Работа на инвестора без выходных и каникул: как апарт-отели приносят прибыль
Про рынок апарт-отелей и его перспективах для инвесторов мы поговорили с Кариной Шальновой, основателем KR.Consulting, на счету которой 14 спроектированных апарт-отелей по всей России, и Михаилом Рогатых, генеральным директором управляющей компании DOMOTEL, входящей в «Группу Аквилон». Совместно эксперты реализуют новый для Москвы апарт-отель «Аквилон Signal» у метро «Владыкино».
Новый формат
Бизнес-модель инвестиционного апарт-отеля отличается от классического гостиничного проекта.
В классических гостиничных проектах окупаемость инвестиций начинается с 15-го года за счет операционной прибыли. Дальнейший доход обеспечивается эффективным управлением и продажей объекта с учетом роста его капитализации.
В случае с апарт-отелем можно говорить о коллективных инвестициях через долевое строительство, а соответственно, девелопер возвращает средства за счет продажи номеров. И далее в случае создания собственной управляющей компании с функцией отельного оператора получает доход за счет управления номерным фондом. Именно это делает апарт-отели привлекательными для всех участников рынка.
Такой продукт позволяет привлечь инвесторов с меньшим капиталом и делает рынок недвижимости доступнее, помогает диверсифицировать источники финансирования. В связи с этим темп открытия классических гостиниц отличается в разы от ввода апарт-отелей. Так, в 2023 году в Санкт-Петербурге на 197 гостиничных номеров были введены 1580 номеров в апарт-отелях, что показывает темп развития продукта.
«Разрабатывая концепцию проекта «Аквилон Signal», мы сразу же разделили функции и аудитории по башням комплекса, — объясняет Карина Шальнова. — В одной части проекта заложена возможность самостоятельного управления активом, тогда как другая часть передается профессиональному гостиничному оператору, обеспечивающему высокую доходность за счет централизованного управления апарт-отелем. Последним мы предлагаем не просто квадратные метры, а рабочую и выгодную бизнес-модель».
Доходность сервисных апартаментов выше доходности объекта под самостоятельную сдачу более чем в два раза, сравнивает Карина Шальнова: 8–11% годовых против 4–6%, а предположительный срок окупаемости 9–13 лет против 15–23, и это без учета капитализации актива, который, как и любая недвижимость в крупных городах, растет в цене.
Профессиональное управление
«Сдавать квартиры посуточно самостоятельно — популярный, хотя и сложный бизнес. И именно профессиональное управление позволяет собственникам апартаментов в «отельной» части получать более высокую доходность за счет продуманной инфраструктуры, а гостям получать качественный гостиничный сервис», — говорит Карина Шальнова.
Если собственник сдает апартаменты самостоятельно, он встает перед проблемой эффективного управления своим номерным фондом. Главная причина — высокая себестоимость управления. В зависимости от того, пять у тебя апартаментов или 500, распределение операционных расходов будет различаться, да и ФОТ при небольшом объеме ограничен, что может повлиять на качество предоставления услуг. В случае самостоятельной сдачи большую часть прибыли нивелирует амортизация помещения: мелкий ремонт, замена мебели, обновление техники, а также закупка расходных материалов: косметики, посуды и прочих комплектующих номера.
Именно поэтому, передавая номер в управление сервисной компании, собственник получает обслуживание своего юнита по оптовым условиям силами оператора.
Имея в управлении большой номерной фонд, УК может оптимизировать расходы за счет экономии на масштабе.
Важно отметить, что апарт-отели, являясь новым форматом, учитывают современные мировые тренды и запросы гостей как в сервисе, так и в инфраструктуре.
Михаил Рогатых отмечает: «В «Аквилон Signal» мы предусмотрели инфраструктуру для самых разных категорий гостей. Пространства апарт-отеля становятся полноценной услугой. Ресторан, фитнес-центр, лаундж-зоны, лобби-бар, коворкинги, конференц-залы, переговорные комнаты — все это позволяет обеспечить комфортное краткосрочное и долгосрочное пребывание. Кроме того, применив лучшие практики девелопмента, «Группа Аквилон» разработала многофункциональное благоустройство прилегающей территории».
Карина Шальнова добавляет: «Как театр начинается с вешалки, так отель — с гостеприимства. И если у тебя хоть сто раз продуманный и красивый продукт, но нет людей, проникшихся культурой гостеприимства, то невозможно создать уникальный опыт проживания, а вследствие этого — повторные заезды, лояльность гостя и повышенный чек. Команда, разделяющая ценности гостеприимства, создает среду, в которой гость не просто получает услуги, но чувствует заботу и внимание к себе как к личности. Это усиливает привлекательность объекта как для арендаторов, так и для инвесторов».
Большим плюсом централизованного управления является и возможность комбинирования сроков размещения. Так, можно «ловить» целевой спрос и в зависимости от состояния рынка оперативно «перенастраивать систему». Это обеспечивает устойчивость экономике апарт-отеля в целом — значит, выгодно всем инвесторам. Опять же, обычный владелец квартиры вряд ли обладает необходимыми компетенциями и «фондом» для такой оптимизации нон-стоп.
Например, в пандемию спрос резко сместился в сторону долгосрочного проживания, в сезоны, благоприятные для туризма, больше бывает коротких визитов, ну а большую часть времени преобладает спрос на среднесрочную аренду, от недели до нескольких месяцев. Этот спрос формируют студенты бизнес-образования, которые приезжают в столицу на время проектной работы, студенты из регионов, проходящие подготовительные курсы перед поступлением в вузы, а иногда и покупатели недвижимости, которым нужно какое-то время на выбор или оформление сделки. «Ограниченность предложений апарт-отелей на рынке создает возможности для долгосрочного роста и капитализации, усиливает устойчивость арендных ставок и делает этот сектор особенно привлекательным для разнообразных инвесторов», — комментирует Карина Шальнова.
Михаил Рогатых дополняет: «Для того чтобы иметь возможность размещать самых разных гостей, максимизируя прибыль для апарт-отеля и инвесторов, мы запроектировали пять типов номеров площадью от 19 до 62 квадратных метров. Основной характеристикой всех планировок, позволяющей сделать формат аренды более гибким, является наличие кухонной зоны».
Польза для города
Для любого города, который развивается в туристическом векторе, появление апарт-отелей выгодно. Они могут компенсировать дефицит гостиничного номерного фонда и разнообразить ассортимент средств размещения для аудитории с разными финансовыми возможностями. Туристы, как и инвесторы, могут выбирать: квартира в жилом доме, номер в апарт-отеле или классическом отеле.
Кроме того, появление новых апарт-отелей под управлением профессиональных операторов позволит создавать рабочие места для специалистов разных направлений.
Несмотря на тренд, который столица перенимает у Санкт-Петербурга, в ближайшей перспективе апарт-отели так и останутся дефицитным продуктом на московском рынке, поэтому каждый такой проект будет высоко цениться как инвесторами, так в дальнейшем и гостями.
Подводя итог, стоит упомянуть основные плюсы инвестирования в такой редкий на рынке продукт, как апарт-отели. Карина Шальнова выделяет следующие:
— надежность вложений, если проект реализуется по 214 ФЗ;
— сохранение капитала на фоне растущей инфляции и в будущем источник пассивного дохода;
— доход в том числе по специальной программе фиксированных выплат. Собственник заключает с УК договор, в котором прописана сумма выплачиваемых ежемесячных дивидендов;
— доходность, превышающая показатели для сдаваемых внаем квартир, особенно с учетом актуальной ипотечной ставки, которая не позволяет гасить платежи за счет сдачи в аренду;
— высокая капитализация, которую может обеспечить рост цен и дефицитность продукта;
— быстрая окупаемость; почти в два раза быстрее, чем при покупке квартиры под сдачу.
И «Аквилон Signal» — хороший пример золотого стандарта инвестиционного апарт-отеля.
Застройщик: ООО «СЗ ИНСТРОЙ», входит в ГК «Аквилон». Источник информации, подлежащей раскрытию в соответствии с федеральным законом, сведений о месте или об адресе, где можно ознакомиться с условиями управления активами, получить сведения о лице, осуществляющем управление активами, и иную информацию, которая должна быть предоставлена в соответствии с российским законодательством: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/56842