Сегодня в условиях дефицита кадров сотрудники HR-департаментов выделяют офис как одно из ключевых преимуществ в процессе найма. Удаленка не победила, но существенно изменила оценку рабочей среды компаниями и их работниками. Сотрудники, получившие опыт работы в удаленном и гибридном форматах, стали гораздо требовательнее к офисным пространствам.
Зумеры, вышедшие на рынок труда, обращают особое внимание на комфорт бизнес-центра и офиса в нем. Поэтому нередко приезжают в офис потенциального работодателя на очное знакомство перед тем, как принять предложение. Важными факторами для поколения Z, по данным, например, IBC Real Estate, являются ближайшая к бизнес-центру инфраструктура, наличие кофе-поинтов и зон отдыха, а также современное техническое оборудование. Интересно, что зумеры не считают необходимым выделять «технологичность офиса» как отдельный фактор, в их глазах это уже является обязательным элементом. Молодое поколение соискателей ищет компанию с офисом в бизнес-центре не ниже класса B.
Где искать
Сейчас на рынке сложилась ситуация, когда интерес к покупке и аренде офисной недвижимости сохраняется на высоком уровне, а новых офисных помещений не так много. В результате вакантность во всех классах снизилась, особенно этот тренд заметен для помещений классов A и B. Неудивительно, что рынок качественных офисов уже с трудом может удовлетворить растущий спрос на аренду: вакансия в бизнес-центрах класса А приближается к историческим минимумам (менее 7% в первом полугодии, по данным консалтинговой компании IBC Real Estate).
А средневзвешенные ставки продолжают расти как для офисных помещений класса А, так и для класса B. Эксперты прогнозируют дальнейший рост ставок, связывая это с дефицитом качественных вакантных помещений, а также ограниченным количеством площадей, строящихся для сдачи в аренду.
На сегодняшний день рынок аренды офисных помещений является рынком арендодателя, но это не означает, что компании не обращают внимания на качество и удобство помещений, отзывы резидентов и прозрачность работы управляющих компаний
Существующие офисные здания, особенно те, которые были построены в начале прошлого десятилетия, постепенно могут терять привлекательность и многие из них не полностью отвечают современным требованиям арендаторов, особенно компаниям с большим количеством сотрудников. В случае, если подходящее помещение было найдено в уже действующем бизнес-центре, необходимо быстро принимать решение и, возможно, готовиться к некоторым уступкам в переговорах.
Больше возможностей обещают еще не сданные в эксплуатацию, но уже почти готовые бизнес-центры; чаще всего именно там еще можно найти интересующие площади на более выгодных условиях.
Еще одно возможное решение, которое тоже стоит рассмотреть, — субаренда площадей у крупных компаний, которые по ряду причин занимают больше, чем им в данный момент нужно, но не могут без потерь выйти из договоров аренды. Подобная сделка может быть крайне выгодной для обеих сторон.
Что искать
Найти подходящий офис в текущих условиях становится все более сложной задачей. Важным критерием является удобное расположение офиса — в пешей доступности от метро или МЦК, чтобы максимально сократить время в пути от дома до работы. Для сотрудников, приезжающих на автомобиле, важны удобный подъезд и паркинг.
Девелоперы офисной недвижимости задали тренд на строительство новых бизнес-центров за пределами ТТК. Но несмотря на это и на появление современных офисных пространств на удалении от центра города, арендаторы по-прежнему отдают предпочтение помещениям в центре Москвы и уже сложившимся деловым районам.
Инфраструктура
Инфраструктура является третьим по значимости приоритетом после локации и цены при выборе арендатором бизнес-центра
Ошибочно полагать, что локация определяет инфраструктуру: ее определяют запросы арендаторов, а сама инфраструктура после перехода к развитой стадии начинает определять локацию и формирует новые точки притяжения.
К трем основным компонентам инфраструктуры относят транспорт, питание и сервис. Ведь бизнес-центр не только место для работы, здесь можно закрывать свои бытовые потребности: химчистка, автомойка, питание, салоны красоты, спортзалы, банки, организованные ПВЗ и прочее. Поскольку значительную часть своего времени офисные сотрудники проводят именно в бизнес-центрах, важно, чтобы эти места были удобными, креативными и — развитыми.
Если арендаторам чего-то недостает, такие вопросы решает управляющая компания бизнес-центра. К примеру, в БЦ Poklonka Place проводят регулярные опросы среди арендаторов для выявления уровня удовлетворенности и запросов по развитию инфраструктуры. Всего за год удовлетворенность резидентов БЦ выросла на 40%. Таких высоких показателей удалось добиться за счет комплексной работы со стороны УК MANUFAQTURY и общего курса БЦ Poklonka Place на повышение привлекательности для арендаторов.
Например, мы реализовали зону завершения поездок для каршеринга, ввели платный паркинг, обновили парковочное оборудование и велопарковки, что увеличило количество и доступность парковочных мест. Также были привлечены новые арендаторы социальной инфраструктуры, среди последних кейсов — по просьбе арендаторов в БЦ появился нотариус.
Внешний облик
Развивающиеся компании, которые понимают ценность имиджа, обращают внимание на оформление входных групп, зоны лифтовых холлов, через которые они встречают важных гостей, а также на общую эстетику здания. Кроме общей стилистики, современного ремонта и качественной отделки, на впечатление от объекта влияют детали. В БЦ Poklonka Place мы уделяем особое внимание этому аспекту: установили современное ароматическое оборудование, детально подходим к сезонному оформлению общественных пространств и работаем над развитием рекреационных зон на территории бизнес-центра. Такой же подход мы используем в создании офисов в формате fit-out, делая пространства не только удобными и функциональными, но и наполняя интерьеры деталями.
Наполнение офисов
Офисы сдаются в разном состоянии — бетон, отделка или готовый ремонт. На рынке известны примеры, когда новые арендаторы ничего не меняли в отделке, занимая помещения, освобожденные иностранными компаниями в бизнес-центрах известных собственников, лишь меняя брендинг и детали интерьера.
Помещения, сданные в «бетоне», в зависимости от метража, обходятся дороже в исполнении для арендатора, но позволяют сделать помещение полностью под свои нужды. Выбирая такую площадь, компании сталкиваются со сложностями в виде разработки дизайн- и технических проектов, подбора мебели и оборудования. Не каждый бизнес готов к таким трудностям. Сегодня на рынке существуют услуги fit-out, когда сторонний подрядчик берет на себя все работы под ключ, а клиент получает генерального исполнителя с выполнением работ в запланированный бюджет и сроки. Так мы сделали офис для ГК «Самолет».
Выбирая готовое помещение с отделкой, арендатор избегает долгого ожидания и согласования различных видов работ. Из недостатков — ставка в таких помещениях выше, а возможностей адаптировать пространство под себя меньше.
Коворкинги и гибкие офисы предоставляют удобства бизнесу, так как не требуется содержания административного персонала; эти задачи делегируются сервисной компании. Сервизные компании берут на себя базовые, но необходимые мелочи: как уборка помещений, пополнение расходных материалов и обеспечение зон кофе-поинтов. При выборе коворкинга стоит тщательно изучить договор и список предоставляемых услуг управляющей компании.
По нашему мнению, в ближайшем будущем тренд на гибкие офисные пространства, коворкинги и сервисные офисы станет еще более выраженным. Этому тренду будет способствовать укрепление среди наиболее передовых компаний гибридного формата работы, потребность в быстром масштабировании команд под проекты и запрос на готовую инфраструктуру и сервисы под ключ с минимальными капитальными затратами (CAPEX*).
Управляющая компания
От выбора управляющей компании зависит не только комфорт и безопасность сотрудников, но и общее впечатление от рабочего места. УК может взять на себя заботу о чистоте, контроль технической исправности оборудования и инженерных и пропускных систем, а также проведение плановых ремонтов. Во всех вопросах важно, чтобы между арендатором и управляющей компанией была выстроена система оперативной обратной связи. В качестве каналов сбора заявок можно использовать электронную почту, мессенджеры и звонки, но намного удобнее использовать для обращений мобильное приложение. В наших планах разработать собственное решение, с помощью которого резиденты смогут заказывать пропуска, отправлять заявки на обслуживание, пользоваться платными услугами УК и партнеров, всегда быть в курсе уникальных акций. Управляющая компания, в свою очередь, координирует все процессы внутри системы и может спланировать работы.
Современный бизнес ожидает быстрого и эффективного взаимодействия с управляющей компанией для удовлетворения своих потребностей в офисе и бизнес-центре. Все чаще арендаторы запрашивают удобный инструмент коммуникации для оперативного решения проблем и получения поддержки от УК. Поэтому современный бизнес-центр сегодня представляет собой не только стильное и комфортное пространство для работы, но и технологически оснащенное помещение. Разработать и внедрить подобный сервис — ползадачи, важно сделать его действительно полезным и удобным для пользователей.
Сервисы
Возможность оперативно решать вопросы с УК в формате единого окна — не единственный сервис, востребованный у современных арендаторов.
Хоть раз все мы сталкивались с забытым дома офисным пропуском, решить эту проблему поможет развитие системы СКУД-носителей, благодаря чему доступ в БЦ может осуществляться по стикерам на телефоне, аналогичным платежным. Система распознавания госномеров, RFID-метки позволяют пользователям паркинга сокращать время на въезд/выезд. Сервис зонтшеринга, установленный в холле БЦ, пользуется популярностью у наших резидентов в плохую погоду, а вот фандомат для приема пластика, батареек и электронных сигарет актуален всегда.
Помимо развития общедоступных инфраструктурных сервисов бизнес-центра, управляющая компания может снизить операционную нагрузку на административный департамент арендатора. Подобный сервис предлагают далеко не всех УК, в БЦ Poklonka Place арендаторы могут заключить договор на техническое и сервисное обслуживание своих офисных помещений, освободив себя от клининга, мелких и крупных ремонтных работы, закупки всего необходимого, от кофейных зерен до канцелярии и содержания кофе-леди. Все это делает пребывание в БЦ значительно комфортнее для арендаторов и укрепляет их лояльность.
Друзья или бизнес-партнеры
Сегодня арендаторы офисных пространств все чаще обращают внимание не только на инфраструктуру бизнес-центра, но и на компании соседей. Наиболее удачным считается размещение арендаторов по принципу профиля компаний. Например, в Москве существует кластеризация по районам столицы. Такими примерами являются: кластер ленинградского коридора для компании группы VK в Западном административном округе, кластер Сбербанка в Кутузовском районе, в Хамовниках, в районе «Красной Розы» — кластер Яндекса.
Одной из сравнительно новых тенденций на рынке офисной недвижимости является создание управляющими компаниями комьюнити арендаторов, что помогает решать множество бизнес-задач как с партнерами, так и с персоналом. В живом сообществе проще заводить новые знакомства, появляются совместные идеи по улучшению работы бизнес-центра и повышению его уровня. Например, по инициативе арендаторов в холлах установили фандоматы для сбора пластика, батареек и использованных электронных сигарет. Также было принято решение о проведении Дня донора и других совместных акций.
За год управляющая компания MANUFAQTURY организовала 27 мероприятий для резидентов бизнес-центра Poklonka Place. Наибольший отклик от сообщества получают регулярные сезонные мероприятия, где арендаторы имеют возможность представить свои проекты и пообщаться в неформальной обстановке.
* Fit-out — комплексная услуга по реализации проектов внутренней отделки коммерческих помещений
* CAPEX, или капитальные затраты (Capital Expenditures) — расходы на приобретение новых или улучшение старых активов компании