Счет за отель на Манхэттене: испытание для Дональда Трампа и его милосердных акционеров
В середине июня Трамп объявил о новой сделке со своими банкирами, которая позволит ему остаться владельцем главной драгоценности своей империи — величественного отеля Plaza на Манхэттене. Однако Трамп умолчал, что за последние два года отель потерял $100 млн и на данный момент не полностью выплачивает долг по кредиту в размере более чем $430 млн.
Отель Plaza, таким образом, «целиком» принадлежит Трампу — компании, в которой он является единственным собственником. Не так давно Forbes получил копию финансового отчета от 31 декабря 1990 года, заверенного аудиторами Kenneth Leventhal & Co. Аудитор выражается категорично: «У нас есть обоснованные сомнения по поводу того, cможет ли компания оставаться действующим предприятием». Это, как отмечают аудиторы, еще мягко сказано. Заверенные финансовые отчеты Трампа свидетельствуют о том, что он продолжает управлять отелем лишь благодаря милосердию кредиторов; прошлогодней выручки не хватает для того, чтобы покрыть расходы по процентам в размере около $20 млн. Банки отсрочили процентные платежи, равные $7 млн.
Почему Plaza сталкивается с такими трудностями? Ведь сам отель так же популярен, как и прежде. В прошлом году положительный денежный поток составил почти $21 млн до покрытия процентных расходов. Предприятие работает очень даже хорошо. Просто Трамп покупал слишком много, и услужливые банкиры предоставляли ему слишком много денег взаймы. Для того, чтобы погасить долги за приобретенную собственность — в размере $45 млн в 1989 году и, частично из-за падения процентной ставки, несколько меньше, $41,3 млн — в 1990 году. В этом году процентные выплаты Трампа составят около $45 млн, если отель не выберется из долговой ямы.
Однако положительный денежный поток не полностью свободен; такое роскошное заведение, как Plaza, требует постоянного ухода и капитального ремонта. Согласно компетентным источникам информации, по меньшей мере $8 млн нужно откладывать ежегодно, чтобы Plaza выглядел солидно. Но Трамп уверен, что нуждается лишь в $3 млн, так как совсем недавно провел дорогостоящий ремонт отеля.
Согласно финансовым отчетам, в 1988 году Трамп заплатил $409 млн при покупке отеля и небольшой пристройки к нему из железистого песчаника у Robert M. Bass Group из Форт-Уэрта, не считая еще $4 млн, затраченных на заключение сделки. И это ради заведения, чья выручка за 1988 год составила $16 млн. Таким образом, он отдал за него сумму выручки в 25-кратном размере. Что еще удивительнее — банкирам так понравилась сделка, что они потребовали у Трампа небольшую долю акций. В отчетах значится, что первый взнос Трампа при кредите в рассрочку составил лишь $30 млн — всего 7,5% от общей суммы покупки. Откуда у банкиров такая щедрость? Хороший вопрос. Должно быть, они возлагали большие надежды на его необыкновенную удачливость в те времена. Только подумайте: Трамп взял на себя обязательства выплачивать сумму по процентной ставке, достигающей 9,4%, за заведение, которое приносило лишь 4% суммы покупки на основе выручки.
Что могли бы получить банки, если бы они отказали в праве выкупа отеля и выставили бы его на продажу? Вероятно, не больше $300 млн, по мнению Абрахама Уоллака из компании First Capital Management, которая специализируется на инвестиционных услугах на северо-восточном и юго-восточном рынках недвижимости США. И это за заведение, обремененное банковской задолженностью в $415 млн. Это как раз и может стать ключом к разгадке причины, по которой Трамп до сих пор управляет отелем Plaza. Лишение права выкупа привело бы к нежелательным для банкиров процедурам списания имущества.
Разумеется, Трамп утверждает, что $300 млн — смешная сумма. Но даже при такой стоимости заведение приносило бы лишь 4-5% от всей суммы, учитывая расходы на ремонт исключительно из вырученных наличных средств. Но на данный момент у отеля не так много клиентов, покупающих наличными.
Учитывая расходы на ремонт за последние два года, Трамп считает, что в этом году выручка составит $35 млн, а в следующем — $45 млн. Но это лишь пустые обещания, которыми он уже не сможет кормить банкиров. Будучи изобретательным, Трамп объявил о своем плане выплатить все долги за отель Plaza по окончании года, занимаясь продажей в собственность половины номеров отеля, общее число которых составляет 804. По его словам, это увеличит приток средств для погашения 400-миллионного кредита. Кроме того, ему будет принадлежать половина всего заведения.
Итак, выполним расчеты. Допустим, Трамп продаст 402 номера общей площадью 500 кв. футов. После уплаты агентского вознаграждения и других издержек по продаже ему нужно будет найти покупателей, каждый из которых потратит около $1 млн или $2000 за кв. фут. По подсчетам Трампа — лишь $1500 за кв. фут. В любом случае, удастся ли ему это сделать? По данным Барбары Коркоран из Corcoran Group, максимальная цена за жилье в Нью-Йорке составляет $1590 за кв. фут — цена за одни апартаменты на «перегретом» рынке недвижимости.
Как бы то ни было, Трамп, которому на данный момент нужно предоставить отчет о выставлении на продажу квартир в совладении, относится с оптимизмом к судьбе отеля. Почему же тогда аудиторы Kenneth & Co. проявляли такой пессимизм по отношению к финансовой жизнеспособности отеля? «Они ничего не знали об идее с квартирами», — отвечает Трамп.
Перевод Марии Клименко