Офис в «Сити» и жилье рядом: формула счастья для городской семьи
Деловые и финансовые центры — гордость мегаполисов по всему миру. В этих значимых точках больших городов сконцентрирована бизнес-активность регионов и стран, здесь в небоскребах находятся штаб-квартиры крупнейших корпораций, и вершатся экономические судьбы мира. Главной «офисной» функции сопутствуют фешенебельные рестораны, отели и многочисленные магазины. Весь день такие места насыщены людьми, идеями и энергией, да и вечерами, и ночами здесь кипит жизнь. Прежде деловые районы вымирали по окончании рабочего дня, но в XXI веке даже ночью здесь не гасят медиафасады, вывески и свет в окнах. Единственная функция, которая мало представлена в классических даунтаунах (а если и присутствует, то скорее в виде «апартамента для пиджака») — жилая. Жить в круглосуточном гуле офисных сотрудников и предпринимателей, считающих мировые деньги, довольно странно. А вот рядом — удобно, престижно и комфортно.
Деловая история
Новый деловой анклав российской столицы — ММДЦ «Москва-Сити» — можно без преувеличения назвать проектом века, который длится уже более 25 лет. В 1997 году со стороны Кутузовского проспекта к Пресненской набережной перекинули мост «Багратион». В 2003 году на территории, где сейчас построено уже два десятка небоскребов, начали разбирать остатки старых предприятий. В 2011 году над площадкой будущего «Сити» поднялась первая башня. Затем вторая, третья, сотни метров стекла и бетона вверх — получился плотно застроенный участок площадью более 100 гектаров. Почти без зелени, но с тысячами панорамных окон. И таким, каков он есть, ММДЦ притягивает людей, бизнесы и новые проекты. Здесь ведут переговоры, снимают фильмы, проводят выставки.
Идеологи ММДЦ отводили ему сугубо деловую функцию: предполагалось, что здесь будут концентрироваться бизнес-бомонд и немного площадей с общественными функциями, чтобы «деловой полуостров» уж совсем не был оторван от остального города. Так и получилось.
Но постепенно образ жизни резидентов новых культовых высоток, как, впрочем, и всех москвичей, меняется: люди хотят жить рядом с работой, отводить по утрам ребенка в школу пешком, пользоваться хорошей инфраструктурой рядом с домом, а еще лучше — в самом доме. Задуманный еще в конце 90-х годов XX века «Сити» этих возможностей не предполагал. Хотя «гибриды» из офисов и апартаментов стали появляться в нем практически сразу.
Апартаменты — формально не жилье, но как бы и оно, — как всякий компромисс, не без недостатков. Философия двадцатилетней давности предполагала, что апартаменты предназначены для бизнесменов, которые проводят в «Сити» рабочую неделю, для приезжих из других регионов и стран. Семья же жила за городом или вообще не в стране, изредка приезжая посмотреть на город с высоты.
В «гибридных» и даже состоящих полностью из апартаментов башнях «соседом» по этажу может оказаться чей-то офис или, к примеру, салон красоты или массажа. Даже если трафик резидентов и посетителей распределен на условные жилую и деловую части. Курьерские доставки через общий вход, сотрудники, гости. А это неизбежно чужие люди в лобби, на этаже, в лифтах, шум и дискомфорт, даже когда живешь один. Еще сложнее в «Сити» семье, в которой есть дети и собаки. Такие семьи могут противиться переезду в деловой центр.
Тем не менее сегодня здесь, по разным оценкам, живет около 10 000 человек. «Люди, выбирающие жить в ММДЦ, ценят свое время. В основном, это одиночки, молодые пары, бизнесмены, которым необходимы квартиры рядом с офисом на случай задержек на работе. Жизнь в деловом центре крупного города мало предусматривает наличие маленьких детей, поскольку отсутствуют школы в пешей доступности», — говорит партнер консалтинговой компании NF Group Андрей Соловьев. Строителям апартаментов можно не обременять проект созданием такой инфраструктуры, как детсады или школы — вот они и не обременяют.
Зато коммерческой инфраструктуры предостаточно. Сегодня, по словам директора отдела исследований рынка CORE.XP Василия Григорьева, в «Москве-Сити» широкий спектр магазинов, ресторанов, спортивных клубов, и транспортная доступность улучшилась. Оба эксперта знают, что говорят — офисы их компаний находятся в «Сити».
«Эта территория однозначно успешно проявила себя в роли делового кластера для компаний самых различных отраслей и для ряда государственных ведомств. Доля вакантных площадей в Сити ниже 5% уже в течение четырех последних лет, несмотря на все трудности, с которыми сталкивался рынок офисной недвижимости Москвы за этот период», — говорит Василий Григорьев.
ММДЦ «Москва-Сити» — один из наиболее востребованных субрынков офисной недвижимости Москвы и один из самых дорогих по ставкам аренды. Цены на офисные помещения здесь выросли на 43% в 2023 году, что связано с выходом более дорогого предложения и небольшим объемом доступных площадей в данной локации. По данным CORE.XP, на февраль 2024 года вакантно 3,7% при среднем показателе по Москве в 6,6%.
Средняя ставка здесь на конец 2023 года составила 42 668 рублей за кв. м в год (не включая НДС и операционные расходы). Общая площадь офисных помещений в кластере составляет 1,2 млн кв. м
В 2023 году кластер «Москва-Сити» впервые за долгое время пополнился принципиально новым предложением и форматом за счет выхода на рынок комплекса «Дом Дау». Продажи апартаментов в первой башне Neva Towers открылись в 2018 году, после предложение периодически прирастало только за счет нарезки крупных лотов на более компактные «ходовые» варианты, отмечают в NF Group. И впервые в деловом центре стали предлагать именно квартиры, а не апартаменты, как в проектах Neva Towers и «Око», «Башня Федерация».
Всего на конец IV квартала 2023 года в ММДЦ экспонировалось 419 лотов — на 155% больше, чем годом ранее, отмечают в компании. Средневзвешенная цена предложения в кластере «Москва-Сити» по итогам 2023 года, по данным NF Group, составила 785 000 рублей за кв. м (+38% по сравнению с итогами 2018 года).
Итак, московский «Сити» постепенно становится более комфортным в плане транспортной и бытовой инфраструктуры и даже более дружелюбными к семьям, детям и собакам, в его контекст проникают не только деловые, но и семейные ценности. Но с детьми и домашними животными все-таки удобнее жить не в офисных башнях, а рядом с ними. Все также в Сити, но около парка и с видом на реку.
Законы физики для счастья
Эта простая идея, обеспечивающая баланс семейных и рабочих интересов, со временем преобразит как сам квартал небоскребов, так и территории вокруг «Сити». Собственно, процесс уже идет. Фокус в том, чтобы быть в эпицентре деловой активности, но без сопутствующих неудобств.
Многофункциональный жилой небоскреб «Дом Дау» расположен «на окраине» ММДЦ, в самой тихой его части. Это полноценный жилой дом престижного Пресненского района, что означает места в школах и детских садах, места для прогулок, начиная от парка Красная Пресня, далее везде, и «жилые» ставки для налогов и жилищно-коммунальных услуг.
Уже на стадии котлована ожидания экспертов рынка велики: пентхаус площадью 1030 кв. м на 84–85 этажах станет самой высокой квартирой в стране. «Среди ее преимуществ дровяной камин и второй свет. Также особенными характеристиками обладают 6 угловых квартир площадью 200 кв. м на 50–55 этажах «Дома Дау» с потрясающими видами на набережную Москвы-реки. К особо интересным форматам можно отнести квартиры с кабинетом и видом на центр города, с просторной столовой, спальнями с лаундж-зонами, с окном в ванной», — говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» Анна Раджабова.
По данным «Метриум премиума», сейчас в Москве стоимость коллекционной, самой редкой по различным характеристикам недвижимости достигает 8,8 млрд рублей. «Инвестиции в элитную недвижимость гораздо более предсказуемы, чем в драгметаллы, энергоносители и криптовалюту, особенно если это вложения в самую дорогую трофейную недвижимость», — напоминает Раджабова.
В проекте «Дом Дау» предусмотрены квартиры евроформата площадью от 29 до 375 кв. м. Минимальная стоимость лота — 35,7 млн рублей за студию площадью 45,7 кв. м. За последний год цена выросла на 16%
Самый высокий на сегодня жилой дом (85 этажей, 340 метров — и размеры, и внешний вид под стать уже ставшему каноническим виду «Сити» из стекла и бетона) назвали, вдохновляясь работами физика-теоретика, лауреата Нобелевской премии Льва Ландау. ГК «Сумма элементов», девелопер проекта, решила не отступать от формулы, выведенной щедрым на афоризмы академиком: для счастья каждого человека необходимы три составляющие в равных пропорциях—любимая работа, любовь, общение с людьми. И если первый компонент — любимую работу, которая приносит доход, — будущим жителям «Дома Дау» вполне способен обеспечить деловой центр, где размещают офисы флагманы российской экономики (и потенциальные работодатели), то любовь и общение они могут найти в кругу семьи и в собственном современном доме.
Оптические эффекты, секретные сады
Архитектурный проект «Дома Дау» по проекту бюро «СПИЧ» получился динамичным и неожиданным. «Вершина башни представляет собой каскад остекленных объемов и защищенных прозрачными ограждениями террас. С одних ракурсов это смотрится как волна, с других — как традиционный для московских высоток шпиль», — так описал проект главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. В разное время суток и в разные сезоны смотреться башня будет по-разному.
«Мы ставили перед собой задачу создать башню, с одной стороны, отвечающую всем современным тенденциям высотного строительства, а с другой — обладающую силуэтом, узнаваемым с разных расстояний и ракурсов, и динамичной поверхностью фасада, реагирующей на различные состояния природы, дневного и вечернего света, — рассказал о концепции «Дома Дау» ее автор архитектор Сергей Чобан. — Башня занимает заметную позицию в ансамбле ММДЦ «Москва-Сити» и своим узнаваемым силуэтом завершает ось Нового Арбата. Меняющиеся по спирали грани фасадов создают динамичную игру светотеней, не позволяя зданию выглядеть излишне статично. Воплотить это решение можно было только с помощью одного материала — стекла, — и мы подошли к проработке светопрозрачных конструкций максимально тщательно. Грани фасадного остекления повернуты по отношению к контуру здания, благодаря чему каждая квартира получила видовой эркер. Направление эркеров меняется по спирали кверху и создает впечатление оболочки здания, находящейся в движении. Разнообразные планировки квартир и продуманное функциональное насыщение первых этажей делают проживание в этом доме удобным как для одиночек, так и для семей: каждая группа покупателей найдет себе здесь оптимальную для их потребностей планировку».
Для общения, немаловажного для счастья, будут созданы все условия. Помимо инфраструктуры делового кластера в формате «в двух шагах», от ресторанов под облаками до подземных кофеен, в самом «Доме Дау» возможностей тоже будет немало: трехэтажный стилобат вместит магазины, рестораны, салоны красоты и даже немного офисов для тех, кому важно иметь возможность провести деловую встречу в представительском рабочем пространстве. Но главное — здесь будет большой детский досуговый центр, первый в деловом центре Москва-Сити. Больше, чем обычный детский сад, — особенное образовательное и развлекательное пространство на 1500 кв. м с различными кружками и секциями, мастер-классами.
Кровля стилобата — это уже, можно сказать, столичная традиция — также не пропадет зря. Здесь разобьют парк по проекту бюро GAFA Architects в коллаборации с брендом кинетических скульптур Kinetic Levi. Даже два парка, так как стилобат по двум сторонам башни образует два отдельных «двора», обнесенных трехметровым стеклянным ограждением. Дворы отличаются по функциям. Меньший — «секретный» — будет «тихим», для отдыха и созерцания. Здесь предусмотрен павильон со стеллажами для обмена книгами и большим столом, за которым можно посидеть с ноутбуком, выпить кофе. В центре двора, куда ведут окруженные зеленью дорожки с разными видами мощения, появится арт-объект.
Двор с противоположной стороны башни чуть больше и двухуровневый. На верхнем уровне еще один сад — кинетический, с динамическими скульптурами, созданными Kinetic Levi.
Рядом с кинетическим садом запланировано пространство для мобильного кинотеатра. По другую сторону — спортивный зал под открытым небом, который дополняет поляна для йоги и пилатеса.
На нижний уровень двора выходят окна детского досугового центра. К нему ведет зеркальный мост-пандус с интегрированной горкой и игровым комплексом. На площадке запланировали интерактивный квест с роботом-ведущим. Задания квеста будут обновлять раз в сезон.
«Дом Дау» создан в концепции вертикальной улицы, жить на которой интересно всем членам семьи. Например, так: утром — зарядка на воздухе на стилобате или в фитнес-центре, завтрак дома у окна с видом на город, или в ресторане внизу. Дальше — спуск с детьми на лифте до детского центра или детской площадки. Или поход с ними в парк или в школу, это тоже рядом. У взрослых — быстрая дорога-прогулка на работу в одну из соседних башен.
Предусмотрена даже возможность выгуливать собачек небольшого размера, а при входе в лобби для более крупных мохнатых друзей есть лапомойка.
«Концепция благоустройства «Дома Дау» направлена на создание уютного и по-настоящему многофункционального пространства на сравнительно компактной территории, — комментирует Григориoс Гавалидис, основатель бюро GAFA. — Приватный двор небоскреба будет напоминать открытую гостиную, где резиденты всех возрастов найдут занятия по душе: размеренные прогулки, созерцание растений и арт-объектов, активные игры. Величественность архитектуры проекта, завораживающие виды на мегаполис, оригинальный декор и обширное озеленение обеспечат собственникам квартир и их гостям возвышенное эстетическое удовольствие».
Про автомобили тоже не забыли — под землей разместится четырехуровневый паркинг со станциями для зарядки электрокаров.
Стилобатом общественные пространства не ограничатся. На 49-м этаже откроется доступная для всех жителей «Дома Дау» лаундж-зона. Вообще сам дом расположен — и все квартиры спроектированы — таким образом, чтобы обеспечить жильцам прекрасные виды из окон с панорамным остеклением.
«Жилые дома, соответствующие архитектуре делового центра, отражают стремление к современности и технологичности, сами становятся символами статуса и достижений. Такие жилые комплексы предлагают высокий уровень комфорта и безопасности, современные инженерные системы, продуманные решения для организации пространства и зон отдыха. Не менее важный аспект — престижное расположение рядом с признанными центрами деловой активности символизирует успех и прогрессивность человека, повышая его социальный статус и предоставляя отличные возможности для профессионального и личного роста», — говорит Андрей Соловьев.
Знаковые для Москвы здания, к которым относится и «Дом Дау», всегда строились как «жилье не для всех», вспомним хотя бы жилые высотки, украшенные многочисленными мемориальными досками. Такое жилье не дешевеет со временем, а пользоваться «дивидендами» от покупки смогут как первые владельцы, так и их дети.
И как бы ни казалась прежде странной идея вить семейное гнездо в «Сити», благодаря появлению «Дома Дау» эта стратегия инвестирования в будущее семьи, в семейную недвижимость становится вполне перспективной. Впрочем, как и не столь долгосрочные инвестиции, которые в этом месте и с этим объектом обещают быть выгодными.
С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте «Наш.дом.рф», застройщик ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ».