Главная загадка Манхэттена: что в кошельке у Дональда Трампа?
Экономический спад на рынке недвижимости и проблемы с казино нанесли двойной удар по Дональду Трампу, чей собственный капитал после этого может составлять лишь полмиллиарда, а активы имеют низкую степень ликвидности. Не самый лучший расклад для человека, чьи долги превышают $3 млн.
Сколько денег у Трампа? Вопрос, интересующий не только жену Трампа Иванну, которая живет отдельно от мужа, но и его многочисленных кредиторов. Общественность, неравнодушная к спекуляциям и легендарной личности Трампа, испытывает удовольствие, разгадывая эту тайну. Мы уверены, что его личный капитал уже далек от суммы в $3 млрд, которую озвучило издание Business Week три года назад, и значительно уменьшился по сравнению с нашими собственными подсчетами 1989 года (тогда Forbes оценивал его состояние в $1,7 млрд).
Forbes удалось ознакомиться с документами, которые Трамп отправил в государственные органы. Они включают в себя перечень его активов и пассивов, так же, как и данные от 31 мая 1989 года. Однако в этом году содержание документов дополнили информацией об актуальных операциях, и выяснилось, что, если вычесть долги и закладные, собственный капитал Дональда Трампа составит $1,5 млрд. Но мы думаем, что настоящая цифра далека и от этого. Почему? Даже при его необычайном таланте продавать недвижимость факт остается фактом: практически вся недвижимость упала в цене за последние пару лет.
Что еще хуже для такого дальновидного человека, как Трамп, который, как правило, просчитывает все наперед, — ему придется прекратить завышать цены на недвижимость премиум-класса. Он больше не сможет рассчитывать на то, что заработает за счет переоценки этой собственности, и сможет компенсировать непрекращающиеся затраты на погашение процентов, которые всегда превышают выручку от продаж недвижимости. Более того, Forbes считает, что оценка некоторых активов, которые Трамп обозначил в декларациях 1989 года как личную собственность, уже тогда была неправдоподобно оптимистичной.
Мы обновили список объектов недвижимости и определили те из них, рыночная стоимость которых, как мы считаем, не превышает $3,7 млрд, а их реализация затруднительна из-за задолженностей суммой около $3,2 млрд. Если наши подсчеты в основном верны (мы считаем их вполне объективными), выходит, что на данный момент Дональд Трамп располагает $500 млн. Имеет ли Трамп в распоряжении внушительное количество активов? Да. Превышают ли они задолженности в допустимых пределах? Это уже другой вопрос.
Не стоит забывать, что все эти долги нужно выплачивать. Если не рассматривать бухгалтерский баланс и обратиться к выручке, картина становится еще более расплывчатой. Возьмем три казино Трампа в Атлантик-Сити. По нашим оценкам, сумма его задолженностей по объектам недвижимости равна $1,7 млрд, включая неуплаченные проценты в размере $180 млн. Выручка с этих объектов, а также чистая прибыль от казино Trump Castle и Trump Plaza составляют, по нашим данным, около $140 млн. Таким образом, Трампу придется брать из своего кармана минимум $40 млн в год, $3 млн в месяц, $770 000 в неделю. К счастью для него, не все проценты по долгам выплачиваются наличными — для выплаты некоторых из них подходят внешние накопления. Они могут сэкономить расходы наличных средств, но потребуют займа в будущем. Очевидно, Трампу жизненно необходим дополнительный источник монет для своего царства.
Трамп возлагает большие надежды на свой недавно открывшийся отель-казино «Тадж-Махал» в Атлантик-Сити, уповая на то, что популярность нового заведения привлечет толпы посетителей и в его ветхий отель в Нью-Джерси, в 125 милях от Манхэттена.
Ему нужно будет ежедневно получать выигрыш приблизительно в размере $1,3 млн для того, чтобы просто покрыть издержки и выплатить долги казино в размере $760 млн. Даже те $75 млн, которые Трамп вложил в этот объект, он занял в банке. Чтобы добиться средней величины ежедневного выигрыша в $1,3 млн, Трампу придется выйти на уровень прибыли, на 40% превышающий показатели самого успешного казино в Атлантик-Сити за последний год. Он надеется сделать не только это, но также заработать сотни тысяч в день для уплаты еще каких-нибудь обязательств. В любом случае сейчас слишком рано судить о том, сможет ли «Тадж» оправдать большие надежды Трампа.
Читатель может спросить: если его активы превышают пассивы на $500 млн, почему они приносят меньше, чем нужно для уплаты процентов? Чтобы ответить на этот вопрос, давайте рассмотрим отель Trump Plaza на Манхэттене, который принадлежит Трампу. По нашим данным, на его покупку он потратил $407 млн и по меньшей мере $25 млн на ремонт. Всю эту сумму он взял в кредит, и конечно, по ставке не менее 10%. Но мы оцениваем максимальную выручку на данный момент, которая составляет не более $26 млн в год — это всего 6% от затраченной суммы.
Таким образом, он оформил кредит со ставкой 10%, который окупается лишь на 6%. Продавцы недвижимости делают так, когда рассчитывают на повышение стоимости капитала, которое компенсировало бы любое падение выручки, однако сейчас, в период кризиса, на него нельзя надеяться. Если бы Трамп был оптовым торговцем, скупающим недвижимость за наличный счет, он спокойно мог бы приобрести этот отель, но будучи покупателем с внешним финансированием, он лишь теряет свои наличные.
Путь к богатству
Стремительный путь к богатству Дональд Трамп начал в конце 1970-х, когда цены на недвижимость стабильно росли, и достиг успеха тогда, когда их рост еще не остановился. Переплата не так важна — если недвижимость была престижной, как большая часть недвижимости Трампа, то можно было рассчитывать на стабильное повышение стоимости. Не получалось покрыть процентные выплаты, опираясь на выручку? Это не важно, недвижимость повышалась в цене, и можно было занять часть средств, чтобы покрыть наличные расходы. Можно было даже оформить кредит и внести первый взнос на покупку следующего объекта. Или найти покупателей из Японии. Но это уже редкость, а повышение стоимости капитала тем временем остановилось.
Пришло время навестить Дональда Трампа и попросить объяснить завышенные показатели своих доходов. Однако Дональд Трамп не из тех, кто начнет обороняться. Когда мы входим в его офис на 26-м этаже Trump Tower на Манхэттене, он сразу переходит в наступление: «Я раскрою вам показатели, о которых еще никому не известно». Знакомимся с документом, в котором указана сумма выручки за последний год в размере $159 млн — в отличие от $140 млн из наших подсчетов. Затем он показывает нам больше цифр, свидетельствующих о высоком уровне прибыли и наличии доступных фондовых активов, но при этом складывает страницу так, что нам не видно соседней колонки. «Можем ли мы взять это с собой?» — «Нет». Трамп, с гордым видом вышагивая по комнате, отмечает, что у него в наличии уже больше $1,7 млрд, прошлогоднего размера выручки по подсчетам Forbes. «И сколько же?» — «Четыре или пять миллиардов долларов». — «Что с пассивами?» — «Я всегда озвучиваю факты».
Рассмотрим все более подробно. Согласно подсчетам Forbes, отель мирового класса Trump Plaza в деловом и торговом районе Манхэттена, принадлежащий Трампу, может стоить $400 млн, но только при условии, что мы приписываем неестественно высокий показатель стоимости предприятия к размеру чистой прибыли. Eсть ли на рынке недвижимости объекты, чья стоимость в 15 раз больше выручки, особенно сейчас, когда обесценивание влияет на фактическую стоимость? На сегодняшний день стандартные отели стоят не больше десятикратного размера выручки, а объекты мирового класса — не больше 13-кратного. Трамп приобрел прекрасный старый отель в период почти максимальных цен на рынке недвижимости у Роберта Басса и его партнеров из Форт-Уэрта, которые не славятся тем, что избавляются от вещей. Почему Басс Групп продавали роскошный отель? Из достоверного источника стало известно, что Трамп предложил им цену, от которой они не смогли отказаться.
Однако это не так существенно, мы припишем $400 млн отелю Trump Plaza. Трамп уверен: с тех пор, как он его заполучил два года назад, отель значительно вырос в цене. Он утверждает, что в апреле султан Брунея предложил за него $750 млн, и Трамп отказался. Но об этом мы говорить не будем — факты свидетельствуют о том, что наша оценка в $400 млн и так слишком лестная.
В апрельском интервью Трамп рассказал Forbes о том, что мог бы продать авиакомпанию «Трамп Шаттл», которая выполняет рейсы Бостон-Нью-Йорк-Вашингтон, за $550 млн, и это притом, что вложил он в нее уже $400 млн. Кому продавать за такую цену? По оценкам Forbes, Трамп купил ее по достойной цене у авиакомпании Eastern Air Lines в прошлом году, и, вероятно, ее можно продать за ту же цену, но не больше. На рынке авиаперевозок предполагают, что «Трамп Шаттл» может приносить $180 млн годовой прибыли. Но Трамп взял $400 млн в кредит, чтобы разобраться с финансовыми вопросами, включая ремонт самолета, на который он потратил $35 млн. Проценты по задолженностям вряд ли могут быть меньше 10% — $40 млн в год. Так что Трампу будет нужна чистая прибыль до уплаты налогов в размере 22%, просто чтобы погасить долг. Коэффициент доходности, равный 15-16%, считается очень хорошим для такого бизнеса. Но вполне вероятно, что прибыль от шаттла меньше, чем расходы на него.
Трамп утверждает, что получает еще $157 млн в год от продажи многоквартирных жилых домов. Судя по его клятвенным высказываниям по поводу собственного капитала, видимо, он мог оценивать свои проекты в этой сфере в размере около $230 млн с учетом долгов. Однако, по подсчетам Forbes, текущая рыночная цена таких проектов, скорее всего, не превышает $100 млн — многоквартирные дома Нью-Йорка и Флориды сейчас уже не так востребованы.
Вероятно, самое слабое место в высказываниях Трампа по поводу собственных средств — Верхний Вест-Сайд в Манхэттене. Он устанавливает цену в $650 млн для территории железнодорожной товарной станции площадью 100 акров, которая ему принадлежит и в настоящее время не используется. В 1985 году он купил ее за $110 млн и до сих пор не занимался ни ее развитием, ни получением поддержки для разработки плана развития территории. Богатые жители манхэттенского Вест-Сайда подключили свои резервные запасы для борьбы с Трампом — они против изменений. Поэтому на данный момент эта собственность бесполезна. Полтора года назад состоялись переговоры между Трампом и застройщиком Уильямом Цекендорфом-мл. по поводу покупки территории. Но Цекендорф отмечает, что никогда не делал надбавку цены. Почти все эксперты Forbes во время беседы с ним чувствовали, что $650 млн — цена выдуманная. Реальная рыночная стоимость гораздо ближе к $200 млн, но никак не $650 млн.
В своем последнем интервью для Forbes Трамп сказал, что, как и в прошлом ноябре, ему принадлежали $159 млн акций компании Alexander’s и муниципальных облигаций и вся эта сумма не подлежит уплате долгов. Но документы, которые находятся в открытом доступе, свидетельствуют, что Трамп активно занимал деньги для того, чтобы участвовать в приобретении акций Alexander’s, стоимость которых составляет $65 млн — на $5 млн меньше цены, которую обозначил Трамп.
Два года назад Трамп предоставил Forbes список его личных резиденций, который включает в себя Мар-а-Лаго в Палм-Бич стоимостью $50 млн. Но согласно подлинным данным, общая стоимость всех его резиденций составляет $30 млн, а задолженности по ним — $40 млн.
Золотая жила или пропасть?
«Тадж-Махал» мог бы стать золотой жилой или огромной пропастью для Трампа. Еще до открытия «Таджа», который увеличит игровую активность жителей города на 18%, 11 других казино славились своей активностью в городе-курорте, два из которых принадлежат самому Трампу. Поэтому он очень рассчитывает на то, что помпезность «Таджа» привлечет новую аудиторию.
«Тадж-Махал» открылся 5 апреля, и в этот день его посетило огромное количество людей – многообещающе, но однозначных выводов делать рано. Очевидно, Трамп находится в волнении и остро воспринимает любые вопросы, которые касаются перспектив отеля. За несколько дней до открытия Трамп напугал руководство небольшой компании Janney Montgomery Scott & Co, основанной в Филадельфии, — так, что пришлось уволить игрового аналитика Мартина Рофмана. Будучи однажды экспертным свидетелем Трампа, он писал и рассказывал репортерам о том, что «Тадж» не сможет добиться ежедневного выигрыша в размере $1,3 млн, которые, по его оценкам, Трампу необходимы для расходов на отель.
Теперь же подсчеты Рофмана невозможно наивно игнорировать. В «Тадж-Махале» работают 7000 человек, это огромные накладные расходы. К ним нужно прибавить выплаты процентов суммой около $100 млн в год — около $275.000 в день.
Если отель действительно станет успешным, он непременно ослабит популярность двух других казино в Атлантик-Сити, которые крайне важны для обеспечения платежеспособности Трампа. В течение первых трех недель его работы выигрыш в казино Trump Plaza уменьшился на 12,3%, в казино Trump Castle – на 1,7%. Между тем задолженности по этим отелям-казино, включая спекулятивные облигации, составляют $683 млн. Trump Plaza считается реальным лидером, в прошлом году его выручка составила $24 млн. Этого могло бы надолго хватить, чтобы покрыть какие-либо другие дефициты в империи Трампа.
Trump Castle, который также находится в Атлантик-Сити, представляет собой менее радужную картину для Трампа. В прошлом году отель ушел в минус на $7 млн. Часть убытка можно отнести к почти $5 млн, которые Трамп заплатил за свою яхту Trump Princess в ущерб отелю. Но даже без учета аренды яхты у другой компании Трампа, Trump Castle все равно потерял деньги.
В прошлом году Трампу пришлось вложить в Castle $5 млн. Денежные потери отеля в 1989 году Трамп оправдывает ремонтными работами, из-за которых временно остановился приток игроков, однако документы Комиссии по ценным бумагам и биржам свидетельствуют о том, что в 1990 году Trump Castle потребуются дополнительные вливания капитала для того, чтобы покрыть издержки.
Дональд Трамп — игрок, которому фантастически удается получать рекордные выигрыши. Прямо сейчас он решил сделать ставку на Атлантик-Сити. Если «Тадж» зарекомендует себя как самое успешное казино в мире, возможно, он сможет выдержать любые натиски разрушающегося рынка недвижимости и погасить миллиардные долги. Возможно, Трамп рассчитывает на изменение цен на бирже, которое позволит ему выставить на продажу меньшую долю капитала в лидирующем «Тадж-Махале» и других своих казино. Затем он мог бы использовать выручку, чтобы восстановить ликвидность оставшейся части империи. Но все это — гигантская выручка от «Таджа» и фондовая биржа, открытая новым предложениям, — еще не пришло.
Когда Дональд Трамп однажды обернется назад, быть может, этот виртуозный продажник вспомнит 1990-й год как самое трудное время в своей жизни.
Перевод Марии Клименко