадии. Само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа отнюдь не свидетельствует о недобросовестности прекращающей переговоры стороны. Бремя доказывания недобросовестного поведения такой стороны, по общему правилу, лежит на ее контрагенте.
Однако в ряде случаев недобросовестность стороны, прекращающей переговоры, предполагается. Это происходит в случаях, когда имело место, во-первых, внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора, во-вторых, произошедшее при таких обстоятельствах, когда другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать. Очевидно, что эти критерии субъективны и будут зависеть от усмотрения судьи. В таких случаях доказывать свою добросовестность должна будет сторона, прекратившая переговоры.
В этой связи интересны недавние судебные решения по делу N А41-90214/16 о необоснованном отказе стороны (потенциального арендатора) от заключения договора аренды склада. Несостоявшийся арендатор, вышедший из переговоров, проиграл первую инстанцию, которая квалифицировала его действия по выходу из переговоров как недобросовестные, суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали это решение (апелляция – 19 сентября 2017 года и кассация – 22 ноября 2017 года).
Судами по данному делу было сделано несколько интересных выводов.
Вывод первый. Внезапное и неоправданное прекращение переговоров, когда другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать, может быть доказано следующими фактами. В ходе переговоров сторона позиционировала себя, как имеющая твердые намерения вступить с другой стороной в деловые отношения. Переговоры продолжались семь месяцев. Сторона проводила юридический и финансовый анализ документации, направляла запросы на необходимые документы, согласовывала условия сделки, неоднократно переносила и назначала новые даты ее заключения. Вторая сторона в этих целях в сжатые сроки расторгла договоры с прежними арендаторами склада и выполнила все зависящие от нее подготовительные технические мероприятия для предоставления склада в аренду первой стороне. При таких обстоятельствах срыв переговоров первой стороной подорвал сформированные ее предшествующим поведением разумные ожидания второй стороны в благоприятном завершении переговоров уже на финальной стадии.
Вывод второй. Мотивы недобросовестного срыва переговоров не имеют значения.
Вывод третий. Обязанность действовать добросовестно при вступлении в переговоры и в ходе их проведения является безусловной, то есть не зависящей от каких-либо обстоятельств. В частности, не имеет значения, была ли осведомлена недобросовестная сторона о неполученных доходах потерпевшей стороны в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом или утратой уже имеющегося клиента.
Вывод четвертый. Перечень убытков, которые должны быть возмещены стороне, пострадавшей от срыва переговоров, не ограничивается расходами — пострадавшая сторона может требовать возмещения и иных убытков, в том числе упущенной выгоды. Хотя в статье 434.1 ГК РФ буквально упоминаются только расходы (а именно расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом), суды справедливо толкуют данное положение расширительно и позволяют взыскивать именно убытки (то есть расходы и упущенную выгоду). Применяется следующее правило: в результате возмещения убытков, причиненных недобросовестным поведением при проведении переговоров, потерпевший должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы не вступал в переговоры с недобросовестным контрагентом.
Вывод пятый. Перечень убытков, которые может взыскивать пострадавшая сторона, открытый. На лицо, недобросовестно сорвавшее переговоры, возлагается обязанность возместить убытки, которые понесены потерпевшей стороной как до факта срыва переговоров — с момента установления с ней первого делового контакта, так и после такого срыва до момента их устранения потерпевшей стороной.
В частности, в рассматриваемом деле пострадавшая сторона смогла взыскать убытки со стороны, вышедшей из переговоров, в виде арендных платежей, недополученных с прежних арендаторов данного склада за период с даты досрочного освобождения ими склада по дату сдачи склада в аренду третьим лицам-новым арендаторам. Суд счел, что действия пострадавшей стороны по досрочному освобождению склада от прежних арендаторов были неразрывно связаны с поведением ответчика, демонстрировавшего твердость своих намерений вступить в договор аренды. Суд пришел к выводу, что решение об освобождении склада от прежних арендаторов являлось необходимой мерой для целей его подготовки под технические требования ответчика и основывалось на доверии истца в благополучном завершении переговоров, которое было вызвано предшествующим и последующим поведением ответчика, демонстрировавшим в течение всего единого переговорного процесса свои намерения вступить с истцом в договорные отношения.
При этом однако суд высказался, что не могут быть взысканы доходы (упущенная выгода), которые пострадавшая сторона могла бы получить от самого ответчика, если бы договор аренды с ним был заключен и надлежащим образом исполнен. Иными словами, не подлежит взысканию в виде убытков арендная плата по тому договору аренды, который предполагался к заключению со стороной, вышедшей из переговоров.