В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов едва не дотянул до 1,5 трлн рублей. Ипотека стала драйвером как для банковского рынка, так и для строительного. Впрочем, во многом благодаря госпрограмме субсидирования процентных ставок на новостройки. Стоит ли ждать от ипотеки рекордов в 2017? Очевидно, драйвером кредитования и строительства она все же останется, но вот темпы прироста заметно снизятся.
Помимо достаточно высокой «базы» расчета, темпы прироста зависят и от динамики строительства. Предпосылки для торможения рынка жилья были заложены еще в 2015 году – объем вводимых строительных мощностей в России, по данным Росстата, упал в 7 раз. И действительно — в 2016 году построено на 1% меньше квартир, чем годом ранее, а объем ввода жилья сократился на 6,5% до 80 млн м2. Динамика строительного рынка за последние десять лет показывает, что периоды охлаждения длятся примерно по два года, а значит в 2017 году можно ждать роста объемов вводимого жилья. Насколько он будет значительным? Конечно, все будет зависеть от стабильности макроэкономической ситуации, но даже при отсутствии шоков рост вряд ли будет двузначным – 5-6% прироста представляются наиболее реальным уровнем в текущих условиях.
Динамика ипотечного рынка может быть в два-три раза лучше, а темпы прироста новых выдач составить до 15% (в абсолютном выражении – 1,7 трлн рублей новых кредитов по итогам 2017 года). Текущие процентные ставки по ипотечным кредитам находятся на приемлемом для заемщиков уровне – в среднем около 12,6% за 2016 год. При подобном уровне ставок ипотечный рынок активно рос в 2013 и 2014 годах — примерно на треть ежегодно. Обвал рынка в начале 2015 года был обусловлен ростом процентных ставок до уровня 14-15%. Несмотря на прекращение программы субсидирования ипотеки, нынешние ставки банков уже сильно приблизились к уровню 12%, который обеспечивала госпрограмма, а при дальнейшем снижении ключевой ставки имеют шансы опуститься еще немного. Массово снизиться они могут, пожалуй, не ранее II полугодия 2017. В первом полугодии прекращение госпрограммы субсидирования скорее может сдвинуть средние ставки вверх, и обусловить период охлаждения рынка.
Впрочем, банки уже сейчас предвидят это и пытаются предотвратить снижение интереса потенциальных клиентов. Так, Сбербанк на днях объявил о понижении ставок по собственным программам до уровня чуть ниже 11% — а это сильное предложение как с точки зрения психологического воздействия на будущего заемщика (ставка на уровне десяти с небольшим процентов «греет душу» неизбалованных дешевыми кредитами россиян), так и влияния на весь остальной рынок (за «законодателем мод» вынуждены будут в некоторой мере следовать и другие банки).
Ипотечный портфель растет темпами вдвое меньшими, чем новые выдачи. С 2011 года устойчиво увеличиваются суммы досрочно погашаемой рублевой ипотеки – для многих заемщиков процентные ставки по взятым ранее кредитам психологически достаточно высоки, поэтому долг стараются закрыть как можно скорее, и тем самым снизить переплату. В валютной ипотеке иная тенденция – виден резкий рост сумм рефинансирования, в том числе перевода долга в рубли, однако доля валютной ипотеки в общем объеме почти незаметна и на оценку рынка оказывает минимальное влияние. Низкая доля валютных кредитов позволяет ипотечному рынку быть лидером по качеству портфеля – если в валютной ипотеке просроченная задолженность составляет пугающие 31%, то в рублевой — всего около 1,2%.
Что касается структуры выдаваемых ипотечных кредитов, то прекращение госпрограммы субсидирования сместит часть спроса с сегмента новостроек, где программа обеспечивала львиную долю финансирования, в сегмент вторичного жилья. Однако кардинальных сдвигов пока ждать не приходится из-за ценового соотношения сегментов — зачастую предложение на вторичном рынке дороже аналогичных квартир в новостройках. И хотя продавцы, согласно опросам, готовы на небольшие скидки, размер желаемого дисконта со стороны покупателей значительно их превышает.
Часть отложенного спроса, несмотря на его значительную реализацию в прошлом году (многие оформили сделки ожидая прекращения госпрограммы, либо решились зафиксировать накопленные средства на первый взнос, приобретя жилье эконом-класса), все же остается и будет поддерживать рынок. В отсутствие госпрограммы субсидирования процентных ставок локальным стимулом развития для ипотеки могут быть программы регионов по поддержке отдельных категорий заемщиков, как правило, реализуемые в виде субсидирования первоначального взноса. Масштабы таких программ и возможности регионов, тем не менее, существенно меньше завершившейся госпрограммы. Для глобального же и более быстрого развития ипотечного рынка необходимо привлечение в него новых ресурсов (средств инвестиционных и пенсионных фондов, страховых компаний, других инвесторов), повышение конкуренции и дальнейшее снижение ставок.