Моя Москва

Мюнхен. Теплый осенний день. Открытие RealExpo-2006, крупнейшего форума европейских строителей и девелоперов. «Рад приветствовать московского мэра господина Юрия Лужкова», — говорит с трибуны под аплодисменты министр экономики Баварии. «И его супругу госпожу Елену Батурину», — продолжает немец. Вновь аплодисменты. Юрий Лужков стоит в первом ряду и готовится к ответной речи. А где же Батурина? Рядом с мужем ее нет. Чтобы найти ее в толпе, надо постараться. Вот она. Кивком головы подзывает то одного, то другого менеджера «Интеко», вполголоса дает краткие указания. Пока Лужков произносит речь, Батурина успевает переговорить с полудюжиной подчиненных, которые тут же стремительно удаляются выполнять поручение или хватаются за телефон.

Давно прошли времена, когда «Интеко» была известна как производитель «прибамбасов из пластмассы» (один из ранних рекламных слоганов компании) и гремела в газетных статьях по случаю победы в скандальном конкурсе на поставку сидений для стадиона «Лужники». Даже «одна из крупнейших в Москве строительных компаний» — далеко не самое точное определение для бизнеса Батуриной сегодня. Проще всего сказать так: супруга столичного мэра — единственный (официально) бенефициар компании с активами стоимостью свыше $3 млрд. Что входит в их число? Земельные участки в Москве и за ее пределами. Акции Сбербанка и «Газпрома» более чем на $1,5 млрд. Строительное подразделение, возводящее объекты, реализация которых приносит в год около $600 млн. Гольф-клуб в Австрии, конный завод в Калининградской области, 25% производства одноразовой посуды в России и многое, многое другое.

Империя разрослась и требует неустанной заботы. Это поважнее, чем стоять рядом с мужем на презентациях. Хотя, как признает Батурина в интервью Forbes, совсем уйти от обязанностей супруги градоначальника ей не удается: «Никто не снимал с меня ответственности присутствовать в качестве жены мэра на официальных мероприятиях». Но неужели лишь этим ограничивается влияние на бизнес «Интеко» семейного положения его владелицы?

Батурина не устает повторять, что развитие компании «Интеко» никак не связано с личностью ее мужа, что никаких преференций от столичных властей она не имеет. Ее коллеги, московские застройщики, с этим обычно не спорят. «Все разговоры о том, что она пользуется административным ресурсом, — это мифы. Команде, которую она создала, 90% компаний просто позавидуют», — расточает комплименты Сергей Полонский, президент крупной девелоперской фирмы Mirax Group.

Не все согласны с такой оценкой. Депутат Госдумы Александр Лебедев, баллотировавшийся на выборах мэра Москвы в 2003 году, — один из яростных оппонентов. «Это же мое экономическое открытие: новый экономический уклад, называется «семейно-государственное партнерство», — рассказывает Лебедев в интервью Forbes. В прошлом году он написал открытое письмо Борису Грызлову, лидеру партии «Единая Россия», в которую входит сам и в которой состоит Лужков, попросив обратить внимание на особые отношения «Интеко» и столичных властей. Батурина в ответном письме отмела обвинения в том, что ее фирма зарабатывает деньги за счет преференций московской мэрии, и погрозилась подать против Лебедева иски. До судебного разбирательства, впрочем, дело не дошло.

Кто же прав: Батурина или ее оппоненты? Этот вопрос по-прежнему волнует многих.

Найти ответ на него не так-то просто. Тот же Лебедев, если вчитаться в формулировки письма, не смог представить хотя бы одно серьезное доказательство получения Батуриной каких-то льгот. Вот фраза из его обращения: «Лужков… регулярно и собственноручно подписывает распорядительные документы московского правительства, предоставляющие ЗАО «Интеко» возможность развивать свой бизнес и получать ощутимую прибыль». Все так: любое строительство в Москве требует многочисленных согласований с властями, и все, что строит Батурина, одобрено Юрием Лужковым или его непосредственными подчиненными. Но «Интеко» не получает от города откровенных «подарков» в виде земельных участков или подрядов на льготных условиях — Батурина действует аккуратнее.

Возьмем появление у «Интеко» новых проектов. В Москве существует несколько способов получения участка для застройки. Во-первых, мэрия проводит инвестиционные конкурсы, выставляя на них свободные земли. Выигрывает тендеры тот, кто согласится отдать большую долю построенного городу (по крайней мере таковы правила). Во-вторых, существуют специальные программы правительства Москвы по выводу промзон, сносу пятиэтажек и т. д. В-третьих, можно приобрести землю у федеральных ведомств и организаций — Министерства обороны, Федеральной службы охраны, МВД, высших учебных заведений, в столице они владеют гигантскими территориями. Наконец, есть вторичный рынок, на котором можно купить участок или право на его 49-летнюю аренду.

«Мы не очень часто сотрудничаем с городом», — утверждает Батурина в интервью Forbes. Так оно и есть: сейчас «Интеко» строит или готовится построить в столице 27 объектов (по официальным данным). И лишь для четырех из них компания получила участки напрямую у московских властей: это проект «Молжаниново» — 225 га под жилую застройку за кольцевой автодорогой в районе аэропорта «Шереметьево» и три участка под гостиницы в различных районах Москвы. Итого 500 000 кв. м жилья и около 150 000 кв. м отелей.

Гораздо большие объемы недвижимости «Интеко» возводит на землях, полученных от организаций федерального подчинения. Так компания приобрела участок под строительство жилого комплекса «Шуваловский» (230 000 кв. м) недалеко от Воробьевых гор. Раньше эта земля принадлежала Московскому государственному университету, в качестве компенсации за участок «Интеко» профинансировала строительство новой библиотеки и жилья для преподавателей.

Другой пример — «Аэро-Парк» (950 000 кв. м гостиниц, офисов, апартаментов и торговых площадей) и «Гранд-Парк» (420 000 кв. м жилья). Эти комплексы строятся на территории аэродрома имени Фрунзе, некогда принадлежавшего Минобороны (более известен как Ходынское поле). «[Схема с участием федеральных ведомств] наиболее сложна, так как в работу вовлечено множество заинтересованных сторон: пользователь имущества, отраслевое ведомство, Росимущество, правительство Москвы», — описывает подобные проекты один из крупнейших московских строителей. На Ходынке «Интеко» выступает не главным инвестором, а действует на паях с другой столичной компанией — «Мосфундаментстрой-6». Виктор Нестеренко, директор и основной совладелец МФС-6, с конца 1990-х бился над тем, чтобы начать освоение бывшего аэродрома. Но лишь в 2002 году, когда в проекте появилась «Интеко», стройка закипела.

Также на паях, но с упоминавшейся уже Mirax Group и «Федеральной сетевой компанией» («дочка» РАО ЕЭС) Елена Батурина застраивает участок на севере Москвы, по которому проходит высоковольтная линия электропередачи. Представьте себе масштаб работ и согласований: провода нужно убрать под землю, а на освободившейся территории построить жилой комплекс.

Жилой комплекс в Гранатном переулке на территории Московского гуманитарного педагогического института «Интеко» возводит совместно с «СТ-Групп» известного московского предпринимателя Александра Чигиринского.

Почему строители охотно берут Батурину в партнеры? О том, что это помогает «утрясать» проблемы с согласованиями проектов, никто официально не скажет. «Вы можете сказать, что Батурина «выпускает» постановления правительства Москвы и их продает… Но вы хоть один пример знаете?» — задает вопрос глава Mirax Group Полонский. И сам же на него отвечает: «Я не знаю».

Несколько гектаров земли Елена Батурина купила в самом центре столицы, на Садовнической набережной, у Агентства по реструктуризации кредитных организаций (АРКО). Стоимость покупки составила $14 млн. А здание на Ильинке («Теплые торговые ряды», середина XIX века), где «Интеко» планирует построить пятизвездную гостиницу, было приобретено у Сбербанка. «Почему я не могу купить площадку у Сбербанка или Внешторгбанка?» — говорит Батурина.

Одно дело купить, другое — построить. Второй после «Аэро-Парка» по масштабам проект «Интеко» — 570 000 кв. м офисов и гостиниц на Минской улице рядом с парком Победы. Сейчас здесь заросшее высокой травой пологое поле, спускающееся к речке Сетунь. В прошлом году на 1 Мая школьники посадили тут три сотни деревьев. «Дубы были, ясени... Хотели сделать парковую зону», — вспоминает Владимир Слободян, сотрудник дирекции заказника «Долина реки Сетунь», в состав которого тогда входил участок. Однако через несколько месяцев деревья выкопали. Почему? Как утверждает Слободян, на руководство заказника «надавили» из столичного департамента природопользования. Тут-то Слободян и выяснил, что участок уже давно принадлежит «Интеко».

Пятнадцать лет назад земли по берегам Сетуни использовались как сельскохозяйственные угодья. Совхоз «Матвеевское» выращивал там овес и косил сено. В 1990-х совхоз, переименованный в АОЗТ «Матвеевское», стал лакомым кусочком. Его земли стоят баснословных денег. Шутка ли: зеленая территория вблизи элитного Кутузовского проспекта, рядом знаменитая ближняя дача Сталина. За совхоз развернулась нешуточная борьба. В 1996-м в своей машине выстрелом в голову был убит директор «Матвеевского» Николай Дубовский. Через три года в подъезде собственного дома застрелили его преемника Виктора Бабынина. Убийц ни в том, ни в другом случае так и не нашли. Сменив не одного владельца, «Матвеевское» в 2004 году перешло под контроль структур чукотского губернатора Романа Абрамовича.

Но еще до прихода Абрамовича самые ценные земли «Матвеевского» — ожерелье участков, нанизанных на речушки Сетунь и Раменка, приобрела Батурина. Их общая площадь около 180 га; стоимость покупки «Интеко» не раскрывает, но рыночная цена этих земель, по оценке Vesco Consulting, составляет свыше $1 млрд.

Бывшие сотрудники совхоза, владельцы земельных паев, до сих пор требуют от нынешнего директора «Матвеевского» Николая Кырина расторгнуть сделки, которые привели к тому, что их общая земля сменила собственника. «Офис себе новый отгрохал, десять охранников у него только на улице, не подберешься», — кипятится Антонина Федорова, представляющая интересы нескольких пайщиков совхоза. Она и еще несколько активистов пытаются доказать, что паи у них были украдены. Федорова бомбардирует письмами президентскую администрацию и прокуратуру. Результат: сегодня «Матвеевское» проверяют ОБЭП и прокуратура Одинцовского района Московской области (часть земель совхоза расположена за чертой города).

Рассерженные пайщики — не единственная проблема. Еще в 1990-е годы часть земель «Матвеевского» была включена в состав заказника «Долина реки Сетунь». Что это означало? На территории заказника можно заниматься сельским хозяйством, а вот строить здесь нельзя.

Точнее, нельзя было раньше. В июне 2006 года правительство Москвы постановило произвести следующий обмен. Часть заказника, состоящая в основном из земель «Интеко», перестала быть природоохранной территорией. Вместо этого к заказнику прикреплялись новые земли, расположенные пятью километрами юго-западнее. На карте все выглядит отлично: новые наделы по площади примерно такие же, на них зеленеют деревья и поля, есть несколько прудов и тоже протекает речка. Но если выехать на место, можно увидеть, что территория, переведенная в разряд природоохранной, частично застроена складами и гаражами, а прямо на границе ее дымит гигантская ТЭЦ. Участки явно неравноценные, уверяет Галина Морозова, сопредседатель Московской экологической федерации.

Что бы там ни говорили экологи, «Интеко» уже вовсю рекламирует свой новый проект, который появится на территории бывшего заказника. Елена Батурина планирует возвести на берегу Сетуни четыре футуристических здания под стеклянными куполами — торгово-офисный комплекс «Космо-Парк». Объем инвестиций более $1 млрд.

Насколько осложнилась бы реализация проекта, занимайся им не «Интеко», а другой крупный застройщик? Трудно сказать. Вольная трактовка московскими строителями и властями вопросов экологии — притча во языцех. Но вспомним слова Слободяна из дирекции сетуньского заказника: освободить территорию от только что посаженных деревьев его попросили из правительства Москвы. А менеджеры «Интеко», говорит представитель заказника, занимали скорее нейтральную позицию. «В «Интеко» нам сказали: ребята, можете не торопиться. Еще неизвестно, когда мы выйдем на площадку», — вспоминает Слободян. Возможно, сотрудники московского правительства просто решили выслужиться перед мэром, зная, что его супруге предстоит вести на этих площадях строительство.

Получается ли у «Интеко» так же успешно работать за пределами Москвы? Еще пару лет назад казалось, что экспансию компании не остановить. Батурина купила полдюжины объектов в Сочи, занялась сельским хозяйством в Белгородской области, начала строительство целого жилого квартала в Киеве, но говорить о грандиозных успехах пока рано.

Как развивается сельское хозяйство? «Спросите у Виктора Николаевича. Сейчас это его бизнес», — говорит глава «Интеко». Виктор — родной брат Елены Николаевны. Он занимался покупкой земли на Белгородчине и в других российских регионах. Приобрести удалось более 100 000 га, однако права на половину этих угодий надо еще доказать в суде. В той же Белгородской области «Интеко» вошла в жесткое противостояние с местными властями. Эскалация конфликта привела едва ли не к боевым действиям — менеджеры московской компании стали мишенью вооруженных нападений, адвокат «Интеко» Дмитрий Штейнберг был убит. Батурина в итоге решила из бизнеса выйти: земли и сочинские проекты, где «Интеко» тоже сталкивалась с проблемами, забрал себе Виктор Батурин.

Киев? Всего в столице Украины «Интеко» планировала построить до 150 000 кв. м жилья. Согласования были начаты в 2004 году накануне «оранжевой революции». «Проект пока развивается медленно», — констатирует Батурина. Еще бы: достаточно вспомнить, в каких выражениях Юрий Лужков отзывался об украинских революционерах, к числу которых относится и мэр украинской столицы Леонид Черновецкий.

Другое дело, когда с властями удается договориться. Наиболее успешным среди проектов «Интеко» за пределами Москвы можно считать строительство офисно-гостиничного центра в Астане, столице Казахстана. «Там достаточно хорошо продвигаются все согласования. Правительство Астаны курирует Нурсултан Назарбаев, и это, конечно, оказывает магическое влияние на чиновников. Заставляет их работать очень быстро», — говорит владелица «Интеко».

Батурина расширяет границы бизнеса, по возможности не ввязываясь в политические и корпоративные конфликты. «Интеко» запустила пару проектов в Петербурге и Ленинградской области, купила участки под гостиницы в чешских Карловых Варах и австрийском Китцбюэле. Изучает рынок в Китае на предмет строительства там отелей. В 2005 году компания продала часть строительных активов и весь цементный бизнес. Полученные в результате средства, около $1 млрд, были инвестированы в акции государственных компаний — «Газпрома» и Сбербанка.

Сухой остаток: компания «Интеко» в ближайшие годы не планирует оставлять свой родной город. К 2010 году около 90% бизнеса «Интеко» территориально будет по-прежнему сосредоточено в Москве. Кроме недвижимости, он будет включать в себя инвестиционный блок (управление пакетами акций крупных компаний, котирующихся на бирже) и нефтехимию (то, что выросло из бизнеса по производству одноразовой посуды и пластиковой мебели). Всем этим хозяйством надо эффективно управлять и надежно его защитить от политических рисков. Срок Юрия Лужкова заканчивается в 2007 году. Вне зависимости от того, кто придет ему на смену, не только «Интеко» — любой крупной московской компании стоит задуматься о своем будущем.

Пару лет назад Батурина называла «Интеко» просто «семейной компанией». Активы распределялись среди сотен юридических лиц. Производство изделий из пластика, московские стройки, цемент, сельскохозяйственные проекты — все варилось в одном котле. Нити управления этой запутанной системой держали в руках два человека — Елена и Виктор Батурины.

«Я сидел на хозяйстве», — утверждает Батурин в интервью Forbes. Имеется в виду, что именно он возглавлял компанию «Интеко», принимал решения по оперативному управлению бизнесом, подыскивал новые проекты. Но последнее слово оставалось за Еленой. «Естественно, я готовил доклады сестре», — говорит Батурин, уверяя, впрочем, что ни разу не было такого, чтобы его решения отменялись.

В конце 2005 года, в разгар земельного конфликта на Белгородчине, Батурин вышел из совместного с сестрой бизнеса, получив, помимо сельхозпроектов, примерно $20 млн компенсации. Что именно вызвало размолвку между братом и сестрой, стороны не комментируют. Но именно после «увольнения» брата Батурина взялась за реструктуризацию бизнеса, пригласив для этих целей молодого инвестиционного банкира Алексея Чаленко, бывшего главного исполнительного директора по управлению частными инвестициями ФК «Уралсиб». «Здесь сначала принимается решение, а потом все остальное», — описывает Чаленко свои первые ощущения от работы на Батурину. Ни долгих посиделок с консультантами, ни тщательно прописанных концепций и планов развития.

Батурина управляет «Интеко» через «бюджетный комитет»: для каждого из крупных подразделений компании (строительство, переработка пластмасс и т. д.) на год верстается бюджет с расходной и доходной частью. Каждый месяц выполнение этих смет рассматривается на бюджетном комитете под председательством владелицы компании. Любая корректировка требует ее визы. Теперь в дополнение к бюджетному комитету в «Интеко» создается инвестиционный. Если раньше решения входить или выходить из проектов принимались едва ли не по наитию, то теперь, надеется Чаленко, это будет жестко регламентированный процесс.

Следующий пункт реформ — новая система владения активами. Десятки проектов «Интеко», которые сегодня причудливо перемешаны, планируется разделить непроницаемыми перегородками. Активы будут упакованы в несколько закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Это внесет в структуру собственности прозрачность, в том числе для государства. Новый подход позволяет сэкономить на налогах. Дело в том, что налогом облагаются лишь дивиденды, выплачиваемые бенефициарам фонда. Но если владелец решает всю прибыль оставлять в фонде, увеличивая таким образом его стоимость, то и налог платить не с чего. По крайней мере до тех пор, пока фонд не будет расформирован и его участники не разделят доход за весь период существования ЗПИФа.

Уже создан фонд под названием «Континенталь» для управления инвестициями в ценные бумаги. Его объем 86 млрд рублей. Туда планируется перевести акции «Газпрома» и Сбербанка. На эти бумаги придется около 50% стоимости активов фонда. Есть и немного акций «Роснефти» — Батурина приобрела их в ходе IPO государственной нефтяной компании. Еще около $1 млрд в активах «Континенталя» составят собственно акции ЗАО «Интеко».

Все перечисленные бумаги в фонд пока не переведены: часть акций котируемых компаний заложена по кредитам (их главный источник — все тот же Сбербанк). Первоклассный залог дает возможность привлекать деньги под чрезвычайно низкие для строителей 7% годовых в валюте. Но по мере высвобождения акций «голубых фишек» из-под залога бумаги будут переводиться в ПИФ. Играть на курсах входящих в него бумаг «Интеко» не собирается. Для этих целей планируется открыть два фонда, чьи активы, как говорит Чаленко, должны со временем также вырасти до $3 млрд.

Если взглянуть на будущее глазами Батуриной, картина предстает вполне безоблачная. «Интеко» образца 2010 года по-прежнему будет заниматься в основном недвижимостью. Доходы от этой деятельности составят около $1,2 млрд (сейчас около $600 млн). Но если на текущий момент 100% выручки приносит продажа жилья, уже через четыре года доля этой статьи упадет до 60%. Более $500 млн Батурина планирует получать от сдачи в аренду собственных бизнес-центров и управления гостиницами.

Это колоссальные изменения. Бизнес в жилой недвижимости сродни езде на велосипеде, который не падает до тех пор, пока крутишь педали: есть возможность получать все новые и новые участки — все нормально, как только поток земли иссякает — кризис не за горами. Другое дело коммерческая недвижимость: построенный торговый центр, офисный комплекс или гостиница дают стабильный доход, если ими хорошо управлять. Вопросы предоставления новых участков под застройку и согласование параметров строительства целиком находятся в ведении московских властей. Рынок офисных и торговых площадей зависит только от количества арендаторов.

Параллельно Батурина начала заниматься общественной деятельностью. Она, единственная из числа руководителей строительных компаний, была включена в состав рабочей группы по национальному проекту «Доступное и комфортное жилье». У Батуриной есть собственная концепция, как сдержать рост цен. По мнению хозяйки «Интеко», если и можно как-то обеспечить массовое строительство дешевого жилья в России, то только модернизировав промышленность домостроения. А для этого нужно вдохнуть новую жизнь в захиревшие заводы по производству соответствующего оборудования: бетономешалок, дробилок, опалубки и т. д. И увеличить производство цемента. По словам Батуриной, все средства хороши — государство должно субсидировать процентную ставку, помогать привлекать дешевое финансирование. Или даже строить заводы за свой счет и затем передавать их предпринимателям на условиях выкупа, лизинга или концессии. В обмен — требовать поставок части продукции государству. Почему Батурина с такими воззрениями продала свои цементные заводы? «Ну кто же знал, что меня пригласят заниматься национальным проектом», — смеется президент «Интеко».

Все вместе: участие в проекте «Доступное жилье», демонстративно прозрачная организация системы владения бизнесом через зарегистрированный в России фонд, увеличение доли доходов от коммерческой недвижимости — шаги в одном направлении. Елена Батурина снижает риски ведения бизнеса.

Даже вечный оппонент Лужкова и Батуриной Александр Лебедев признает, что у «Интеко» вряд ли возникнут проблемы после смены столичного градоначальника. «Я думаю, что мэром будет какой-нибудь человек, согласованный с ними», — говорит депутат.

А что думает сама Батурина? Ее возмущают даже намеки на то, что будущее «Интеко» может оказаться под угрозой, когда Лужков покинет кресло московского градоначальника. «Ну и что? — рассуждает она. — У нас же не революция планируется в 2007 году, не захват власти военным путем». «Мне, как и любому инвестору, гарантирована защита моих прав», — говорит Батурина.

Если так, то, может, она гарантирует мужу после выхода в отставку должность в своей компании? Владелица «Интеко» на секунду задумывается и выдает ответ: «Такие люди должны работать на государство».