Плюсы Романа Троценко: бизнесмен мог заработать $250 млн на крахе империи Сергея Полонского
Как удалось выяснить Forbes, владелец холдинга Aeon Роман Троценко уже давно может подсчитывать прибыль со сделок с компанией Mirax одиозного бизнесмена Сергея Полонского. Примерно с 2009 года, когда из-за дефолта Mirax перестали финансировать крупнейшие банки, Троценко и владелец компании "Адамант" Владимир Голубев через займы поддерживали текущую деятельность строительной компании. Троценко помогал с оборотным капиталом и всего на финансирование строек Mirax потратил около $100 млн (в несколько этапов) под значительный процент около 20% в долларах, говорит работавший с Mirax бизнесмен. Похожие траты владельца Aeon подтверждает и знакомый Троценко. Он утверждает, что тот кредитовал Полонского под залог акций Mirax. Адвокаты Сергея Полонского утверждали, что бизнесмен под давлением продал Potok (бывший Mirax) Роману Троценко всего за $100 млн.
Сколько заработал Троценко? Он получил от участия в сделке много активов. Сначала это были площади в Башне Федерация по цене около от $2500 за кв. м., за счет этого Полонский погасил часть долга перед Троценко на $30-50 млн (площади попали в открытую продажу). После того, как в отношении компаний Полонского было возбуждено уголовное дело, Троценко получил по 50% в проектах строительства Mirax Group на территориях бывших советских заводов - МФК "Казакова" и Paradise Living ("Филикровля")
По данным презентаций для инвесторов от начала 2008 года, эти два объекта были числе крупнейших проектов, которыми владел Mirax Group. Тогда по оценке JLL, комплекс "Башня Федерация" стоила $1,6 млрд, "Кутузовская миля" - $1,1 млрд, Mirax Plaza - $0,86 млрд, МФК "Казакова" - $0,59 млрд и Paradise Living - $0,8 млрд. Все объекты Полонского, по данным JLL на январь 2008 года, оценивались в $6,5 млрд.
В конце 2013 года стало известно, что Aeon стала инвестором строительства башни "Федерация Восток". Троценко договорился о реструктуризации долга перед Сбербанком. Первоначально кредитная линия была выдана объемом $370 млн и была выбрана на $135 млн (позже долг был реструктуризирован из валюты в рубли на сумму 12 млрд, сейчас, по оценкам одного из консалтеров, составляет 8-9 млрд рублей)/ Сделка с башней "Федерация Восток" вряд ли позволит Троценко получить существенный доход, считает его знакомый. Управляющий партнер Blackwood Мария Котова говорит, что финансовые модели проектов рассчитывались без учета периода коррекций спроса. Кроме того, структура спроса изменилась: ушли иностранные покупатели и арендаторы. "Это в целом сильно ударило по рынку многофункциональных комплексов в целом и субрынка сити в частности", - поясняет Котова.
Основной доход Троценко составят выплаты от продаж долей партнерам по проектам МФК "Казакова" и МФК Paradise Living ("Филикровля"), где планировали построить (в каждом планировалось построить по 300 000 кв. м.).
В Paradise Living ("Филикровля") 50% акционером был Зияд Манасир, он в интервью "Ведомостям" говорил, что выкупил долю Троценко. "Сделка прошла по цене около $170 млн", - говорит знакомый Троценко. С Манасиром связаться не удалось.
Представитель Cushman & Wakefield говорит, что проект представляет собой конвертацию промзоны в жилой квартал и достаточно ликвиден. "Будет построен новый жилой комплекс. На данный момент есть проблемы со статусом земельного участка и согласованием ГПЗУ", - говорит Cushman & Wakefield.
Еще одно партнерство Полонского с членом списка Forbes — проект МФК "Казакова" — представляет из себя застройку территории завода им. Казакова, который занимает 12 га по ул. Кульнева возле пересечения Третьего транспортного кольца с Кутузовским проспектом в Москве. Директор департамента консалтинга Knigth Frank Ольга Широкова говорит, что обе площадки расположены весьма удачно – на западе Москве, в непосредственной близости от престижного Кутузовского проспекта и жилая функция здесь будет наиболее востребованной. "Чуть более сложное окружение у участка завода Филикровля (рядом проходят ж/д пути Белорусского направления), но наличие видов на воду и Москву-Сити при правильном зонировании территории может компенсировать этот недостаток", - говорит Ольга Широкова. По предварительным оценкам Knigth Frank, на обеих площадках могут быть реализованы комплексы не ниже класса бизнес по ценам от 200 000 руб. за кв. м.
В этом проекте были равные доли у Полонского и владельца холдинга "Базэл" Олега Дерипаски. После проблем Полонского доля в проекте также была продана Троценко. "Базэл" это не комментирует. Однако, сумму этой сделки источник не приводит, но минимальная стоимость проекта составляет порядка $300 млн, говорит один из консалтеров. Другой специалист на рынке недвижимости слышал оценку $450 млн и без разрешительных документов на строительства, но сейчас проект уже включен в генплан столицы. Троценко мог получить половину суммы. "На вложенные деньги в валюте процентов 200% в валюте он уже получил", - говорит человек близкий к Mirax. "Глобально Троценко в плюсе, в хорошем плюсе", - говорит его знакомый. По оценкам Forbes, Троценко мог заработать на сделках с Mirax $250 млн сверх своих вложений. В Aeon это не комментируют.