Выживай и процветай: как азиатский конкурент WeWork сорвал сделку на $600 млн и выиграл от этого

Памела Эмблер Автор

Предприниматель из Малайзии Кун Вань Син в юности пытался запустить стартап в США, но не преуспел. Он вернулся на родину, чтобы помогать отцу в бизнесе, а в итоге создал крупную сеть коворкингов. Для защиты от поглощения конкурентом вроде WeWork Кун собирался объединиться с одним из местных игроков, но в последний момент сорвал слияние. Неожиданно для него самого стартап после этого всего за год обогнал по размерам компанию, которая могла бы возникнуть после слияния

Кун Вань Син вернулся из предпринимательского забвения. В начале прошлого года он отказался от слияния, которое могло бы спасти его сингапурскую сеть коворкингов JustCo от поглощения конкурирующими гигантами вроде WeWork. В результате той сделки JustCo, крупнейший оператор коворкингов в Юго-Восточной Азии, объединился бы с главным конкурентом WeWork в Китае — компанией из Шанхая Naked Hub. Стоимость объединенной компании составила бы примерно $600 млн. Однако во время процедуры due diligence Кун начал замечать трещины в отношениях будущих партнеров.

Вместо того чтобы попытаться сгладить расхождения, Кун отверг советы акционеров и принял судьбоносное решение продолжить работать в одиночку. «Было тяжело отказаться от слияния, потому что я больше не знал, как дальше растить бизнес, — говорит 42-летний уроженец Малайзии. — Если я не иду на слияние, чтобы расти, меня либо поглотят, либо я погибну».

Но JustCo не погибла. Напротив, компания, которую Кун основал в 2011 году, намерена увеличить общую площадь своих офисов в три раза к концу года — до 140 000 кв. м в восьми городах Австралии, Большого Китая и Юго-Восточной Азии. Сейчас Кун готовит сделку по привлечению $500 млн, которую он планирует закрыть к концу года. После этого общая сумма привлеченных JustCo средств превысит $700 млн.

Крупные девелоперы Азии также играют на этом рынке. В Гонконге компания Swire Properties в 2015 году открыла свое собственное гибкое пространство Blueprint, а группа Hongkong Land планирует запустить собственный коворкинг в этом году. В Сингапуре девелопер CapitaLand создает гибкие рабочие места в двух своих офисных зданиях.

JustCo предлагает больше площадей, чем большинство конкурентов, за меньшую цену, чем WeWork. Рабочее место в JustCo стоит менее $300 в месяц, в WeWork — $400 и больше. WeWork отказалась от комментариев.

По совету мамы

Предпринимательство у Куна в крови. Его отец управлял малайзийской Sing Long Group — поставщиком текстильной продукции для Adidas, Nike и Reebok. Кун в 1998 году получил степень бакалавра в области финансов и информационных систем в Школе бизнеса Леонарда Штерна в Нью-Йорке, но отказался от предложения работать в Goldman Sachs. Эра доткомов была в разгаре, и Кун перебрался в Бостон, чтобы вместе с однокурсником создавать сайт для инвесторов в ценные бумаги. Через полгода их стартап загнулся, Кун вернулся в Нью-Йорк и пошел работать в Ernst & Young.

Тем временем на родине отец Куна, собиравшийся перенести производство в Китай, продал текстильную фабрику и вложил деньги в недвижимость. Не доверяя сторонним застройщикам, он позвонил сыну, который охотно бросил работу бухгалтера и вернулся домой. К 2007 году Кун построил шесть жилых и коммерческих зданий, а когда все объекты были проданы, отошел от строительства, увлекся гольфом и даже подумывал стать профессиональным игроком. Его отговорила мать. «Мама сказала: «Эй, завязывай с этим», — вспоминает Кун. — Она сказала: «Найди работу в Сингапуре. Учись у крупных фирм».

Так он и сделал. Кун устроился в Mapletree Investments — девелоперское подразделение суверенного фонда Сингапура Temasek. Именно там он впервые увидел, как управляющие бизнес-центрами, такие как люксембургская Regus, зарабатывают на создании гибких рабочих пространств. «Мне казалось, им чего-то недостает, какого-то человеческого подхода», — говорит он. Получив $5 млн посевных инвестиций от семьи, Кун в 2011 году основал JustOffice и открыл первый офис в центре Сингапура. В течение двух месяцев JustOffice сдала всю свою площадь, поэтому Кун арендовал еще один этаж в том же здании, затем еще один этаж в офисной башне по соседству. Шесть месяцев спустя помещения были заполнены, и Кун арендовал еще один этаж.

К 2015 году JustOffice могла похвастаться званием крупнейшего оператора коворкингов в центре Сингапура и начала присматриваться к остальной Азии. Появилось и финансирование для развития. В 2015 году Кун привлек $8 млн в обмен на долю, размер которой не раскрывается, от сингапурского Pinetree Capital и французской Tikehau Capital Partners. В октябре 2017 года компания, к тому времени переименованная в JustCo, привлекла еще $12 млн в обмен на долю 7% от тайского девелопера Sansiri International. Инвестор, как сообщает JustCo, оценил компанию в $200 млн.

Но JustCo была не единственным развивающимся оператором коворкингов: в середине 2017 года SoftBank и Hony Capital из Пекина инвестировали $500 млн в американскую сеть WeWork, чтобы финансировать ее приход в Азию. Затем WeWork приобрела Space-mob, небольшого оператора коворкингов в Сингапуре, и начала скупать помещения по всей Юго-Восточной Азии. Еще во время закрытия сделки Sansiri Кун понимал, что он проигрывал.

Сорванная сделка

Именно тогда он связался с Грантом Хорсфилдом. Хорсфилд — предприниматель из ЮАР, который в 2007 году переехал в Шанхай и основал Naked Group. За 10 лет он превратил Naked Hub в крупнейшего оператора коворкингов в Китае, под управлением которого находился 21 объект. Кун прилетел в Шанхай, чтобы встретиться с Хорсфилдом. За ужином со стейками они выяснили, что разделяют взгляды на бизнес. Слияние JustCo и Naked Hub казалось надежным способом отразить атаку WeWork. «Он присмотрел бы за Китаем, а я — за всем остальным, — говорит Кун, — и мы бы вместе завоевали Азию».

Кроме того, в 2016 году Кун начал переговоры с суверенным фондом Сингапура GIC об инвестициях в JustCo. По словам Куна, переговоры вышли на новый уровень, когда он рассказал GIC, что вскоре они смогут инвестировать в паназиатского оператора рабочих пространств, который работает в том числе в Китае.

Однако по мере продвижения переговоров с Хорсфилдом о слиянии Кун начал сомневаться. «Его и мой подходы к управлению компанией различаются на фундаментальном уровне», — говорит Кун. По его словам, предприниматели спорили из-за вопросов менеджмента, и разница в их понимании сделки стала заметна во внешних коммуникациях. Кун осознал, что Naked Hub воспринимает JustCo всего лишь как младшего партнера.

Хорсфилд в целом согласен. «Думаю, с нашей точки зрения партнерство просто не имело смысла, если учитывать все требования JustCo. Вполне вероятно, у нас разная ДНК, — говорит он. — Для нас это был очень удачный промах».

Тем не менее акционеры Куна настаивали на слиянии. «Они все убеждали меня забыть про гордость», — говорит Кун. Однако в январе следующего года поздним вечером он позвонил и объявил о своем решении: слияние отменено. Кун рассказывает, что затем он передал новости GIC и предложил им подумать взамен об инвестициях в Naked Hub.

Но GIC отреагировал иначе. По словам Куна, неделю спустя фонд сообщил, что предпочел бы инвестировать в JustCo и финансировать ее приход на территорию Naked Hub в Китае. Кун говорит, что вскоре ему позвонил Утен Лохачитпитакс, директор по инвестициям Frasers Property, компании с тайскими бенефициарами и штаб-квартирой в Сингапуре. На следующий день Кун встречался с Паноте Сиривадханабхакди, генеральным директором Frasers и сыном тайского миллиардера Чароена Сиривадханабхакди. Frasers тоже хотела поучаствовать. «Подход JustCo к услугам соответствует обязательству Frasers Property предоставлять нашим клиентам полезный и запоминающийся опыт», — отметил Паноте на запрос о комментарии.

В мае 2018 года JustCo выпустила новые акции и продала 70% компании GIC, Frasers и Куну за $177 млн. По сообщению JustCo, после сделки Кун сохранил примерно треть компании, а доля остальных акционеров была размыта до 30%.

Примерно в это же время Хорсфилд продал WeWork свою Naked Hub за $400 млн, а JustCo открыла первое пространство за рубежом — в Бангкоке. Это стало началом стремительной экспансии, в результате которой JustCo теперь работает в Австралии, Большом Китае и Южной Корее. Менее года спустя с тех пор, как Кун отказался от слияния с Naked Hub, JustCo превзошла по размерам компанию, которая могла бы возникнуть после объединения. К концу этого года JustCo намеревается создать 40 офисов и присматривается к Индии и Японии.

Кроме того, теперь компания не просто сдает в аренду свои объекты, но и управляет чужими. Например, сингапурская GuocoLand передала JustCo управление тремя этажами в одной из ее офисных башен в центре города. «Новейшая концепция коворкингов JustCo сделает атмосферу нашего здания более динамичной», — пишет Валери Вон, генеральный менеджер коммерческого направления GuocoLand Singapore.

Кун говорит, что стремится заключить подобные партнерства с крупнейшими девелоперами в Гонконге, Джакарте, Маниле и Тайбэе. Сейчас, когда он вот-вот закроет сделку по привлечению дополнительных $500 млн, Кун хочет не просто денег. «Мне нужны стратегические партнерства, а не финансовый инвестор», — говорит он.

Перевод Натальи Балабанцевой