Закон о сносе пятиэтажек: Собянин спасает бюджет и надеется на инвесторов

Екатерина Еременко Автор

Программа реновации жилья изменит облик и жизнь столицы в ближайшие несколько лет. Как новый снос пятиэтажек поможет обезопасить доходы города от притязаний федеральных властей и повлияет на бизнес девелоперов

Москва продемонстрировала рекордный рост доходов бюджета в 2016 году — на 11,3% по сравнению с 2015 годом, почти до 1,9 трлн рублей. Это больше, чем планировала мэрия: в законе о бюджете города были заложены доходы на уровне 1,6 трлн рублей. Основной вклад в доходы города составил налог на прибыль организаций — 571,8 млрд рублей (рост на 18%) и налог на доходы физических лиц — 745,1 млрд рублей (рост на 7,7%).

Еще в конце прошлого года стало ясно, что город получит сверхдоходы. Тогда же в мэрии поняли, что это может стать предметом зависти других регионов и серьезной проблемой для Сергея Собянина, рассказал Forbes источник, близкий к мэрии. Это подтверждает источник в экономическом блоке правительства столицы.

Угроза бюджету города

На Московском финансовом форуме в сентябре 2016 года глава Минфина Антон Силуанов заявил, что правительство рассмотрит возможность перераспределения доходов от богатых регионов в пользу тех, чья долговая нагрузка зашкаливает. «Может быть, это предложение и не очень хорошее для таких бюджетов, как у Москвы и Санкт-Петербурга, но мы считаем, что, перераспределяя эти ресурсы, мы должны и требовать больше от тех, кто получает», — отмечал Силуанов.

Мэр столицы Сергей Собянин тогда выступил против этой инициативы, он посоветовал коллегам из регионов сокращать расходы. При этом Москва в прошлом году своим примером показала, что избавиться можно даже от старых долгов — был погашен внешний заем в размере €407 млн, полученный городом еще в 2006 году. В январе 2017 года Силуанов подтвердил, что федеральные власти приняли решение об отрицательном трансферте — забрали часть прибыли у регионов с высоким уровнем доходов и отдали средства тем, кто нуждается.

По информации близкого к мэрии источника, в правительстве столицы искали способ переубедить федеральный центр и сохранить доходы в городе. Единственным выходом из ситуации стала масштабная программа сноса пятиэтажных домов. Эту информацию подтвердил Forbes источник в экономическом блоке правительства столицы и один из консультантов мэрии.

По мнению главного научного сотрудника Института социальной политики НИУ ВШЭ Натальи Зубаревич, сохранение профицита бюджета в городе действительно могло стать одной из причин запуска программы реновации жилья. «Доходы консолидированного бюджета Москвы за 2016 год выросли на 188 млрд рублей, это огромная цифра. Действительно, власти Москвы побаиваются, что их попытаются «раскулачить», — отмечает эксперт.

Как у Москвы отбирали налоги

Общая ставка налога на прибыль составляет 20%. До недавнего времени из нее 18% поступало в доходы регионов, федеральная часть составляла 2%, но в 2016 году она была увеличена до 3% (регионам оставили 17%). План по увеличению федеральной доли налога на прибыль лишил город примерно 28-30 млрд рублей в год.

«Четверть дохода консолидированного бюджета страны от поступления налогов на прибыль приходится на Москву. Когда Минфин принял решение, что еще один процентный пункт будет перераспределен, то главным пострадавшим оказалась Москва. Собянину это очень не понравилось, но, когда Путин сказал, что это надо делать, — он замолчал», — поясняет Наталья Зубаревич. В пресс-службе правительства столицы не ответили на запрос Forbes о связи программы реновации жилья и сохранении существующего налогового режима в столице.

На доходы Москвы федеральные власти и другие регионы покушаются не в первый раз. В 2012 году были созданы консолидированные группы налогоплательщиков (КГН). Поступления от налога на прибыль предприятий нефтегазового сектора, зарегистрированных в Москве, сократились с 16% до 2%.

«Были введены консолидированные группы налогоплательщиков, еще ряд новаций. В результате никто из регионов не выиграл, проиграли все, и динамика поступлений в федеральный бюджет снизилась почти на 70 млрд рублей. При этом Москва потеряла ровно эти 70 млрд. Такое перераспределение никому ничего не дает», - рассказывал Собянин, выступая в Совете Федерации в марте 2017 года.

Реновация как приманка для инвесторов

Москва уже в прошлом году прогнозировала спад инвестиций в строительство. Вероятно, программа реновации станет также решением и этой проблемы.

Власти города уже увеличили вложения города в стройку — в рамках Адресной инвестиционной программы (АИП) на 2017-2019 годы предусмотрено 1,4 трлн рублей. Увеличение объемов финансирования АИП будет являться основным фактором, компенсирующим слабую инвестиционную активность частного сектора, говорится в социально-экономическом прогнозе города до 2019 года.

Инвестициям в городскую инфраструктуру мешают разные факторы: слабый внутренний спрос в российской экономике, существующие ограничения на привлечение внешнего капитала, общая неуверенность бизнеса в восстановлении экономической активности. Но самое важное — в ближайшие годы на инвестиционную активность будет влиять избыток предложения в секторе московской недвижимости.

Как пояснил Forbes источник, близкий к строительному комплексу города, в последние годы в столице были введены рекордные объемы недвижимости, что приводит к перенасыщению рынка. «Строить просто негде, даже стройка в новой Москве не спасет девелоперов. Снос пятиэтажек будет выгоден и городу, и инвесторам», — рассказал он. По его словам, лоббирование интересов девелоперов развито и на московском, и на федеральном уровне — без поддержки федеральных чиновников Собянин никогда не решился бы запустить проект подобного масштаба.

Кто заплатит за снос?

Один из инициаторов проекта, депутат Госдумы Николай Гончар говорит, что снос пятиэтажек и переселение москвичей в новые квартиры обойдется в 3,5 трлн рублей. Эта сумма сравнима с двумя годовыми бюджетами города. По оценке столичных властей, в программу сноса могут быть включены 25 млн кв. м ветхого жилого фонда (около 8 000 домов), в которых проживает 1,6 млн человек. Платить за переселение на начальном этапе власти города планируют из городского бюджета, а затем привлечь частные инвестиции, но объем их пока не раскрывают.

Эксперты Института Гайдара, РАНХиГС и Всемирной академии внешней торговли считают, что снос и замена подобного массива ветхих зданий повлечет за собой серьезный рост спроса в сопряженных отраслях экономики.

«Жильцам пятиэтажек вряд ли будут предлагать взамен жилье «бизнес-класса», но в любом случае стоимость такой программы сегодня просчитывается с трудом. Озвученная для Москвы оценка в 2,5–3 трлн рублей выглядит заниженной и, скорее всего, не включает сборку-разборку коммуникаций и прочей инфраструктуры. Источником финансирования, очевидно, будет в первую очередь городской бюджет (это вовсе не так очевидно, если дело дойдет до других регионов), по-прежнему находящийся в неплохом состоянии», — отмечают эксперты в своем докладе.

При этом согласовывать дополнительные траты со всеми жителями города не планируют. Госдума одобрила законопроект о сносе жилья только в первом чтении, но столичные власти уже готовятся к его реализации. Мосгордума утвердила предложенную Собяниным поправку в бюджет города о выделении на снос дополнительных 96,5 млрд рублей в 2017 году. Таким образом, расходы бюджета Москвы в 2017 год составят 2,073 трлн рублей, доходная часть сохранится на уровне 1,75 трлн рублей.

Кому это может быть выгодно?

Первая программа сноса пятиэтажек стартовала в столице в 1999 году. До 2007 года реконструкцией кварталов пятиэтажек занимались девелоперы по инвестконтрактам с городом, программа затянулась — многие инвесторы не могли выполнить своих обязательств, затягивали строительство новых домов. Город начал судиться с инвесторами и расторгать эти контракты. По информации «Ведомостей», в последние годы сносом пятиэтажек занимались лишь несколько девелоперов — «ПИК», «Галс-Девелопмент», «Крост», а основной объем работ выполняет сам город. Общие затраты города на первую программу сноса ветхих домов почти за 18 лет не раскрываются.

Управляющий партнер консалтинговой компании Colliers International Николай Казанский считает, что список возможных инвесторов программы не ограничится теми, кто уже участвовал в первом проекте сноса пятиэтажек. «Это могут быть крупные компании, такие как «ПИК», группа «ЛСР», «Эталон», «Пионер» и другие. Другой вопрос, насколько условия участия в сносе будут отличаться от простого коммерческого проекта», — отмечает эксперт.

По его мнению, с экономической точки зрения для девелоперов строительство объектов на месте пятиэтажек должно быть похоже на возведение недвижимости на земельных участках, где были заводы и промзоны. При этом необходимо учесть, что часть площадей будет сдаваться в аренду, иначе девелоперы не смогут заработать. Поэтому объемы строительства будут выше, чем запланированное под снос жилье. Однако многое будет зависеть от условий участия в реновации кварталов, которые предстоит определить мэрии.

«Главное, чтобы был спрос на это жилье. И многое завязано на стимулировании ипотеки: если ставки будут снижаться, то и спрос появится. Но это понятный путь, и по нему можно идти. Мы не первая страна в мире, которая будет выходить из кризиса с помощью развития рынка жилой недвижимости», — отмечает Николай Казанский.