Новые проекты создаются с учетом того, что они станут местом этой новой стремительной жизни. И застройщикам приходится работать на опережение, ставя во главу угла функциональность и адаптивность проекта. Гибкие решения, лаконичный дизайн и архитектура, устремленная в будущее, становятся новой базой для дальнейшего движения.
Особый интерес в ключе активных изменений на рынке труда вызывают проекты офисной недвижимости, которые сочетают в себе и деловую, и общественную функции как для будущих резидентов, так и для жителей района. Тут важно множество параметров: как будет жить локация, исходя из ее прошлого и настоящего и перспектив развития района и города в целом. В проекте необходимо учесть не сегодняшние запросы работодателей и работников, а завтрашние, заложить в проект такой потенциал, чтобы он оставался актуальным, функциональным и эстетически наполненным много десятилетий.
Представляя рынку в апреле 2024 года свой девятый проект «STONE Калужская», девелопер, компания STONE, в очередной раз подчеркнул, что подход к формированию офисного проекта должен быть гибким, а не шаблонным. И тогда спрос на бизнес-центр будет расти не только по мере готовности этажей, но и по мере развития всего района. На этом примере рассмотрим принципы интеграции будущего в настоящее.
От округов к метрокоммунам
Юго-запад Москвы популярен у покупателей жилья и давно находится под пристальным вниманием девелоперов коммерческой недвижимости. Прошлые десятилетия в этом районе строились здания для научно-исследовательских организаций, высшие образовательные учреждения и офисы крупных нефтегазовых компаний, например совершенно новаторское для 1990-х годов здание «Газпрома». Как правило, появление крупной корпорации в районе приводит к активизации и другой офисной застройки, в которой стремятся обосноваться дочерние компании, подрядчики и партнеры «гиганта». Так территории вокруг «Газпрома» стали плацдармом для развития офисов класса B+.
Сейчас юго-западное направление получило новый вектор развития. Его драйверами стали технологичные компании: в активном строительстве находится ИНТЦ «Воробьевы Горы», где уже открылся флагманский кластер «Ломоносов», здесь расположатся штаб-квартиры «Яндекса» и «Новатэка», также в 2020 году «Ростелеком» целиком арендовал БЦ «Академик». Отдельно стоит отметить и высокий уровень инфраструктурного развития самого района: 6/8 по оценке «Яндекс Недвижимости».
Есть и еще один важный фактор, указывающий на актуальность и востребованность появления вокруг станции метро «Калужская» нового офисного центра. Зоны деловой активности вокруг станций метро определяют как «метрокоммуны». Те из них, что находятся рядом с крупными транспортными узлами, как правило, более привлекательны для развития делового окружения. За счет повышенной транспортной доступности такие территории становятся настоящими магнитами, притягивая застройщиков, формирующих деловую среду: транспортные узлы — оптимальные места для появления бизнес-центров и торговых коридоров. Сегодня «калужская метрокоммуна» продолжает развитие и раскрывает свой потенциал.
Так, по данным Натальи Никитиной, международного партнера, руководителя департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP), по итогам 2023 года среди 215 метрокоммун «Калужская» занимает второе место по объему спроса в объектах класса В+, а вот офисов класса А практически нет (общий объем офисов классов А и В составляет 328 000 кв. м, из них на класс А приходится всего 4%). Одновременно район становится все популярнее для покупки жилья. Сейчас здесь возводятся пять новых жилых комплексов, а застройщики внимательны к спросу. Со временем развитая инфраструктура, зеленые зоны, качество жилья только поддержат востребованность в новых качественных рабочих местах. И если есть работа рядом с домом, это может говорить только в пользу и того, и другого.
Радиально-кольцевой город
Новый проект STONE отвечает всем критериям концепции транспортной доступности In-Out-Around (дословно «вход-выход и вокруг», это означает, что из бизнес-центра можно добраться в любую точку города в центре и за его пределы на разных видах транспорта, используя как радиальные транспортные артерии, так и кольцевые). Новый офисный квартал «STONE Калужская» будет расположен прямо на выходе из метро «Калужская» и «Воронцовская» (БКЛ). Радиальная оранжевая ветка метро (по ней можно быстро попасть и в Парк Горького, и к Третьяковской галерее, и на ВДНХ), поддержанная БКЛ, отвечает за комфортную доступность на общественном транспорте. Профсоюзная улица и Ленинский проспект в связке с улицей Обручева (как часть Южной рокады) обеспечивают качественный уровень автомобильной доступности с разными сценариями маршрутов.
Увертюра, трио, указатель
Определившись с выбором района, девелопер перешел к другой важной задаче — не просто интегрировать новый комплекс в сложившуюся застройку, но и превратить его в своеобразные «ворота» в эту локацию.
Специалисты архитектурного российского бюро Kleinewelt Architekten внесли немалую лепту в узнаваемый архитектурный почерк STONE еще по представленным ранее проектам. «STONE Калужская» расположен на пересечении ул. Академика Семенихина и Старокалужского шоссе. «Этот проект интересен с точки зрения градостроительства, — рассказывает архитектор, партнер и сооснователь бюро Kleinewelt Architekten Сергей Переслегин, — поскольку соединяет несколько городских направлений. Так, точка пересечений основных векторов — это площадь, где сегодня находится станция метро «Калужская». Три улицы, на которые будет выходить комплекс, отличаются с архитектурной точки зрения, и три башни «STONE Калужская» станут «примиряющим» их концептуальным центром. Каждая башня имеет немного смещенное завершение, напоминающее по форме стрелку, и каждая словно указывает на «свою» улицу: Обручева, Академика Семенихина, Старокалужского шоссе».
Общая площадь трех башен составит 96 000 кв. м, все здания будут иметь разную высотность. В 100-метровой башне K1 планируются офисы от 300 кв. м, спроектированные специально под требования компаний среднего предпринимательства. В K2 по проекту будет нарезка от 45 кв. м. Офисная башня K3 наземной площадью 24 000 кв. м будет представлена единым объемом под штаб-квартиру крупной корпорации.
Проект «STONE Калужская» футуристичен по архитектуре. Он состоит из корпусов правильной формы с архитектурными элементами, задающими характер проекту. Так, вход в одно из офисных зданий подчеркнут выразительной высокой аркой, которая добавит пластики фасаду и поможет связать объект с окружающим городским пространством. «Чтобы добавить в композицию динамики и в то же время избежать монотонности, мы создали функциональные акценты, — продолжает Сергей Переслегин. — Например, террасы визуально отрывают верхнюю часть башен от нижней. Отдельный объем образует фронт со стороны ул. Обручева, а два горизонтальных здания и одно вертикальное расположены на отдельном стилобате — это будет торговая галерея. С улицы будет просматриваться все общественное пространство комплекса, доступное резидентам и жителям района. Все три башни — единая композиция, но каждая отличается остеклением, устройством фасада или деталями».
Новая среда для бизнеса
Выгодное расположение у самого метро обязывает девелопера реализовать социальную функцию. Ведь сегодня новое здание уже не воспринимается без благоустройства прилегающей территории, и современный требовательный покупатель или арендатор ожидают, что функциональность офиса выходит за пределы здания.
«STONE Калужская» будет участвовать в формировании общественного пространства для дальнейшего развития района. Инфраструктурная среда (и благоустройство снаружи, и все сервисы и магазины предусмотренной в проекте торговой галереи) в первую очередь будет рассчитана на то, чтобы удовлетворить потребности сотрудников компаний, не в последнюю очередь представителей малого и среднего бизнеса. Одновременно с созданием общественных пространств, где резиденты смогут работать, девелопер планирует создать разнообразные рабочие места внутри здания, чтобы обеспечить будущим работникам смену обстановки.
Здесь планируют расположить кафе и рестораны с летней верандой, оборудованный конференц-зал, бизнес-гостиную с кофейней, пространства на открытом воздухе. Например, в башне К3 у резидентов будет возможность работать на собственной террасе на 15-м этаже, где с высоты 55 метров они смогут обозревать юг Москвы и Воронцовский парк. В парке уже сегодня создана разнообразная инфраструктура для активного времяпрепровождения, рассчитанная на совершенно разные возрастные группы и интересы: можно отдать предпочтение спортивным занятиям или культурному отдыху. В парке проходит много интеллектуальных мероприятий, что стало отличительной чертой цифровой эпохи.
Инвестиционный потенциал
Чтобы определить инвестиционный потенциал района, как правило, учитывается объем и баланс жилой и коммерческой недвижимости, текущий уровень и перспектива развития транспортной доступности и инфраструктуры. При высоких показателях по значимым параметрам цена объектов будет расти не только за счет роста готовности проекта, но и за счет развития окружения. Инвестиционный потенциал роста всегда выше в развивающемся окружении, подчеркивают эксперты. По подсчетам аналитиков Commonwealth Partnership, к 2028 году в ближайшем окружении «STONE Калужская» офисов класса А и В станет больше на 35%, с учетом завершения строительства всех заявленных к вводу объектов. По мере реализации начатых проектов в перспективе четырех лет объем предложения в метрокоммуне «Калужская» прирастет на 115 000 кв. м офисных площадей. Сегодня здесь доля вакантных офисных площадей по классам А и В составляет 7,4%, и для рынка это невысокий показатель.
По данным Commonwealth Partnership, объем сделок за прошлый год в локации составил 33 000 кв. м, что говорит о высоком реализованном спросе на фоне острого дефицита качественных современных площадей по всему городу.
Средневзвешенные запрашиваемые базовые ставки аренды по данной локации сохраняли стабильность на протяжении 2023 года (показали технический рост в пределах 3–4%). Они остаются невысокими по сравнению со ставками в других деловых районах Москвы. Этот фактор определяет привлекательность локации для компаний, ищущих качественное офисное пространство по более доступной цене. Что немаловажно для инвесторов — в «STONE Калужская» и условия покупки максимально «дружелюбные» для инвестиционного спроса: 10%-ный первоначальный взнос и отложенный на год платеж позволят зафиксировать в моменте цену и не замораживать свободные деньги, разместив их, например, на депозите.