Японская земля на вес золота: как финансовый вирус поразил рынок недвижимости в Токио
Удастся ли Токио стать новой финансовой столицей мира? Возможно, но не раньше, чем Япония сможет исцелиться от безумных цен на недвижимость, а лекарства от этой болезни пока не видно. Станет ли Токио новой финансовой столицей мира, сменив на этой позиции Нью-Йорк? Мир и так уже говорит о финансовой Японии в превосходной степени. Страна восходящего солнца имеет самую дорогую фондовую биржу и самое высокое торговое сальдо в мире, является самым крупным государством-кредитором. Как в свое время Нью-Йорк стал серьезным соперником Лондона, так и сейчас Токио становится серьезным конкурентом Нью-Йорка.
Но во всей ситуации кроется и некоторая доля иронии. Сильная иена, заоблачные цены на землю, которой становится все меньше, а также непреодолимые структурные особенности буквально выдворяют мегаполис с рынка. Как говорит Сигео Обара, сотрудник экспертно-аналитического центра по вопросам экономического развития в Исследовательском институте Mitsubishi: «Мы не успеваем за собственным ростом».
Первопричиной проблемы является токийский бум цен на землю. Всем известные спекуляции на данном рынке превратили обычных служащих-домовладельцев в настоящих миллионеров (только по документам). Степень, до которой финансовый вирус поразил и исказил экономику рынка жилья и бизнеса в Токио осознают только сейчас. А лекарство от этого найдётся, видимо не скоро. Катализатором для ситуации послужили огромные количества денежных средств в торговом сальдо страны.
При его самом высоком значении в 1987 году цены на жилую и нежилую недвижимость подскочили почти на 60% и стали астрономическими. Правительство попыталось затормозить данный процесс, введя высокий налог на прибыль с капитала и «административные ограничения на краткосрочную продажу земли». Темп роста снизился, а спекулянты, которые слишком долго не продавали недвижимость, понесли серьезные убытки. Но даже после понижения роста, по оценкам Сигео Обара из Mitsubishi, цены все равно находятся на уровне, на котором при «нормальной инфляции» они оказались бы лишь через 5-6 лет. Так, например, самая дорогая земля в районе Токио под названием Гиндза (вокруг фешенебельного здания продуктового магазина Meidi-Ya) сейчас оценивается в 33,6 млн иен ($258 000) за квадратный метр.
На этом уровне цены удерживает только спекулятивная лихорадка. Строительство на земле, купленной по таким расценкам практически невозможно. Старший управляющий директор Банка долгосрочного кредитования Японии Хироси Такеути полагает: «Здание, построенное на такой земле будет настолько дорогим, что его будет практически невозможно окупить при обычном ведении бизнеса. Если говорить конкретнее, в кафе за обычную порцию лапши будут просить 1 500 иен ($12) только, чтобы окупить расходы. При этом обычная цена лапши в деловом центре Токио составляет 300 иен за порцию.
Пример с лапшой может служить также показателем инфляции и роста цен на более высоком уровне. Для роста в качестве финансового центра Токио необходимы тысячи квадратных метров новых офисных пространств. В последние несколько лет цены на аренду площадей в центральном деловом районе недалеко от станции Токио росли на 20-30% в год. Новые пространства — единственный способ замедлить темпы подобного роста в долгосрочной перспективе. Средняя цена аренды, по оценкам Сигео Обара из Mitsubishi, составляла в 1988 году около 18 000 иен ($140) за квадратный метр в месяц. В то же время офисы недалеко от центра Манхэттена стоили менее $540 в год.
Предложение в последнее время выросло, но достаточно его оказалось лишь для того, чтобы доля свободных площадей в деловом центре поднялась с менее чем 1% до почти 2%. Вряд ли это повод для паники. Тем не менее, это говорит о том, что иностранные и японские бизнесмены теперь тщательнее присматриваются к деталям и думают, насколько дорого работать в Токио. А цена работы в японской столице на каждом возможном уровне определяется в том числе и ценой земли.
За последние несколько месяцев такие американские компании как IBM, Sears, Arco перевели часть своих сотрудников в гораздо более дешевый Гонконг. Наплыв в японскую столицу работников американских банков и фирм, специализирующихся на торговле акциями, сократился в разы. То же самое наблюдается и среди местных компаний со всей Японии, которые раньше стремились перебраться в Токио. Главным препятствием на их пути, по словам Сигео Обара, является «вопрос расселения» сотрудников.
Жилье — а если быть точнее однотипные дома размером чуть ли не с кроличью клетку, — настолько же больная тема в Токио, как двухчасовой путь на работу и набитые битком вагоны метро в час пик. Хироси Такеути, экономист из Банка долгосрочного кредитования Японии, вспоминает, что раньше многие японские компании для своих сотрудников строили жилье. В те времена земля была дешевле, и компании рассчитывали, что пожилые кадры, зарабатывающие больше будут покупать собственные дома и выезжать из построенных компанией, освобождая тем самым место для более молодых работников. Больше такого нет. Цены выросли настолько, что «люди не могут накопить на жилье даже с учетом субсидий и низких процентов по ипотеке». В итоге, тяжким бременем японских компаний стали траты на новых сотрудников.
Конца такому положению вещей пока не видно. Токийским офисным застройщикам от спекуляционного бума приходится несладко. Хуже того, из-за резкого роста цен на землю сократилось общее число готовящихся к постройке зданий. По оценкам Сигео Обара из Mitsubishi, общее число новых построек по всей стране сократилось с 1,7 млн в 1987 году до 1,5 млн в 1988 году. Тем не менее, правительство ожидает, что к 1993 году благодаря растущему сектору сферы обслуживания в одном лишь Токио появится 1,7 млн новых рабочих мест взамен старых, таких как, например, в традиционной сфере судостроения.
Где же все эти люди будут жить? Немало вариантов есть на самой вершине рынка недвижимости, бóльшая часть из которых предназначались для иностранцев. Есть из чего выбрать и в самом бюджетном сегменте: в основном это однокомнатные квартиры или студии, построенные специально для все более многочисленных токийских яппи и простых трудоголиков, которые уезжают домой в пригороды разве что на выходных.
Хироси Такеути из Банка долгосрочного кредитования Японии полагает, что средний сегмент рынка жилья — сущий кошмар. По некоторым подсчетам, за среднюю квартиру с двумя спальнями в пределах Большого Токио просят 52,3 млн иен ($402 000), а это больше годовой зарплаты обычного офисного работника более чем в 8 раз. В 1986 году этот коэффициент составлял 5,3.
Но все ли настолько плохо? В Токио, так же, как в Нью-Йорке и Лондоне, все только и говорят о децентрализации: руководители высшего звена и штатные сотрудники компании работают в городе, а отдел технического обслуживания и прочие внеофисные подразделения переносятся в более доступные по цене пригороды.
В теории, кажется, вполне разумно и обоснованно. Но переход из Кабутоте, который называют японским Уолл-стрит, в пригороды на периферии как, к примеру, Омия или Тиба — совсем не тоже самое, что перебраться из делового центра на Манхэттене на другой берег реки в Джерси-Сити или Бруклин. С одной стороны, пригороды Токио растут с каждым днем. Японская столица с населением в 12 млн человек представляет собой группу пересекающихся кругов. Каждый из них имеет в диаметре около 3 километров. Таким образом, Токио скорее похож на Мехико, чем на Манхэттен.
В каком-то смысле новые «нормативные требования» к операциям с собственностью все таки привели к желаемому. Лишившись из-за многочисленных ограничений доступа к рынку Токио, многие торговцы недвижимостью обращают внимание на другие районы, к которым данные требования не относятся. Поэтому пока в центре столичного региона лихорадка постепенно утихает, в 30-50 километрах от столицы она находится в самой активной стадии. Земля в таких префектурах как Тиба и Саитама подорожала в 1987 году более чем на 30%. И многие уже тогда жаловались на отсутствие подходящего жилья в промышленных зонах.
Что может сделать правительство? Оно может провести налоговую реформу и отменить большинство налогов для сферы сельского хозяйства, но в то же время взимать высокий налог на прибыль с капитала, если землю продают — именно поэтому в Японии так часто можно увидеть неэкономное управление на фермах даже поблизости Токио. С другой же стороны, налоговая реформа — опасная затея, которая для политиков чревата непредвиденными последствиями.
Японские политики также возлагают большие надежды на такие крупные проекты как освоение новых земель в районе Токийского залива и выделение резервных участков во владении вновь приватизированной компании Japan Railways. Но не стоит забывать, что ни один из вариантов не гарантирует моментального разрешения проблемы. К тому же, в любом случае потребуются колоссальные капиталовложения в строительство автомобильных, железных дорог и систем канализации.
Что бы правительство ни выбрало, действовать ему нужно осторожно и обдуманно. Нельзя узнать наверняка, в какой мере спекулянты используют собственные владения для торговли на рынке ценных бумаг. Цены во многих сегментах вторичного и третичного рынков недвижимости понизились, а спекулянты были вынуждены прекратить свою деятельность.
Хироси Такеути из Банка долгосрочного кредитования Японии полагает, что с проблемами в ипотечном кредитовании столкнулись в основном лишь малые банки и риэлторские компании. Тем не менее, специалист не исключает возможности появления новых крупных банкротов, каким совсем недавно стала компания Nihon Tochi. Будучи риэлторской компанией со скачущим курсом акций, Nihon Tochi пытается в судебном порядке защититься от кредиторов, которым она задолжала более 150 млрд иен ($1,1 млрд). Это был крупнейший провал японского бизнеса в 1988 году и восьмой по сумме долга за все время. Сугубо политические меры по снижению цен на недвижимость могут нанести ущерб рынку ценных бумаг, а также многим другим сферам.
Мал золотник, да дорог, но вам скидка
Благодаря избыточному предложению в верхнем ценовом сегменте токийского рынка жилой недвижимости сейчас возможно выторговать более низкую цену аренды — обычные цены и так неприлично высоки. Дзунити Арата, риэлтор, специализирующийся на так называемом жилье для гайдзинов (иностранцев) в таких фешенебельных районах как Хироо, Синагава и Сибуя объясняет: «Многие арендодатели сейчас не знают, как быть».
Торг в данном случае оказывается как никогда уместен. Арендодатели начинают обычно с того, что просят депозит в размере арендной платы за 4 месяца и деньги за 2 месяца проживания. В хороших районах цена аренды жилья с мебелью начинается с 6 000 иен за квадратный метр ($8 000 в месяц за квартиру площадью 185 квадратных метров).
Что за такие деньги можно получить? У компании Дзунити Арата Star Realty есть две квартиры в тихом районе Сето, из которого за 40 минут можно без проблем добраться до делового района, где находится железнодорожный вокзал Токио. Одна квартира с двумя спальнями предлагается по цене 750 000 иен ($5 700) в месяц. Выше в том же здании находится похожая квартира, но уже с тремя спальнями, за которую просят 950 000 иен ($7 300) в месяц. В обеих квартирах прихожие отделаны мрамором, кухни будто с обложки журнала об интерьере, имеется по одной ванной комнате. Арата не говорит, насколько он может понизить арендную плату меньшей квартиры, но большую он готов сдавать за 850 000 иен (всего $6 500) в месяц.
За последние 8 лет цены на землю в Сето выросли на 1 000%. Что об этом думают давние местные жители, которые, кстати, могут неплохо заработать на своей жилплощади? Одна женщина, живущая здесь уже 40 лет очень недовольна: «Район стал чересчур престижным. Мои соседи — либо какие-то непонятные богачи, либо иностранцы».
Перевод Антона Бундина