Гараж-призрак: как не попасть в ловушку долевого строительства парковочных мест

Жанна Колесникова Автор

Недобросовестный или не рассчитавший свои силы застройщик может быть признан судом банкротом еще до передачи машиномест в собственность дольщикам. Предугадать такую ситуацию нельзя, но можно и нужно заранее внимательно изучить его предыдущие проекты

Не только дольщики жилых квартир, но и дольщики гаражных боксов могут остаться без своей недвижимости. Основные риски граждан, вкладывающих денежные средства в строительство гаражей, наглядно иллюстрирует пример из нашей практики.

В 2004 году в Москве для строительства многоэтажного гаража-стоянки застройщик активно привлекал денежные средства граждан. С заинтересованными лицами заключались договоры долевого участия, по которым они в итоге должны были получить отдельные боксы. Разрешение на строительство гаража было выдано до введения в действие 214-ФЗ, поэтому на заключаемые договоры не распространялись его нормы в части их государственной регистрации и требований к застройщику.

Строительство фактически закончилось в 2006 году. Боксы благополучно передали в пользование дольщикам, но до сих пор они не могут получить на них документы о праве собственности. Это связано с тем, что сам гараж не введен в эксплуатацию. Проще говоря, юридически он не существует как объект недвижимости.

Дело в том, что изначально у девелопера не было какого-либо права на земельный участок, которое в силу закона необходимо для ввода гаража в эксплуатацию. Инвестиционный контракт с городом и договор аренды земельного участка (на основании которых велись строительные работы) заключались не с застройщиком, а с третьим лицом, которому в итоге выдали разрешение на строительство. Данное третье лицо еще до начала строительных работ передало все свои права на возведение гаража застройщику, однако своевременно документально это оформлено не было. Между тем городские власти нового застройщика «признавали» и даже продлевали сроки строительства.

Но в 2010 году власть в Москве сменилась. Оформлять отношения с нашим девелопером новые власти отказались. В результате построенный на деньги граждан гараж «подвис». Документы для регистрации права собственности застройщик предоставить не может, т.к. сам гараж формально в эксплуатацию не введен и введен не будет из-за отсутствия прав на землю под ним.

Дольщики оказались в сложной ситуации: они заплатили деньги за свои боксы, могут ими пользоваться, но не могут оформить на них свои права и законным образом распоряжаться ими. При этом застройщик не препятствует оформлению прав, но в силу объективных причин (отсутствие разрешения на ввод гаража в эксплуатацию) не может предоставить требуемые от него документы для государственной регистрации. Позиция властей осложняла ситуацию. Поскольку гараж стоит на городской земле, то город считал его своим и планировал оформить в свою собственность.

В нашей истории добиться правды удалось судебным путем. Право собственности гражданина, полностью оплатившего фактически построенный и переданный ему объект недвижимости, не может зависеть от отношений застройщика с властями. Так решил суд, признав за каждым из дольщиков право собственности на оплаченный бокс. Это явилось основанием для государственной регистрации права собственности граждан на боксы.

Проблема в том, что такая ситуация может повториться. Застройщик, не имея законного права на землю для строительства гаража и привлекая на это деньги граждан, в некоторых случаях формально не нарушает закон. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, советуем гражданам соблюдать простые правила.

Перед заключением договора убедитесь в том, что застройщик имеет право строить именно тот объект, в который вы вкладываете деньги. Для этого, не стесняясь, потребуйте и тщательно проверьте всю разрешительную документацию. Во-первых, документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок. Это может быть свидетельство о праве собственности, праве постоянного бессрочного пользования, договор аренды или субаренды и т.п. Во-вторых, разрешение на строительство именно того объекта, в строительство которого привлекаются денежные средства. В-третьих, градостроительный план земельного участка, из которого следует, что на нем возможно строительство вашего объекта. Данный перечень может меняться в зависимости от типа договора, предлагаемого застройщиком, но в любом случае у него должны быть право на землю и разрешение на строительство. В противном случае риск не получить свой гаражный бокс у дольщика существенно возрастает.

Выясните, какой договор с вами будет заключаться. Поскольку гаражные боксы не являются жилыми помещениями, то денежные средства для их строительства могут привлекаться не только по договору долевого участия (214-ФЗ), но и по предварительному договору, договору купли-продажи бокса, который будет построен в будущем (договор купли-продажи будущей вещи), договору соинвестирования и т.п. Все описанные способы законны. Но самым надежным вариантом покупки недвижимости на стадии строительства все равно остается договор долевого участия, заключенный в соответствии с требованиями 214-ФЗ.

Дольщики из нашего примера легко отделались, поскольку в итоге смогли получить свои боксы в собственность. Но не стоит забывать, что недобросовестный или не рассчитавший свои силы застройщик может быть признан судом банкротом еще до исполнения своих обязанностей. В этом случае у граждан появится только право требовать возврата уплаченных денег, а не передачи боксов (независимо от того, достроен гараж или нет). К сожалению, отдельные нормы закона о банкротстве, которые позволяют дольщикам жилых помещений при признании застройщика банкротом выбрать по своему усмотрению квартиру или деньги, не распространяются на нежилые помещения. Поэтому надо помнить, что в случае несостоятельности девелопера вы рискуете не получить свою недвижимость. Более того, вероятность получить обратно уплаченные деньги в полном объеме мала, т.к. чаще всего вырученных от продажи имущества должника-банкрота средств на всех не хватает.

К сожалению, предугадать, что застройщик окажется банкротом, нельзя. Однако можно и нужно заранее внимательно изучить его предыдущие проекты, отзывы о нем, а также посмотреть картотеку арбитражных дел на сайте arbitr.ru на предмет судебных исков в отношении него. Полученная информация поможет принять правильное решение.

Обозначенную проблему можно было бы решить с помощью изменений законодательства о банкротстве. В частности, чтобы нормы о банкротстве застройщика распространялись на инвестирование гражданами строительства гаражных боксов и машиномест. Это позволит дольщикам чувствовать себя более защищенными в подобных случаях.