Пять советов юриста: как избежать конфликтов между собственниками помещений и арендаторами
Главной причиной всех конфликтов между собственниками и арендаторами является плохо проработанный договор аренды. Действующее законодательство скупо регулирует подобные отношения, отдавая решение большинства вопросов на откуп сторонам. Принцип свободы договора позволяет предусмотреть в нем практически любые условия, однако от их разумности зависит дальнейшее развитие событий. Если одна из сторон подойдет к его содержанию без должной осмотрительности, то при конфликте ей вряд ли удастся защитить свои интересы.
Чаще всего договор предлагается собственником и содержит заведомо проигрышную позицию для арендатора. Последнему надо отстаивать свои интересы еще на этапе переговоров, не боясь потери подходящего помещения. Если арендодатель не проявляет гибкости, то очевидно, что при конфликте он точно не пойдет на уступки. Собственнику также не стоит соглашаться на невыгодные для себя условия, опасаясь потери арендатора. Самое главное — сторонам следует тщательно фиксировать в договоре все, о чем они договорились на словах. Попробуем разобрать пять самых распространенных причин арендных споров.
1.Просрочка арендной платы и других взносов
Такие споры встречаются чаще всего, так как большинство конфликтов связаны с финансами. Если договор предусматривает право собственника во внесудебном порядке его расторгнуть даже при незначительной просрочке, он этим правом, скорее всего, воспользуется. Но зачастую арендатор не торопится освобождать помещение, указывая, что просрочки незначительны, а условия подписанного им договора несправедливы. Спор может переместиться в суд.
Если договор по какой-то причине не содержит такого права для арендодателя, то конфликт может затянуться на долгое время. Хитрый арендатор может допускать незначительные просрочки (или они происходят не подряд), что не дает собственнику права требовать расторжения договора по закону.
Совет: Во избежание подобных ситуаций следует тщательно проработать договор в части оснований для его одностороннего внесудебного расторжения в случае нарушений условий оплаты. Они должны защищать интересы обеих сторон: не позволять арендатору систематически безнаказанно нарушать сроки платежа, а собственнику выселять арендатора при незначительной однократной просрочке. Во-вторых, пропишите штраф за отказ освободить помещение при досрочном расторжении договора. Также арендодателю нельзя забывать об обеспечительном платеже в размере, как минимум, однократной арендной платы. Он может быть использован для покрытия просрочки.
2.Несправедливая арендная плата
Конфликт возникает, когда одна из сторон считает установленный договором размер арендной платы несправедливым. Чаще всего такое происходит при неустойчивой экономике, когда арендные ставки на рынке меняются.
Совет: Для обоюдной защиты пропишите в договоре возможность пересмотра ставок арендной платы по требованию одной из сторон. Или даже их одностороннего изменения (например, не чаще одного раза в год) при определенных обстоятельствах. Например, изменение среднерыночных ставок арендной платы за коммерческие помещения на определенный процент в ту или иную сторону.
3.Неоднозначные формулировки
Зачастую споры возникают из-за неоднозначных формулировок по условиям платежей: сроки оплаты, состав, валюта, возврат обеспечительного платежа. В практике был случай, когда обеспечительный платеж по договору аренды помещения был указан в иностранной валюте. При заключении договора он уплачивался в рублях по курсу ЦБ на дату платежа. Условий о том, как данный платеж должен возвращаться, договор не содержал. Когда стороны решили расстаться, курс валюты вырос почти вдвое. Арендатор считал, что ему должна быть возвращена сумма по текущему курсу, арендодатель – что фактически уплаченная. В итоге суд встал на сторону собственника.
Совет: Скрупулезно изучайте условия договора по платежам. Не допускайте их двойного толкования. Если вы до конца не понимаете какое-то условие, просите контрагента его изложить более понятным языком.
4.Ухудшение помещения или несогласованная перепланировка
Такие споры возникают из-за того, что арендатор либо не получил согласия на перепланировку, либо не согласовал конкретный перечень мероприятий с арендодателем. Закон прямо допускает возможность досрочного расторжения договора в таком случае. Однако, как показывает практика, собственнику не всегда это удается. Если в суде он не докажет, что в результате произведенной несогласованной перепланировки качество помещения существенно ухудшилось, а его стоимость снизилась, то спор будет проигран.
Совет: Не забывайте тщательно прописывать в договоре порядок согласования и проведения всех работ в арендуемом помещении. Это облегчит жизнь обеим сторонам. Кроме того, если собственнику важно иметь оперативную возможность выселить арендатора в случае подобного нарушения, то договор должен предусматривать право на его одностороннее внесудебное расторжение в таком случае.
Часто стороны спорят о том, кому принадлежат улучшения арендованного помещения. В связи с этим сторонам следует заранее решить их судьбу: в чью собственность они поступают, должен ли владелец компенсировать арендатору их стоимость и т.п. Во-вторых, четко определите в договоре, что стороны понимают под «неотделимыми улучшениями», так как на практике они по-разному их себе представляют. Например, один арендатор помещения считал установленные им кондиционеры и офисные перегородки отделимыми улучшениями и планировал их демонтировать по окончании срока аренды. Владелец же правомерно считал, что помещение следует ему вернуть в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, без проведения восстановительного ремонта.
5.Досрочное расторжение договора
Иногда собственник или арендатор решает, что договор для него уже не интересен, и ищет возможность его расторгнуть. Часто договоры аренды коммерческих помещений предусматривают право сторон немотивированно его расторгнуть. В последнее время такое право обусловливается уплатой второй стороне определенной денежной суммы (плата за отказ от договора) в размере нескольких ежемесячных ставок арендной платы.
Желающие досрочно расторгнуть договор должны оценить свои перспективы по снижению платы за такой отказ. Здесь многое зависит от условий договора: срок аренды, назначение помещения; положения сторон (являются ли стороны равными участниками оборота или одна из них заведомо более слабая). Если договор не дает права на односторонний отказ, заинтересованная сторона может начать его нарушать, вынуждая вторую сторону его расторгнуть или провоцируя ее на похожие нарушения.
Совет: При возникновении спора не спешите сразу расторгать договор, если такое право вам предоставлено. Проанализируйте свои возможности, расходы и потери. Если вы арендодатель, оцените как быстро сможете найти нового арендатора. Возможно, полученная неустойка не покроет убытков от вынужденного простоя помещения. Арендатору следует задуматься насколько быстро он найдет подходящее помещение, какие затраты понесет.
Желательно к разрешению конфликта привлечь юристов. Они проанализируют условия договора и закон, после чего расскажут про возможные сценарии и что надо делать, чтобы избежать новых споров. Общение сторон необходимо вести в письменной форме и в строгом соответствии с требованиями договора. Например, если им предусмотрен обмен сообщениями по электронной почте по конкретным адресам, не стоит вести переписку с другого. В ваш адрес письма должны поступать только от предусмотренного договором адресата, иначе потом будет трудно доказать, что вы что-то направляли контрагенту или получали от него.
Если договором не установлены требования к способу передачи сообщений, ведите переписку по почте заказными письмами с уведомлением о вручении или с помощью курьерской службы. Зачастую стороны, уладив конфликт, забывают зафиксировать новые условия в договоре. Это большая ошибка. Новые условия не будут работать автоматически. Для этого нужно подписать дополнительное соглашение к договору, в котором закрепить результат договоренности сторон.