Согласно исследованию Global Real Estate Bubble Index, опубликованному в 2016 году финансовой компанией UBS, Мюнхен — пятый в рейтинге самых перегретых рынков недвижимости в мире. С 2011 года цены здесь выросли в два раза и находятся на абсолютном пике. Доходность при этом упала до самого низкого уровня за все время. Та же тенденция наблюдается и в других городах Германии.
Тем не менее, перегретый рынок не отпугивает инвесторов, а, наоборот, привлекает все больше капитала. Согласно информации аналитической компании Real Capital Analytics, в III квартале 2016 года впервые за четыре года Германия опередила Великобританию по объему инвестиций: в рынок ФРГ было вложено €13,6 млрд, в Соединtнное Королевство — только €10 млрд. Это произошло из-за «Брекзита»: русские, арабы, турки, китайцы, прежде рассматривавшие британский рынок, и даже сами британцы, наблюдающие нестабильность у себя на родине, устремили взоры на недвижимость Германии.
По данным исследования Emerging Trends in Real Estate: Europe 2017, проведенного компанией PwC, лучшими инвестиционными перспективами среди всех городов Европы обладают именно германские города — Берлин, Гамбург и Франкфурт. Также в пятерку вошел Мюнхен. Лондон же занял 27-е место, лишь незначительно опередив Стамбул (№ 28), Афины (№ 29) и Москву (№ 30).
Прошлый год стал рекордным по объему инвестиций в коммерческую недвижимость Германии (€57,7 млрд) благодаря крупным сделкам институционалов. В 2016 году рекорд, скорее всего, не повторится, однако объем сделок обещает быть не ниже среднего за пять лет.
Около 50% инвестиций в коммерческую недвижимость делают иностранцы. Среди них много россиян, хотя их сделки не отличаются большими объемами. Как показывает статистика заявок Tranio, 2016 год станет рекордным по числу обращений русских инвесторов, планирующих купить недвижимость в Германии. Количество заявок за первые три квартала уже превысило в 2,5 раза число запросов за весь 2015 год.
Русские покупатели недвижимости сфокусировались на рынке Германии по нескольким причинам: доступность жилья и низкие ставки по ипотеке, высокая ликвидность жилья в крупных городах страны, рост цен на недвижимость за последние пять лет и стабильность экономики Германии.
Ставки по ипотеке падают
Один из основных драйверов спроса на рынке Германии — беспрецедентно низкие ставки по ипотечным кредитам. Как свидетельствуют данные информационного портала Statista, с 1994 по 2015 годы ставки упали почти в пять раз — с 8,8 до 1,8%. Это стало возможным во многом благодаря запущенной в начале 2015 года политике количественного смягчения, в ходе которой Европейский центральный банк (ЕЦБ) скупал облигации стран ЕС, банки получали много дешёвых денег и снижали стоимость кредитов.
По состоянию на 2016 год нерезидент может получить в Германии ипотечный кредит в размере 50% от стоимости объекта под 1,2% – 2,2% годовых. Минимальная стоимость займа — €50 000. В Великобритании, например, иностранные клиенты, желающие приобрести небольшой объект стоимостью до €1 млн, ипотекой воспользоваться не могут.
Из-за дешёвой ипотеки многие немцы стали покупать жилье для себя, хотя раньше в большинстве предпочитали аренду. Так, по данным Федерального статистического ведомства (Statistisches Bundesamt) Германии, в 1998 году собственниками были лишь 40% жителей Германии, в 2013 — 43%. По прогнозам Федерального института исследований строительства, развития городов и регионов (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, BBSR), к 2020 году их доля вырастет до 50%.
Новых квартир не хватает
Низкие ставки по ипотеке стали одной из причин того, что спрос в Германии превышает предложение. На рынке почти нет новостроек в готовых проектах. В основном предлагаются квартиры в зданиях, которые будут сданы через 2–3 года, или квартиры, строительство которых еще даже не было начато. Жилье раскупается off-plan.
Германия — рынок продавца. Здесь девелоперы и собственники чаще всего не платят комиссии агентам недвижимости, так как спрос настолько высокий, что они абсолютно уверены в том, что легко продадут любой объект. В то же время, во многих других странах Европы застройщики платят агентам вознаграждение за поиск покупателя.
Местные девелоперы борются главным образом не за покупателей, а за участки под строительство по разумной цене. Земли мало, и стоит она дорого. Анализируя инвестиционные проекты, мы видим, что, при консервативном расчете финансовой модели, доходность девелоперских проектов из-за удорожания земли снизилась за последние годы в среднем с 18% до 14% и иногда достигает 12% годовых на вложенный капитал после вычета налогов. Но надо признать, что по факту девелоперы зарабатывают гораздо больше, так как цены на продаваемые метры ежегодно растут в среднем на 10%.
Бизнес многих крупных девелоперов сводится к так называемым forward deals, когда находятся инвесторы, которые покупают будущие проекты целиком еще на этапе приобретения участков. В такой ситуации риск девелопера связан только с непосредственно строительством здания.
Дешевые кредиты довели ситуацию до того, что некоторые крупные девелоперы, строя доходные дома, не продают их конечным покупателям, а оставляют себе, сдают в аренду и занимаются управлением. Работает это примерно так: девелопер берет до 85% средств на строительство в банке под 4–5% годовых, затем по факту реализации объект вырастает в цене, сдаётся в аренду, рефинансируется по более низкой ставке (1,5%), и арендный поток покрывает все платежи по кредиту. В такой ситуации нет необходимости продавать, так как в момент рефинансирования девелопер «вынимает» инвестированный ранее собственный капитал. Эта схема наиболее популярна на жилом рынке как наиболее ликвидном, например, на рынке микроапартаментов — квартир площадью 20–30 м². Заниматься такими проектами выгодно, ведь чем меньше квартира, тем дороже метр — и при продаже, и при сдаче в аренду.
Цены на жилье растут, доходность снижается
Ажиотажный спрос, продолжающийся уже несколько лет, привел к нездоровому росту цен. Многие аналитики говорят о риске «пузыря», однако нет оснований предполагать, что жильё в скором времени начнёт дешеветь, поскольку спрос с каждым годом только растет.
По данным сайта Wohnungsboerse.net, цены на квартиры в среднем по Германии с 2011 по 2016 годы выросли на 58 %, в Мюнхене — на 103%, в Берлине — на 131%. По состоянию на осень 2016 квадартный метр в стране стоит в среднем €2 691, в Берлине — €4 023, в Мюнхене — €7 454.
Хотя аренда с 2011 по 2016 годы тоже подорожала значительно, она росла медленнее по сравнению с ценами: арендные ставки повысились на 24% в среднем по Германии, на 37% в Мюнхене и на 47% в Берлине. По состоянию на 2016 год небольшие квартиры сдаются в среднем за 10 евро/м² в месяц в Берлине и 18 евро/м² в Мюнхене.
Из-за того, что рост цен на жилье опережает рост аренды, доходность падает. По данным Wohnungsboerse.net, средняя доходность квартир площадью 30 м² в Германии опустилась с 6,5% в 2011 году до 4,8% в 2016-м. В целом, арендные проекты приносят 3–5%. Чтобы увеличить отдачу от инвестиций, все больше инвесторов вкладывают средства в проекты редевелопмента, суть которых выражается тремя словами — «купи, отремонтируй, продай». При такой схеме можно получать 10–15% годовых.
Прогноз
По прогнозам Федерального института исследований строительства, развития городов и регионов, спрос на жилье в Германии в расчете на квадратный метр с 2015 по 2030 года продолжит расти и увеличится в общей сложности на 16%.
Теоретически спрос может уменьшиться, если повысятся ставки по кредитам. Но судя по тому, что экономика ЕС растет лишь на 1–2% в год, ЕЦБ вряд ли быстро увеличит стоимость денег в ближайшей перспективе. Поэтому, скорее всего, рост цен в Германии в ближайшие пять лет продолжится. По прогнозам Trading Economics, с 2016 по 2020 годы жильё в стране подорожает на 15 %.
Конечно, никто не застрахован от внезапного изменения конъюнктуры, но пока Германия выглядит в глазах мировых экспертов и аналитиков более надtжным рынком, чем любая другая страна.
Активность на рынке недвижимости ФРГ будет поддерживаться хотя и не буйным, но устойчивым экономическим ростом: согласно прогнозам Международного валютного фонда, ВВП будет ежегодно расти на 1,3 – 1,7% как минимум до 2020 года.
Недвижимость Германии отлично подходит для долгосрочной стратегии сохранения средств, особенно если расходы исчисляются в евро. Покупая жильt в экономически развитых регионах этой страны и сдавая его в аренду, инвестор может быть уверенным, что вложения обеспечат финансовое благополучие ему и его будущим поколениям.